中國城市兩極分化是如何形成的？

兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市,，人口流入特別集中的城市就會出現(xiàn)各種暴漲局面,，包括住房的供給和需求關系。比如有的城市六年前研究資源約束,，提出這個城市只能養(yǎng)活八百萬人口,，結果現(xiàn)在人口達到了兩千一百萬，這個城市肯定會出現(xiàn)供求關系緊張,，包括交通,、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足,。

那么,，小城市的房地產是怎么回事呢？2004-2007年房地產過熱,，2007年出了國幾條把房價壓下去,，2008年北、上,、廣,、深等大城市房價跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資,，因為大城市限購,，小城市不限購,，不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子,，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲,。結果發(fā)現(xiàn)，房子蓋好了但人卻走光了,。

城市的兩極分化,，一方面是人口大量涌入導致供求關系嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出,，供求過剩需求不足,。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差，違背了人的遷移規(guī)律,，違背了城市化,、工業(yè)化的規(guī)律。城市化,、工業(yè)化是人的行為,，人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè)，追求收入,，追求改善的生活,。而我們老是逆著走。

中國屬于快速工業(yè)化國家,，類似于韓國和日本,。我們用了50年時間，工業(yè)化達到了80%多,，現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化,，這個歷史的進程還很長。這50年會出現(xiàn)一個什么情況呢,？人口進到城里來了,，但是退休的人群還沒有形成。

第一代有錢的退休人群正在形成,，我說的有錢并不是說很有錢,，至少中產階級。他們想著現(xiàn)在房子便宜,，趕緊買了等退休回來住,。海南的發(fā)展應該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成呢,。

所以在這個階段,，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里,，發(fā)展就會遇到困難,。從目前看,，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數(shù)沒有到發(fā)展的時候,。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發(fā)展,。假定你就是那些資源,，原來那么多人，分母那么大,，人均GDP,、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果,，到人口聚集地增加了分母,，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數(shù)就大了,，同樣的收入分到每個人頭上就高了,，就可以提高收入。