地產(chǎn)債迎3000億償債高峰，融資全面收緊,，開發(fā)商還能扛多久？

中新經(jīng)緯客戶端8月24日電 (羅琨)地產(chǎn)債正在迎來償債高峰。與此同時,，房地產(chǎn)信托和海外融資等渠道也在全面收緊,。當“借新還舊”的游戲無法持續(xù)時,，高度依賴資金的開發(fā)商還能扛多久,？

下半年地產(chǎn)債總償還規(guī)模近3000億元

2015年1月，證監(jiān)會發(fā)布公司債新規(guī)后公司債大舉擴容,，房企融資逐漸轉(zhuǎn)向債券市場,。地產(chǎn)債規(guī)模迅速井噴，不過到了2016年10月,，滬深兩大交易所同時發(fā)函收緊房地產(chǎn)以及產(chǎn)能過剩行業(yè)的公司債融資,，提高發(fā)債門檻,。

一名房地產(chǎn)行業(yè)資深人士向中新經(jīng)緯客戶端指出，2015-2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債期限以“3+2年”結(jié)構(gòu)為主,，也就意味著2018-2019年這兩年將集中到期,。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年全年共計有5701.27億元地產(chǎn)債到期,，其中下半年共計2874.67億元地產(chǎn)債到期,。而上半年受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境，1-4月的地產(chǎn)債凈融資額均為正,，其中4月份凈融資額更是達到了424.08億元,。而從5月開始至今，僅7月份凈融資額為正,。截至8月23日,，8月份地產(chǎn)行業(yè)的凈融資額為-146.62億元。

分析人士指出,，地產(chǎn)債下半年的信用基本面較上半年是邊際弱化的,。在近日召開的2019年下半年債券市場信用風(fēng)險展望論壇上，銀華基金固定收益部副總監(jiān)劉小平指出,，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下行壓力大,、融資收緊，上半年地產(chǎn)債券融資環(huán)境明顯好于下半年,，借新還舊的難度或者存量行權(quán)債券的轉(zhuǎn)售難度小,，所以從這些角度來看，地產(chǎn)債下半年信用基本面是明顯要差于上半年,。

與此同時,，地產(chǎn)債信用分化加劇也成為行業(yè)共識。近期,，有多家媒體報道稱,，近300家中小房企宣告破產(chǎn)，更有房企高管直言更多房企雖然沒破產(chǎn),，但也沒有業(yè)務(wù)增量,，“早已經(jīng)是植物人狀態(tài)”。

“杠桿可控的頭部企業(yè)抗風(fēng)險能力仍較強,，而非頭部企業(yè)資金壓力較大,，尤其是高杠桿、區(qū)域性非頭部企業(yè),，風(fēng)險會逐步釋放,。所以我們看到，中小地產(chǎn)商破產(chǎn)或者被兼并的情況也更多,，尾部地產(chǎn)企業(yè)債券違約案列也在增加,?！眲⑿∑椒Q。

融資渠道全面收緊

對居民杠桿率及地產(chǎn)擠占信貸資源的擔憂推動政策層再次全面收緊地產(chǎn)融資政策,。

從銀行貸款這一傳統(tǒng)融資渠道來看,，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作,，重點檢查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險管理情況,、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域和同業(yè)及表外業(yè)務(wù)等,。

非標融資渠道也正在收緊,。近日，據(jù)證券時報報道,，銀保監(jiān)會日前向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室(遼寧,、廣西、海南,、寧夏除外)下發(fā)《中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》(信托函〔2019〕64號),，也即“64號文”，傳達下半年監(jiān)管重點,。其中指出,，按月監(jiān)測房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時釆取監(jiān)管約談,、現(xiàn)場檢査,，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施,，堅決遏制房地產(chǎn)信托過快增長,、風(fēng)險過度積累的勢頭。

在高壓監(jiān)管態(tài)勢下,，房地產(chǎn)信托已現(xiàn)剎車趨勢,。根據(jù)普益標準數(shù)據(jù)顯示，7月份共有62家信托公司發(fā)行了1827款集合信托產(chǎn)品,，環(huán)比增加19.26%,。集合信托產(chǎn)品成立數(shù)量環(huán)比增加268款，增幅達21.51%,，信托規(guī)模整體擴張,。但7月新發(fā)行和成立的房地產(chǎn)集合信托卻雙雙走低，降幅分別為5.74%和6.02%,。

除了信托渠道外,，海外發(fā)債渠道也受到限制,。7月12日,，國家發(fā)展改革委網(wǎng)站發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》,，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

申萬宏源分析師孟祥娟分析稱,，負債結(jié)構(gòu)中以非標為主的房企再融資受影響最大,。從地產(chǎn)融資受限途徑來看，地產(chǎn)信托下半年不得新增余額,、二級資質(zhì)限制于直接控股股東影響最大,。“主要是因為一方面地產(chǎn)信托融資規(guī)模較境內(nèi)外債券融資規(guī)模更大,，18年新增地產(chǎn)信托金額合計8710億元,，地產(chǎn)境內(nèi)債券凈融資額2078億元，境外債凈融資額3627億元,；另一方面相較于銀行開發(fā)貸及債券標準融資信托融資潛在違規(guī)操作更多,、特別是土地款融資。"孟祥娟稱,。

還會有更多地產(chǎn)債違約嗎,？

從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)共有 4 家公司違約,，分別為銀億股份,、中弘股份、國購?fù)顿Y,、華業(yè)資本,，涉及金額20億元。相較于其他行業(yè),，房企整體違約率仍較低,。據(jù)安信證券統(tǒng)計，房企違約率為0.1%,，在26個行業(yè)中排名第23位,，遠低于電氣設(shè)備和輕工制造等行業(yè)。

在融資渠道收緊又面臨償債高峰的沖擊下,，是否還會有更多房企走上違約的道路,？

孟祥娟認為，在行業(yè)融資全面收緊,、銷售承壓的背景下,，應(yīng)規(guī)避杠桿高、短期償債指標差,、盈利周轉(zhuǎn)弱的中小房企,。

東方金誠高級分析師朱林向中新經(jīng)緯客戶端指出，需要關(guān)注具有以下特征的房企：一是債務(wù)規(guī)模擴張過快且債務(wù)規(guī)模大，債務(wù)負擔重,，債務(wù)結(jié)構(gòu)中短期有息債務(wù)占比高,，現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期債務(wù)覆蓋程度低，流動性壓力大,；二是資產(chǎn)受限比例和子公司股權(quán)質(zhì)押率高,，財務(wù)彈性偏弱；三是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低,，去化壓力大,，現(xiàn)金流回正周期長，經(jīng)營性現(xiàn)金流有惡化趨勢,；四是土地儲備成本明顯偏高,；五是去化較慢的商住、商辦土地儲備占比高,；六是非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自身“造血”功能不足,。

“房地產(chǎn)企業(yè)需要加快其去庫存的節(jié)奏，加快銷售回籠資金,，加快周轉(zhuǎn),，改善現(xiàn)金流，恢復(fù)部分內(nèi)源融資能力,。不要盲目拿地,，量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節(jié)奏,；充分利用CMBS,、REITS、供應(yīng)鏈金融保理ABS等創(chuàng)新類融資渠道,?！敝炝纸ㄗh道。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點僅供參考,，不構(gòu)成投資建議,。投資有風(fēng)險，入市須謹慎,。)