定調 多地明確加強調控

事實上,，小長假樓市冷清一方面是因為春節(jié)因素影響,，另一更重要的因素則是樓市調控收緊。

隨著地方兩會相繼召開,，多地對房地產(chǎn)市場調控表態(tài),，“房子是用來住的,，不是用來炒的”。

廣東方面表示,，支持居民自住購房需求,，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫,、防風險工作,。

北京代市長蔡奇在政府工作報告中指出，把握住房的居住屬性,，以建立購租并舉的住房制度為主要方向,，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求,，金融,、財稅、土地,、市場監(jiān)管等多措并舉,，探索建立符合國情市情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制,。

上海市長楊雄也表示,，加強房地產(chǎn)市場調控，嚴格執(zhí)行調控政策,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

深圳方面指出，對商品住房和商務公寓預售價格進行管理,，開發(fā)企業(yè)申報均價不得明顯高于周邊同類房源銷售均價,。深圳升級版“限價令”，明確“政府指導價”,，以促進深圳房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,，防止房價大起大落。

張大偉認為,，樓市持續(xù)調控是2017年的主要方向,，在此背景下,，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數(shù)顯示,，前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增,，中原經(jīng)理指數(shù)也顯示專業(yè)經(jīng)紀人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。

預判 房地產(chǎn)“峰值”已過

春節(jié)前夕,，國家統(tǒng)計局發(fā)布2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示,，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%,。銷售額方面,，2016年商品房銷售額達11.76萬億元，較上年增加34.8%,，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄,。

在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn),?！拔覈鎰e住房絕對短缺時代?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示,，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關數(shù)據(jù)推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米,、2.2億套,。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房,。就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后,，住房市場的峰值就會到來,。

原國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過,，拐點到來,。他認為，“頂點”在2014年已經(jīng)到來,。房地產(chǎn)投資回升時間不會太久,，以后還是會回調，因為基本面沒有改變,。

從人口結構來看,，目前主力購房人群為25歲-49歲，90后已經(jīng)進入到主力購房人群中,。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù),，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%,。

以婚齡人口為例,，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國20歲-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢,，預計全國新結婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對,，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%,。而結婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構成之一,。

“人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看,，樓市中的需求結構已經(jīng)發(fā)生改變,，剛需人口開始減少?！敝袊鞘薪?jīng)濟學會副會長牛鳳瑞分析,，近兩年，人口結構的各項指標都出現(xiàn)了拐點,，中國勞動力人口,、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。