在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，資金的逐利本質(zhì)使其流動(dòng)方向往往一致,。在脫歐,、人民幣貶值,、資產(chǎn)荒等等綜合因素的影響下，近期房地產(chǎn)市場,，特別是一線城市的地產(chǎn)正迎來一輪超出業(yè)內(nèi)所有人預(yù)期的市場表現(xiàn)。一方面供地節(jié)奏受到嚴(yán)格控制，開發(fā)商在一線城市爭相搶奪地王,；另一方面，熱錢也在全球資產(chǎn)配置中將著眼點(diǎn)逐步由海外商用物業(yè)回流到國內(nèi),，而一線城市的房產(chǎn)因其無可替代的保證增值能力,，成為投資者爭相競逐的對象，這在一定程度上構(gòu)成了京滬深近期樓市價(jià)量雙升,，庫存急劇下降的動(dòng)力,。

據(jù)萊坊攜手中銀國際發(fā)布的2016年《財(cái)富報(bào)告》顯示，根據(jù)調(diào)查,，平均住宅房產(chǎn)占超高凈值人士投資財(cái)富的四分之一,，逾40%的受訪者表示出未來10年內(nèi)有增加豪宅投資的意愿。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，寬松的信貸政策給了這些資金流入地產(chǎn)的動(dòng)力,。在杠桿驅(qū)動(dòng)下，大量資金開始涌入高端房產(chǎn)領(lǐng)域,。鑒于一線城市住宅庫存持續(xù)降低,，新房供應(yīng)縮減，二手房業(yè)主坐地起價(jià),，購房者今天相中的房子明天可能就買不到,，稀缺保值性的一手豪宅成為超高凈值人群狙擊的標(biāo)的。

僅以北京為例,，限墅令后全市別墅庫存量被鎖定在7000套,，預(yù)期“10萬元+”豪宅庫存5000套（兩者有少量重疊），在遍地豪宅的圍堵下，內(nèi)城豪宅由于存量少,，地處核心區(qū)等稀缺性,，交易量價(jià)異軍突起。有統(tǒng)計(jì)顯示,，最近10年內(nèi),，北京四環(huán)以內(nèi)別墅有效在售存量僅62套。鑒于此,，占據(jù)四環(huán)內(nèi)別墅供量半壁江山的龍湖西宸原著近日爆出一套湖景樓王雙拼別墅,，備案總價(jià)1.25億元，按地面單價(jià)計(jì)算超過46萬元/平米,。而該項(xiàng)目開盤一年累計(jì)銷售額已逼近65億元,，也印證了市場對于一線城市，內(nèi)城頂級業(yè)態(tài)產(chǎn)品的高度關(guān)注,。

內(nèi)城別墅單價(jià)或破35萬元

幾年前,，北京釣魚臺7號院曾拋出每平方米30萬元的銷售價(jià)，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)一片嘩然,，認(rèn)為這只是營銷噱頭,，市場成交價(jià)不可能達(dá)到這一高度。然而,，今年7月份,，上海華僑城蘇河灣項(xiàng)目以高達(dá)34.49萬元/平方米單價(jià)成交一套別墅，創(chuàng)下中國內(nèi)地樓市新房有史以來最高記錄,。

值得關(guān)注的是,，上海華僑城蘇河灣項(xiàng)目與北京龍湖西宸原著項(xiàng)目有異曲同工之處。

從區(qū)位上來看,，上海華僑城蘇河灣項(xiàng)目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘,，東距外灘1000米左右，周邊金融中心,、商圈資源優(yōu)質(zhì)且豐富,，屬于上海內(nèi)環(huán)中的心臟地帶。而龍湖西宸原著項(xiàng)目位處西三環(huán),，緊鄰麗澤金融商務(wù)區(qū),，該區(qū)目前擁有億元以上企業(yè)189家，注冊資本超2300億元,，SKP,、五星級酒店群及大型商務(wù)配套齊全，是北京三個(gè)金融中心的新貴,。此外,，以麗澤金融商務(wù)區(qū)為核心,，兩公里半徑內(nèi)業(yè)已匯聚了龍湖西宸原著、懋源璟岳,、中國璽,、昆侖域以及北京單價(jià)地王葛洲壩樊家村項(xiàng)目，因此該區(qū)被稱為“地王俱樂部”,，土地價(jià)值紅利仍在釋放。

從產(chǎn)品特性來看,，龍湖西宸原著有望以破35萬元/平方米成交的是一套雙拼湖景別墅,，且是邊戶產(chǎn)品，而華僑城蘇河灣項(xiàng)目以34萬元/平方米單價(jià)成交的同是別墅邊戶產(chǎn)品,，兩者都是京滬內(nèi)城別墅中的墅王產(chǎn)品,。

從價(jià)格來看，上海蘇河灣項(xiàng)目報(bào)價(jià)38萬元∕平方米,，目前最高以34萬元∕平方米成交,。而據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，在龍湖西宸原著項(xiàng)目8月推出的20套湖景別墅中,，湖景樓王雙拼別墅的單價(jià)報(bào)價(jià)46萬元,，已遠(yuǎn)超上海蘇河灣頂豪價(jià)格。而其他別墅產(chǎn)品單套量級也在5000萬元以上,，且8月份入市一個(gè)月已售出10套,，銷售額超5億元。其中一對來自金融系統(tǒng)的投資姐妹開盤當(dāng)天未能搶到房源,，第二天來售樓處直接每人認(rèn)購一套,。

北京內(nèi)城別墅僅62套在售

今年以來，單價(jià)超過10萬元,，總價(jià)超過2000萬元的豪宅成交量爆棚,，其中不乏一線城市地王頻現(xiàn)的催動(dòng)，尤其上海拍出了名義樓面價(jià)10萬元∕平方米,，可售樓面價(jià)14.3萬元∕平方米的地塊之后,，一城市縮減土地供應(yīng)。任志強(qiáng)稱,，地方政府限制房價(jià),，連續(xù)出現(xiàn)地王，減少土地供應(yīng),，北京已經(jīng)4個(gè)月沒有土地供應(yīng)了,，這導(dǎo)致住宅庫存快速下降。

事實(shí)上,，從供給端來看,，自2003年別墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、大平層而言,，內(nèi)城別墅成為北京高端市場上“稀缺產(chǎn)品之中的稀缺產(chǎn)品”,，供應(yīng)量少，需求旺盛,，因此成為全球資產(chǎn)配置的保值之選,。

根據(jù)天朗數(shù)據(jù)顯示，綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來看,，僅有188套,，除去霄云路爛尾項(xiàng)目126套房源，真正入市的內(nèi)城別墅產(chǎn)品僅62套,。且從2011年至今,，除去2015年西宸原著項(xiàng)目供應(yīng)的47套別墅外，僅入市過2套別墅,。從2015年下半年至今更是零供應(yīng),。

值得一提的是，在西三環(huán)麗澤金融商務(wù)區(qū)板塊,，還有一塊住宅用地將出讓,，市場預(yù)計(jì)，該地樓面價(jià)或?qū)⒊^10萬元∕平方米,，而即便地價(jià)如此,，受到政策限制，該地塊也已無法做出別墅產(chǎn)品,。

在此背景之下,，內(nèi)城別墅產(chǎn)品真正面臨“賣一套少一套”的局面，而坐擁西三環(huán)內(nèi)城豪宅板塊的西宸原著項(xiàng)目,，在資產(chǎn)布局方面無疑具有更強(qiáng)的增值和變現(xiàn)能力,。（記者 王麗新）