新華社杭州12月22日電  題：小區(qū)經(jīng)營收入，如何才能收得清楚花得明白

新華社記者  唐弢,、荊淮僑

近日,，浙江杭州一個小區(qū)業(yè)委會拿出120萬元經(jīng)營性收入，給業(yè)主們分紅,，引發(fā)社會各界熱議,。一些人認為經(jīng)營性收入屬全體業(yè)主，理應取之于民“還”之于民,；另一些人則表示,，應把錢存續(xù)起來以備不時之需。

事實上,，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,，小區(qū)內(nèi)諸如停車費、電梯間廣告費,、活動場地費等經(jīng)營性收入也明顯上漲,，如何管好這筆賬，既關系小區(qū)居民的生活質(zhì)量,，也體現(xiàn)社會基層治理的能力,。

小區(qū)經(jīng)營性收支易成一筆“糊涂賬”

眾所周知，在城市商品房小區(qū)中,，兩筆錢關乎公共利益：一是物業(yè)維修基金,，一是物業(yè)經(jīng)營性收益。

以此次分紅的杭州小區(qū)為例,，這120萬元是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營性收入,，一部分來自商鋪租金,，一部分來自地下車位的租金。在業(yè)委會梳理了小區(qū)1到10月的財務收支情況后發(fā)現(xiàn),，還有138萬多元的結(jié)余,。

近年來，小區(qū)經(jīng)營性收入來源日趨多樣,?！坝械男^(qū)商鋪租金不菲，有的有占地補償,，多數(shù)小區(qū)地下車位的租金,、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手?！焙贾菽澄飿I(yè)公司負責人說,。

隨著小區(qū)經(jīng)營性收入水漲船高，對于收益的處置就成為一個敏感的問題,。事實上,，根據(jù)物權(quán)法第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

“一方面,，業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處,；另一方面，業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性,?！焙贾菔凶”７抗芫窒嚓P負責人說。為此,，記者隨機采訪了多個小區(qū)的業(yè)主,，他們大多知道小區(qū)里有不少“額外”的經(jīng)營性收益，但是具體這些收入最后如何使用的,，很多人并不知情,。

一位業(yè)主告訴記者，有的小區(qū)物業(yè)管理比較嚴格,，還有業(yè)委會監(jiān)管,。可有的小區(qū)沒有業(yè)委會,，一些物業(yè)公司可能就將經(jīng)營性收益裝入“自己腰包”,，也不向業(yè)主公示。

小區(qū)經(jīng)營性收支監(jiān)督乏力

業(yè)主不知情，社區(qū)沒權(quán)力,，每年的物業(yè)經(jīng)營性收支成了大家都管不著的“灰色地帶”,，也成為業(yè)主、業(yè)委會,、社區(qū)之間矛盾糾紛的焦點,。公共收益賬目問題，實則聚焦業(yè)委會的權(quán)責邊界,。

根據(jù)2014年5月實施的《杭州市物業(yè)管理條例》規(guī)定,，物業(yè)經(jīng)營性收益“管理賬目每年向業(yè)主公布一次”?！暗琴~目的公布方式以及公示時長，法規(guī)并沒有明確,?！焙贾菔凶”７抗芫窒嚓P負責人表示，在杭州商品房小區(qū)中,，經(jīng)營性收支公示缺失,、信息不對稱的現(xiàn)象仍然存在。

經(jīng)營性收益的分配權(quán)和使用,，決定權(quán)在業(yè)主大會,，但召開業(yè)主大會，必須要半數(shù)以上業(yè)主參加,，實際操作難度大,。如今許多小區(qū)，動輒上千住戶,，業(yè)主們因為工作忙,、怕麻煩、個人力量小等原因,，無法形成有效監(jiān)督,。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局物業(yè)管理處副處長張濤介紹，目前廣州市要求小區(qū)經(jīng)營性收益采取銀行專戶管理,，能在一定程度上解決資金使用不透明的問題,。記者在其他城市采訪時發(fā)現(xiàn)，目前一些小區(qū)業(yè)委會仍未能設立獨立賬戶,，所有的物業(yè)經(jīng)營性收益都存放于物業(yè)公司的子賬戶中,，由物業(yè)公司代管。

如此分散而薄弱的監(jiān)督力量,，也使得在經(jīng)營性收益的最終使用上,，紛爭不斷。一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西,，還不如發(fā)到手上踏實一點”的心態(tài),，提倡將收益用于改善業(yè)主福利,；而從物業(yè)等的角度出發(fā)，這筆錢則既可用于補充小區(qū)專項維修資金,、改善共用設施設備,，也可作為物業(yè)費的補貼。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，小區(qū)經(jīng)營性收益應從公共角度來考慮,。“部分業(yè)主擔心經(jīng)營性收益被挪用,，因此關鍵還是收支要清晰,。既然有經(jīng)營性收益，可以在第二年小區(qū)管理中體現(xiàn),。比如為小區(qū)節(jié)假日的活動提供一些經(jīng)費支持等,。”

用機制“捆牢”物業(yè)經(jīng)營的“錢袋子”

一筆可觀的經(jīng)營性收支,，反映社區(qū)基層治理的大課題,。專家認為，要管好這筆賬,，就應形成規(guī)范高效的管理和監(jiān)督機制,。

對此，各地也在積極探索,。17日,，廣州市人大常委會審議了《廣州市物業(yè)管理條例（草案）》，用專門的章節(jié)對業(yè)主共有資金進行規(guī)范,，從管理,、使用、公開,、監(jiān)督等方面提出了具體的要求,。

今年7月，杭州出臺《杭州市物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點工作方案》,，要求業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè)把每個月的物業(yè)經(jīng)營性收支項目、金額,、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺,，業(yè)主經(jīng)實名認證后，可以通過信息平臺查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性收支情況,。

在小區(qū)經(jīng)營性收益的使用問題上,，張濤表示，按照物權(quán)法規(guī)定，除涉及消防,、電梯,、滲水等危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的6個領域不受限制外，維修基金使用需業(yè)主總數(shù)和物業(yè)面積都要達到“雙三分之二”同意的比例才能使用,。而使用物業(yè)經(jīng)營性收益的門檻只需“雙過半”,，相比維修基金可操作性更強。

為此,，杭州在制定發(fā)布的《業(yè)主委員會相關工作制度（試行）》中明確,，原則上物業(yè)經(jīng)營收益的50%以上應當用于物業(yè)公共部位、共用設備的維修,、更新,、改造或者補充物業(yè)專項維修資金。這就最大程度限制了業(yè)委會或物業(yè)直接向業(yè)主發(fā)錢,，從而影響小區(qū)后續(xù)運行等問題,。

廣州也在制定相關條例時，引導業(yè)主將經(jīng)營性收益投向維護,。同時也在積極探索與商業(yè)保險合作，幫助小區(qū)建立起市場化的保障措施,?！爸灰?jīng)過業(yè)主大會的投票，經(jīng)營性收益的使用沒有任何限制,。面對更長遠的小區(qū)維護,，在使用業(yè)主共有資金時，應更加慎重,?！睆垵f。（完）