長效機(jī)制箭在弦上

近日,，國家發(fā)改委主任徐紹史在國新辦組織的引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)和深化供給側(cè)改革發(fā)布會(huì)上表示,，中國經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)“塌方式”下滑和“硬著陸”，房價(jià)也得到有效控制,，正制定長效機(jī)制,，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。

“‘剎車’不能踩太久,，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,。”萬科總裁郁亮此前也曾表示,，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展,，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長效機(jī)制,、增加有效供給,。房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架,，包括土地,、投融資、住房以及稅收制度等方面,。

值得注意的是,，此前房價(jià)“十調(diào)九漲”的主要原因，便是短期調(diào)控政策難以形成良性政策循環(huán)效應(yīng),。中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》指出,，住房調(diào)控政策難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性,，導(dǎo)致調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性,、持續(xù)性。

此外,，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,，地方政府消極調(diào)控也是房價(jià)恐慌性暴漲的一個(gè)重要原因。他表示,，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存,、一二線城市還要抑制投機(jī)”，但在地方具體執(zhí)行過程中,，一二線城市并未很好執(zhí)行該政策,，庫存不大但卻去庫存，供給減少,，導(dǎo)致房價(jià)大漲,，而應(yīng)該去庫存的三四線城市出于財(cái)政考慮，未能減少供給卻又增加新投資,，尤其去年上半年,，三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖,。

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康也指出,，中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天,，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大,，沒想到才幾個(gè)月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲,，各地政府迫不得已,，不斷推出各種限購限貸措施。這種‘打擺子’式的表現(xiàn),，再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標(biāo),，而非有效治本?！?/p>

“住房長效機(jī)制缺乏清晰的框架和路線,、時(shí)間表?！蹦啭i飛表示,，房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息系統(tǒng)進(jìn)展緩慢，影響長效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果,；在保障房供給方面,，以貨幣化安置、以購代建等方式進(jìn)行保障房供給的實(shí)施細(xì)節(jié)方面還有待于完善,。

戴德梁行高級(jí)董事,、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場需求,，全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下,，建立長效機(jī)制，這是穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵,。

倪鵬飛則建議,，房地產(chǎn)長效機(jī)制的構(gòu)建上,，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營,、交換,、消費(fèi)和分配制度，新市民通過市場和政府支持租購可支付住房,。同時(shí)建立“有償性,、競爭性”的住房用地制度，“多層次,、普惠制”的住房金融制度,，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。

2017房地產(chǎn)價(jià)格或僵持

“類似于2016年支持商品房高速增長的資本性因素應(yīng)該在逐步削弱,，調(diào)控政策短期內(nèi)也難以放松,，在此背景下，2017年應(yīng)該是房地產(chǎn)價(jià)格僵持的一年,?！比f科董事會(huì)秘書朱旭如是表示。

瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也認(rèn)為,，2017年房地產(chǎn)市場的調(diào)整會(huì)相對(duì)溫和,。由于目前市場整體庫存較低，過去一兩年中包括三四線地區(qū)的庫存也有下降,；去年新開工和房地產(chǎn)投資勢頭不強(qiáng),，下行空間受到一定限制；政策雖然在整體收緊,，但不是大幅打壓式的調(diào)控,，而是因城施政，和2010年,、2011年相比調(diào)控政策相對(duì)溫和,。

“溫和調(diào)整指的是房地產(chǎn)投資而非房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)新開工及投資的增長可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%,，調(diào)整的幅度并不大,。而在2013年到2015年，房地產(chǎn)投資調(diào)整幅度在10%-20%之間,，相較而言今年的調(diào)整是溫和的,。”汪濤表示,。

針對(duì)未來房地產(chǎn)政策走向,，汪濤認(rèn)為決策層依然會(huì)因城施政，加速戶籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，擴(kuò)大中心城市的范圍等,，但不會(huì)有重大的緊縮政策,。

瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎還特別指出，房地產(chǎn)投資信托（REITs）將是未來五年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一大動(dòng)力,，這有助于房企盤活資金,，還可為市場提供高透明度、回報(bào)確定的投資工具,，也是金融改革的重要一步。

招商蛇口董事會(huì)秘書劉寧也指出,，預(yù)計(jì)2017年的市場會(huì)全面降溫,，房地產(chǎn)行業(yè)的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊，高價(jià)拿地不可持續(xù),。