“3·17”調控成效初顯 北京商品房市場“降溫”

2017年至今,，北京商品房銷售面積同比降40.9%,；商品房市場進入調整期,，專家稱房地產趨于穩(wěn)定

距離北京“3·17”樓市調控政策出臺不足5個月,，北京房地產市場的各項數據漸入下行。8月15日,，北京市統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示,，今年1-7月，全市房地產開發(fā)投資1859.6億元,，同比降7.1%,，商品房銷售面積480.6萬平方米,，同比降40.9%,。3月17日以來的系列調控組合拳，被輿論稱為“史上最嚴”的同時,，對樓市的“降溫去火”也漸顯效,。 

北京商品房銷售面積降40.9%

“已經兩個月沒開單了,，只能做一些租賃的業(yè)務?！?/p>

小李是通州地鐵果園站附近一家房地產中介公司的經紀人,。談起近期以來的業(yè)務情況，小李稱3月之前,，每個月總會有幾單成交量,。“現在手上的客戶不是沒有資格,，就是付不起首付,，目前來看，政策沒有松動的跡象,?！?/p>

買賣交易冰凍的背后，宏觀數據也有映現,。北京市場成交量自4月起便開啟了“四連降”,，目前已跌下1萬套“關口”。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,，北京二手住宅7月簽約7158套,，環(huán)比跌20%，同比跌幅達70%,。

同時,，二手房成交價格和掛牌價格也出現了大范圍降溫。中原地產首席分析師張大偉稱,，二手房整體價格從4月開始到現在跌幅在8%左右,，部分區(qū)域房源價格超過了10%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平,。

作為樓市“晴雨表”,，二手房市場數據下行與房地產業(yè)整體情況密切相連。

8月15日,，北京市統(tǒng)計局發(fā)布今年1-7月房地產數據,，商品房施工面積、商品房新開工面積,、商品房竣工面積,，及保障性住房投資均無上漲。其中,，全市完成房地產開發(fā)投資1859.6億元,，同比下降7.1%。

值得一提的是,，1-7月,，全市商品房銷售面積為480.6萬平方米,，同比下降40.9%。調控前的1-2月,，降幅僅為1.3%,，1-3月降幅為3%，至1-4月達到24.8%,。而1-5月,、1-6月，這一數據分別為26.8%,、35%,，降幅加深趨勢明顯。

“北京等一二線城市在3月調控后,，數據逐漸開始反映出調控影響,，網簽成交量持續(xù)走低，市場開始進入調整周期,?！睆埓髠シ治稣J為，在進入7-8月淡季后,，市場繼續(xù)低迷,，樓市調控政策影響加強。

終結炒房者：3·17調控開啟樓市5限時代

“這分明是在搶房,?！?/strong>

回憶起去年樓市高熱時的炒房經歷，購房者劉先生這樣描述,。此前,，他一直認為有房子住就行了，可是看到飛漲的房價,，今年再也按捺不住并開始看房,。劉先生遇到過坐地起價的房東、也遇到過幾戶爭一套房的場景,，更見證了一套房在一個月內上漲幾十萬元,。劉先生的購房步伐止于3月17日。

3月17日,，北京出臺限購令——認房又認貸,。再加上“3·26”限商政策到來，劉先生徹底放棄了投資房產念頭,。

繼“3·17”以來,，各地樓市政策繼續(xù)細化升級。8月初,，央行在最新發(fā)布的中國區(qū)域金融運行報告(2017)中為房地產和去產能劃出了金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時,，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

對于這一輪宏觀調控此前業(yè)界早有預期,。房價上漲勢頭貫穿多年,，今年以來房價上漲勢頭更為明顯。隨著房價上漲,，房地產開發(fā)投資及銷售額也不甘示弱,，除2014年受宏觀調控影響有所下跌外，近5年一直處在增長期,。

據國家統(tǒng)計局數據顯示,，2016年，全國房地產開發(fā)投資102581億元,，商品房銷售額達到117627億元,，均是首次突破10萬億。

伴隨著房地產開發(fā)投資的上漲,，炒房風氣也于近年漫延至全國主要城市,，而終于在此輪被稱為“最嚴調控政策”下畫上句號。自此,，樓市開啟5限時代：限購,、限貸、限價,、限售,、限商。

建立平穩(wěn)健康長效機制成下半年主旋律

此輪調控,，業(yè)界認為是引導樓市走向良性軌道的一次必要降溫,。

據日前發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書(2017)》介紹，北京住房需求持續(xù)旺盛,，加上宏觀經濟,、金融等影響房價上漲的因素未根本消除，2017年將繼續(xù)加強和完善房地產市場調控,，確保2017年房價環(huán)比不增長,。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京樓市調控不僅是做減法,，加法供應方面也在逐漸加碼,。從數據看，2017年上半年住宅類土地新增掛牌達到了41宗,，合計面積達到492萬平米,，超過2016年全年總和。

張大偉預計,，包括推動租賃市場發(fā)展，約束小產權房,、增加租賃房源供應,，增加土地供應等長效機制疊加限價等短期調控，都會在下半年對市場增加影響,。

從政策預期看，下一步應加快住房,、土地供應,、房地產稅收、租賃等制度,。以長效機制引導市場穩(wěn)預期,。要建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資,、房地產和經濟增長的協(xié)調關系,。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性,。

- 對話

“調結構依然是樓市未來主線”

●訪談對象：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

新京報：根據統(tǒng)計局最新數據,，你認為北京房地產市場的最大變化在何處？

嚴躍進：從1-7月北京房地產市場數據來看,，有兩點和全國市場不同,。一是房地產開發(fā)投資，當前全國是正增長,，而北京是持續(xù)負增長,，這也說明北京住房投資動力不足，這或和北京土地供應相對偏少有關,。二是銷售數據走低,，而且下滑很明顯，這說明北京庫存明顯不足,，自當前購房政策嚴厲以后,，一些高端物業(yè)也出現了明顯的下滑。

新京報：地產投資和庫存的雙雙走低,，與此前的調控政策有何關聯,？

嚴躍進：2017年7月份，北京房地產政策延續(xù)了今年上半年的精神,，但政策的著眼點不在于限制各類購房需求,，而更多體現在降低供應成本、規(guī)范市場交易等方面上,。7月份北京房地產市場數據充分體現了政策管控的效應,，部分交易數據也說明投資投機需求得到了較好的抑制，這有助于穩(wěn)定市場和穩(wěn)定預期。

新京報：對于樓市后續(xù)發(fā)展,，你如何看待,？

嚴躍進：8月份北京就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征集意見。從此類政策導向來看,，北京后續(xù)對于住房的供應結構會有繼續(xù)調整的可能,，這也有助于對包括“夾心層”在內的購房主體提供更多政策支持。

預計三季度北京供地節(jié)奏仍將加快,，相對應的結構調整工作也會加快展開。包括租賃性公寓,、共有產權住房等方面都會有一個較為明顯的發(fā)展態(tài)勢,。從后續(xù)趨勢看，交易量有繼續(xù)反彈的可能,，而且對于北京房地產市場來說,，包括副中心、大興機場等新概念很多,，這都有助于激活房地產市場,。

新京報記者 袁秀麗