新華社杭州12月22日電　題：小區(qū)經(jīng)營(yíng)收入,，如何才能收得清楚花得明白

新華社記者唐弢、荊淮僑

近日,，浙江杭州一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)拿出120萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)性收入,，給業(yè)主們分紅,，引發(fā)社會(huì)各界熱議。一些人認(rèn)為經(jīng)營(yíng)性收入屬全體業(yè)主,，理應(yīng)取之于民“還”之于民,；另一些人則表示，應(yīng)把錢(qián)存續(xù)起來(lái)以備不時(shí)之需,。

事實(shí)上,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)內(nèi)諸如停車(chē)費(fèi),、電梯間廣告費(fèi),、活動(dòng)場(chǎng)地費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入也明顯上漲，如何管好這筆賬,，既關(guān)系小區(qū)居民的生活質(zhì)量,，也體現(xiàn)社會(huì)基層治理的能力。

小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收支易成一筆“糊涂賬”

眾所周知,，在城市商品房小區(qū)中,，兩筆錢(qián)關(guān)乎公共利益：一是物業(yè)維修基金，一是物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益,。

以此次分紅的杭州小區(qū)為例,，這120萬(wàn)元是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)性收入,，一部分來(lái)自商鋪?zhàn)饨穑徊糠謥?lái)自地下車(chē)位的租金,。在業(yè)委會(huì)梳理了小區(qū)1到10月的財(cái)務(wù)收支情況后發(fā)現(xiàn),，還有138萬(wàn)多元的結(jié)余。

近年來(lái),，小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)源日趨多樣,。“有的小區(qū)商鋪?zhàn)饨鸩环?，有的有占地補(bǔ)償,，多數(shù)小區(qū)地下車(chē)位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手,?！焙贾菽澄飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

隨著小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入水漲船高,，對(duì)于收益的處置就成為一個(gè)敏感的問(wèn)題,。事實(shí)上，根據(jù)物權(quán)法第70條規(guī)定,，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。

“一方面,，業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處；另一方面,，業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性,。”杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),。為此,，記者隨機(jī)采訪了多個(gè)小區(qū)的業(yè)主，他們大多知道小區(qū)里有不少“額外”的經(jīng)營(yíng)性收益,，但是具體這些收入最后如何使用的,，很多人并不知情。

一位業(yè)主告訴記者,，有的小區(qū)物業(yè)管理比較嚴(yán)格,，還有業(yè)委會(huì)監(jiān)管?？捎械男^(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì),，一些物業(yè)公司可能就將經(jīng)營(yíng)性收益裝入“自己腰包”，也不向業(yè)主公示,。

小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收支監(jiān)督乏力

業(yè)主不知情,，社區(qū)沒(méi)權(quán)力,，每年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支成了大家都管不著的“灰色地帶”，也成為業(yè)主,、業(yè)委會(huì),、社區(qū)之間矛盾糾紛的焦點(diǎn)。公共收益賬目問(wèn)題,，實(shí)則聚焦業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)邊界,。

根據(jù)2014年5月實(shí)施的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益“管理賬目每年向業(yè)主公布一次”,?！暗琴~目的公布方式以及公示時(shí)長(zhǎng),，法規(guī)并沒(méi)有明確,。”杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，在杭州商品房小區(qū)中,，經(jīng)營(yíng)性收支公示缺失、信息不對(duì)稱的現(xiàn)象仍然存在,。

經(jīng)營(yíng)性收益的分配權(quán)和使用,，決定權(quán)在業(yè)主大會(huì)，但召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，必須要半數(shù)以上業(yè)主參加,，實(shí)際操作難度大。如今許多小區(qū),，動(dòng)輒上千住戶,，業(yè)主們因?yàn)楣ぷ髅Α⑴侣闊?、個(gè)人力量小等原因,，無(wú)法形成有效監(jiān)督。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理處副處長(zhǎng)張濤介紹,，目前廣州市要求小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益采取銀行專戶管理,，能在一定程度上解決資金使用不透明的問(wèn)題。記者在其他城市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，目前一些小區(qū)業(yè)委會(huì)仍未能設(shè)立獨(dú)立賬戶,，所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益都存放于物業(yè)公司的子賬戶中，由物業(yè)公司代管,。

如此分散而薄弱的監(jiān)督力量,，也使得在經(jīng)營(yíng)性收益的最終使用上，紛爭(zhēng)不斷,。一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西,，還不如發(fā)到手上踏實(shí)一點(diǎn)”的心態(tài),，提倡將收益用于改善業(yè)主福利；而從物業(yè)等的角度出發(fā),，這筆錢(qián)則既可用于補(bǔ)充小區(qū)專項(xiàng)維修資金,、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可作為物業(yè)費(fèi)的補(bǔ)貼,。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)從公共角度來(lái)考慮?！安糠謽I(yè)主擔(dān)心經(jīng)營(yíng)性收益被挪用,，因此關(guān)鍵還是收支要清晰。既然有經(jīng)營(yíng)性收益,，可以在第二年小區(qū)管理中體現(xiàn),。比如為小區(qū)節(jié)假日的活動(dòng)提供一些經(jīng)費(fèi)支持等?！?/p>

用機(jī)制“捆牢”物業(yè)經(jīng)營(yíng)的“錢(qián)袋子”

一筆可觀的經(jīng)營(yíng)性收支,，反映社區(qū)基層治理的大課題。專家認(rèn)為,，要管好這筆賬,，就應(yīng)形成規(guī)范高效的管理和監(jiān)督機(jī)制。

對(duì)此,，各地也在積極探索,。17日，廣州市人大常委會(huì)審議了《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》,，用專門(mén)的章節(jié)對(duì)業(yè)主共有資金進(jìn)行規(guī)范,，從管理、使用,、公開(kāi),、監(jiān)督等方面提出了具體的要求。

今年7月,，杭州出臺(tái)《杭州市物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示試點(diǎn)工作方案》,，要求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)把每個(gè)月的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支項(xiàng)目,、金額,、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺(tái)，業(yè)主經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后,，可以通過(guò)信息平臺(tái)查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性收支情況,。

在小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益的使用問(wèn)題上，張濤表示,，按照物權(quán)法規(guī)定,，除涉及消防,、電梯、滲水等危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的6個(gè)領(lǐng)域不受限制外,，維修基金使用需業(yè)主總數(shù)和物業(yè)面積都要達(dá)到“雙三分之二”同意的比例才能使用,。而使用物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益的門(mén)檻只需“雙過(guò)半”，相比維修基金可操作性更強(qiáng),。

為此,，杭州在制定發(fā)布的《業(yè)主委員會(huì)相關(guān)工作制度（試行）》中明確，原則上物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的50%以上應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)公共部位,、共用設(shè)備的維修,、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金,。這就最大程度限制了業(yè)委會(huì)或物業(yè)直接向業(yè)主發(fā)錢(qián),，從而影響小區(qū)后續(xù)運(yùn)行等問(wèn)題。

廣州也在制定相關(guān)條例時(shí),，引導(dǎo)業(yè)主將經(jīng)營(yíng)性收益投向維護(hù),。同時(shí)也在積極探索與商業(yè)保險(xiǎn)合作，幫助小區(qū)建立起市場(chǎng)化的保障措施,。“只要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的投票,，經(jīng)營(yíng)性收益的使用沒(méi)有任何限制,。面對(duì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的小區(qū)維護(hù)，在使用業(yè)主共有資金時(shí),，應(yīng)更加慎重,。”張濤說(shuō),。