去庫(kù)存是主要方向

而與之形成鮮明對(duì)比的是,，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)集體高漲,。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截止到去年10月31日,，31個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)中,，29個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲,，其中石家莊領(lǐng)漲全國(guó),，均價(jià)12100元／平方米，同比漲幅近45%,。

此外,，其余省會(huì)城市房?jī)r(jià)漲速也十分迅猛，例如,，鄭州房?jī)r(jià)同比上漲33.63%,；福州房?jī)r(jià)同比上漲26.72%；武漢房?jī)r(jià)同比上漲34.59%,；濟(jì)南房?jī)r(jià)同比上漲18.72%,。而太原房?jī)r(jià)同比漲幅僅為3.15%。

另一方面,，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的背景下,，北京“930” 樓市調(diào)控新政出臺(tái)，20個(gè)大中城市緊隨其后,，密集發(fā)聲,。其中，包括天津,、蘇州,、鄭州、濟(jì)南,、無(wú)錫,、合肥、武漢,、南京,、南寧,、廣州,、深圳、佛山,、廈門,、東莞、珠海,、福州,、惠州在內(nèi)的21個(gè)城市出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策。

與此同時(shí),，太原也加緊了樓市調(diào)控步伐,，但是大方向與其它城市截然相反?；仡?016年太原樓市政策,，不難發(fā)現(xiàn),，自始至終貫徹去庫(kù)存的戰(zhàn)略。

2016年6月份,，山西省政府出臺(tái)11項(xiàng)房地產(chǎn)“新規(guī)”,，其中包括：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低房?jī)r(jià),；對(duì)帶頭落實(shí)國(guó)家政策降低房?jī)r(jià)的,，各市、縣給予獎(jiǎng)勵(lì),，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持,；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過改進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善配套設(shè)施,、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料,，在不提高房?jī)r(jià)的情況下提升產(chǎn)品附加值；把貨幣化安置作為今后一個(gè)時(shí)期該省棚戶區(qū)改造的主渠道,，２０１６年的棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例不低于５０％,，并作為考核各市的一項(xiàng)重要指標(biāo)；原則上不得再新建安置住房,；全面放開建制鎮(zhèn)和中小城市的落戶限制,，有序放開太原市和大同市城區(qū)的落戶限制等。

但是,，去庫(kù)存收效甚微,。迫于庫(kù)存壓力，在“全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控”的大背景下,，2016年10月31日,，太原16條房地產(chǎn)“新政” 《太原市政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)施意見》（簡(jiǎn)稱：《意見》）落地。

《意見》指出,，支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在太原購(gòu)房,；積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進(jìn)一步放寬落戶條件,；對(duì)首次購(gòu)房的家庭,，放寬購(gòu)房貸款首付比例至20%，對(duì)二次購(gòu)房的家庭放款貸款首付比例至30%,；落實(shí)房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策,；擴(kuò)大住房公積金使用范圍；加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度,；甚至全面停止新建公共租賃住房,。

山西朗潤(rùn)置業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司總監(jiān)牛佩華認(rèn)為，2016年初,，太原住宅市場(chǎng)可預(yù)期的庫(kù)存去化周期在3.5年-4年,，截至去年9月底,，市場(chǎng)可預(yù)期庫(kù)存去化周期仍在此范圍內(nèi)，并隨著土地成交增加而有持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì),，太原樓市的庫(kù)存依然較高,，更不具備限購(gòu)條件。

拐點(diǎn)隱現(xiàn),？

必須注意的是,，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)開始“面粉貴過面包”，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)乏力的情況下,，地王頻出,。

2016年5月份，融創(chuàng)以18.7億元,、5432元/平方米的樓面價(jià),，刷新太原地王地標(biāo)。隨后不到一周的時(shí)間內(nèi),，萬(wàn)科以10.2億元,、3918元/平方米的樓面價(jià)，再次刷新區(qū)域板塊最高樓面價(jià),；同年8月份,，省人民醫(yī)院以4.406億元的價(jià)格搶到地塊，樓面價(jià)達(dá)8075元/平方米的太原新地王就此誕生,；同年9月月份,，華潤(rùn)舉出34.228億元的高價(jià)，風(fēng)光贏取師院舊址地王,，折合樓面價(jià)高達(dá)7223.63元/平方米,，溢價(jià)率53.49%。

可以說(shuō),，去年太原土地市場(chǎng)大部分優(yōu)質(zhì)地塊,，被上述一線品牌房企所“瓜分”。品牌房企在產(chǎn)品設(shè)計(jì),、建造,、配套、物業(yè)服務(wù)等方面,，均為購(gòu)房者提供了更好的居住理念和生活品質(zhì)，與此同時(shí)也進(jìn)一步推高了太原市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商品房的價(jià)格,。

“我家附近的新開盤的高端商品房,，平均價(jià)格已經(jīng)賣到12000元／平方米，但是開盤已經(jīng)3個(gè)月了,，目前還沒售罄,，最近經(jīng)常接到推銷電話,。”家住太原市和平南路的李女士告訴記者,，目前太原市新房?jī)r(jià)格并不低,，但是普遍有價(jià)無(wú)市。

但是開發(fā)商并不認(rèn)同這一觀點(diǎn),，在記者采訪過程中,，不少開發(fā)商認(rèn)為，在稅收,、金融,、供給量等政策調(diào)節(jié)下，2017年太原房?jī)r(jià)將達(dá)到高潮,。一家本土開發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“項(xiàng)目目前尚沒有降價(jià)舉措和計(jì)劃，房地產(chǎn)銷售價(jià)格下跌的可能性較小,。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言,，降價(jià)只是臨時(shí)性處理，絕非長(zhǎng)久之計(jì),。除非土地成本和其他稅費(fèi)方面的成本能夠降下來(lái),，否則降價(jià)的空間并不大?！?/p>

而太原房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn),，還需要市場(chǎng)的驗(yàn)證。