深圳房?jī)r(jià)從去年開(kāi)始快速上漲，反超北上廣,，改寫(xiě)了以往在一線城市中的排位,。

“深圳怎么了？”7月6日,，在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院召開(kāi)的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》成果發(fā)布會(huì)上,，中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立一上臺(tái)就表示，他早就“嗅到”了房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的味道,。

這位專家所說(shuō)的分化不僅僅是一二線城市和三四線城市這種不同層級(jí)之間的分化,，“也是一線城市的內(nèi)部分化”。他指出,，過(guò)去一線城市房?jī)r(jià)雖然比其他城市漲幅高,，但彼此漲幅差別很小，然而從去年開(kāi)始,，深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京,、上海,。

“這是從來(lái)未有過(guò)的現(xiàn)象?！币辛l(fā)現(xiàn),，過(guò)去北上廣深這4個(gè)一線城市中，廣州,、深圳的房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格是墊底的,，但從去年開(kāi)始，廣州,、深圳這兩個(gè)城市之間出現(xiàn)巨大的分化,，“去年深圳漲了50%多，廣州幾乎沒(méi)有漲,，僅是最近幾個(gè)月出現(xiàn)上漲”,。

深圳一反常態(tài)的背后究竟是哪些作用力在推動(dòng)？

中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國(guó)際投資研究室主任張明分析了深圳的基本面,。

張明所在的課題組構(gòu)造了新的指標(biāo)體系進(jìn)行了分析,，這些指標(biāo)分別是市場(chǎng)供給和需求層面的指標(biāo)。

他指出,，“城市常住人口數(shù)比戶籍人口數(shù)”這個(gè)指標(biāo)越高,，代表人口流入的規(guī)模越大，這種情況通常會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升,?！霸谶@個(gè)指標(biāo)上，深圳是我國(guó)城市中指數(shù)最高的,，常住人口數(shù)量是戶籍人口數(shù)量的3倍多,，第二名廈門(mén)不到兩倍?！?/p>

第二個(gè)指標(biāo)是“城市工作年齡人口數(shù)比常住人口數(shù)”,，從這一指標(biāo)可以看出一個(gè)城市人口年齡年輕化的程度，“深圳又是最高的”,。

房?jī)r(jià)收入比是用來(lái)衡量房地產(chǎn)是否有泡沫的指標(biāo),。在這個(gè)指標(biāo)上，深圳房?jī)r(jià)收入比最高,，比北京,、上海高出一大截。

在供給層面上,，人均廣義庫(kù)存這項(xiàng)指標(biāo)越低的城市房?jī)r(jià)漲得越猛,，“我們發(fā)現(xiàn)深圳又是最低的”。

盡管有著基本面的原因,，但張明認(rèn)為,，深圳房?jī)r(jià)的暴漲主要是受資金的推動(dòng),。

張明所在的課題組之前在深圳和上海當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)調(diào)研過(guò)。他發(fā)現(xiàn),，房?jī)r(jià)上漲主要原因還是來(lái)自于金融領(lǐng)域,。

首先是與杠桿有關(guān)。張明指出,，過(guò)去這一年，房地產(chǎn)投資杠桿率從過(guò)去的兩倍多迅速上升到9倍以上,，一些平臺(tái)提供的首付貸放大了杠桿,，這和場(chǎng)外配資非常相似。國(guó)內(nèi)過(guò)多的流動(dòng)性追逐過(guò)少的安全資產(chǎn),，很多大的金融機(jī)構(gòu)把資金配置到一線城市的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),，“這自然會(huì)推高房?jī)r(jià)”。

其次是因?yàn)槿ツ旯墒薪?jīng)歷了暴漲暴跌,，很多資金配置轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn),，“本輪房?jī)r(jià)上漲比較猛的城市都是金融市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的城市”。

而香港資金流入炒作深圳房地產(chǎn)是另一個(gè)原因,。張明分析,，香港的房?jī)r(jià)到達(dá)了史上的高點(diǎn)，很多人高位出售了在香港的樓盤(pán),，把資金挪到了內(nèi)地來(lái)進(jìn)行投資,，“深圳是一個(gè)重點(diǎn)投資地點(diǎn)”。

尹中立曾在深圳生活了8年,，他認(rèn)為,，分析深圳房?jī)r(jià)上漲的原因一定要放在時(shí)間軸上看?！吧钲?的房?jī)r(jià))是從2014年11月開(kāi)始上升的,，2014年11月深圳(房?jī)r(jià))環(huán)比漲幅是零，而在11月之前都是負(fù)值,，從12月變成了正的,，漲幅最快的是去年的4～6月?！币辛⒄J(rèn)為,，從深圳房?jī)r(jià)的漲幅時(shí)點(diǎn)上可以明顯看出來(lái)，它和股票價(jià)格波動(dòng)是高度一致的,。

尹中立指出,，我國(guó)股票市場(chǎng)從2014年11月開(kāi)始復(fù)蘇，漲幅最快的是去年3~6月,，7月出現(xiàn)了異常波動(dòng)后,，深圳的房?jī)r(jià)也在隨后的第三季度,、第四季度不怎么再漲，但是今年1月開(kāi)始,，又重新恢復(fù)到暴漲的狀態(tài),。

“同樣是房?jī)r(jià)的上漲，從我的觀察來(lái)看,，今年1月之前,，受股市的影響更大；今年1月之后,，受信貸擴(kuò)張影響更大,。”尹中立說(shuō),。

“去年上證綜合指數(shù)漲了10%,，但是深圳的中小板指數(shù)漲了50%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲了80%,?！币辛⒅赋觯?000多家中小板,、創(chuàng)業(yè)板的公司在深圳掛牌上市,。

“中國(guó)的上市公司有一個(gè)特點(diǎn)，在哪個(gè)交易所掛牌上市,，它的辦事處都會(huì)設(shè)在這個(gè)城市,，隨之它的投資賬戶也開(kāi)在這個(gè)城市，在這個(gè)城市會(huì)設(shè)立辦公機(jī)構(gòu),，會(huì)購(gòu)置辦公場(chǎng)所,，1200多家中小板和創(chuàng)業(yè)板公司因?yàn)楣蓛r(jià)上升帶來(lái)的新增財(cái)富對(duì)深圳的房?jī)r(jià)形成強(qiáng)大的推動(dòng)力量?！?/p>

在尹中立看來(lái),，另一個(gè)被大家忽略的原因是城市的更新改造。

他指出,，深圳有一個(gè)很大的特點(diǎn)是在所有的存量住房當(dāng)中,，非商品化住房超過(guò)了50%，“深圳是一個(gè)特殊城市,，它的城市中間分布著很多的農(nóng)村,，有很多農(nóng)村集體所有制的小產(chǎn)權(quán)房，深圳以前的房?jī)r(jià)漲幅從來(lái)沒(méi)有領(lǐng)先,，是因?yàn)榉植荚诔鞘懈鱾€(gè)角落的非常均勻的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)市場(chǎng)形成了一種補(bǔ)充供給,，它的價(jià)格比同樣位置的、同樣類型的住房?jī)r(jià)格便宜一半。這一點(diǎn)在所有的觀察分析當(dāng)中大多數(shù)人沒(méi)有關(guān)注到,?！?/p>

他進(jìn)一步指出，從2014年開(kāi)始,，深圳加大力度進(jìn)行城市更新改造,，把以前分布在城市各個(gè)角落的小產(chǎn)權(quán)房拆掉，變成商品住房,。

“在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中完全實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼,，那些廉價(jià)的住房供給一下子減少了。但是通過(guò)貨幣化的補(bǔ)貼,，就使得這些原住的老百姓獲得了巨額的財(cái)富增值,，他們反過(guò)來(lái)成為商品住房的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力，這是深圳房?jī)r(jià)之所以在最近這一兩年出現(xiàn)異常暴漲的一個(gè)非常重要原因,。”尹中立強(qiáng)調(diào),。