從總體上看,，二線熱點城市的樓市發(fā)展前景已經超過了一線城市。一方面,，二線城市的人口增量空間更大,，另一方面，二線城市原有樓價較一線城市要低很多,。

放寬落戶并不等于要放松房地產調控,。不管戶籍制度怎么改，都要堅持“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位不動搖,，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國家發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長陳亞軍此前的這個表態(tài),，,，說清了中央放寬落戶與房地產調控之間的關系。

放寬城市落戶并不是為了炒高房價,，這是中央明確釋放的信號,。4月19日召開的中央政治局工作會議再次為樓市定調：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，落實好一城一策,、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制,。

政策對于房地產的調控未變,，不過，有一個信息點不可忽視,，那就是,，今年以來，中央連續(xù)發(fā)文要放開放寬落戶限制,，在戶籍制度迎來大變革的同時,，城市發(fā)展尤其是都市圈、城市群的成長中,，哪些城市有發(fā)展前景,，又將產生什么樣的機會？

放寬放開城市落戶限制意味著什么

其實,，放開城市落戶限制早已不是新鮮詞了,，而是近年來的一個高頻詞,。

本輪戶籍制度改革全面開啟的標志性文件，應該是國務院2014年7月發(fā)布的《關于進一步推進戶籍制度改革意見》,，走的是打通二元戶籍制路線,，提高城鎮(zhèn)化質量。因為此前的改革一直走的也是放寬路線,，但學界認為,，城鎮(zhèn)化率質量不高，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率直接反映城鎮(zhèn)化的健康程度,，是一個關鍵指標,。

2016年9月，國務院正式發(fā)布《推動一億非戶籍人口在城市落戶方案》,，要求“十三五”期間,，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘將加速破除，配套政策體系要進一步健全,，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均要提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上,。

到如今,，留給這個目標完成的時間已開始顯得緊迫起來。今年以來,，國家政策頻出,，城鎮(zhèn)化已開始提速，或者說進入倒計時,。

例如,，今年5月5日，中共中央,、國務院發(fā)布《關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》(下稱《意見》),，要健全農業(yè)轉移人口市民化機制。有力有序有效深化戶籍制度改革,，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制,。到2022年，城市落戶限制逐步消除,。

而這與4月8日國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》(下稱《任務》)才隔了一個月,。《任務》明確了相關城市放寬落戶的具體要求：城區(qū)常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制,；城區(qū)常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策,，大幅增加落戶規(guī)模,、精簡積分項目,，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

今年2月21日,，國家發(fā)改委發(fā)布的《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》也提出,，要放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。同日,，公安部召開的全國治安管理工作座談會上,，公安部副部長孫力軍表示，要全面深化以戶籍制度為重點的治安管理改革,，加快建立新型戶籍制度,。除落戶超大、特大城市和跨省遷移戶口實行審批制外,，積極探索試行以經常居住地登記戶口制度,。

國家頻提放開放寬落戶限制，尤其是放開大城市的落戶限制,，是目前戶籍制度改革的重點,。數(shù)據(jù)顯示，截至2018底,，仍有2.26億農業(yè)轉移人口已成為城鎮(zhèn)常住人口但尚未落戶城市,，其中65%分布在地級以上的城市，基本上是大城市,。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞將這部分人群的現(xiàn)狀稱為“半城市化”,。

都市圈、城市群崛起

在目前小城市戶籍已全面放開,、中小城市吸引力不夠的情況下,，放開大城市戶籍顯得尤為重要。陳亞軍說,，要解決好落戶的問題,，需要大中小城市和小城鎮(zhèn)聯(lián)動，光靠小城鎮(zhèn),、小城市其實解決不了這個問題,，需要推動大中小城市放開放寬落戶限制。

雖然我國從上世紀80年代開始就鼓勵發(fā)展中小城市,，但實際上人口一直在往大城市走,，現(xiàn)在學界更傾向于走發(fā)展大都市圈的道路。畢竟大型都市在經濟資源的集聚,、效率和節(jié)約發(fā)展等方面更具優(yōu)勢,。近年來，國家中心城市,、城市群,、都市圈的發(fā)展,，也彰顯著國家要將中心大城市引領作用發(fā)揮到最大的決心。

牛鳳瑞認為,，突出中心城市的帶動引領作用,，更符合經濟發(fā)展客觀規(guī)律和城市化發(fā)展規(guī)律。城市規(guī)模與輻射帶動能力成正比,。應該通過支持一些核心重點城市率先發(fā)展,，帶動周邊地區(qū)發(fā)展，以提升我國經濟發(fā)展的整體競爭力,，促進產業(yè)結構的轉型升級,。

2018年11月，中共中央,、國務院發(fā)布的《關于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調發(fā)展新機制的意見》提出,，要以北京、天津為中心引領京津冀城市群發(fā)展,，帶動環(huán)渤海地區(qū)協(xié)同發(fā)展,；以上海為中心引領長三角城市群發(fā)展，帶動長江經濟帶發(fā)展,；以香港,、澳門、廣州,、深圳為中心引領粵港澳大灣區(qū)建設，帶動珠江－西江經濟帶創(chuàng)新綠色發(fā)展,；以重慶,、成都、武漢,、鄭州,、西安等為中心，引領成渝,、長江中游,、中原、關中平原等城市群發(fā)展,，帶動相關板塊融合發(fā)展,。

一方面是要放開放寬大城市的落戶限制，另一方面要突出中心大城市的帶動引領作用,。在這種情況下,，顯而易見，未來大城市的發(fā)展更受看好,。

但問題是,，大城市的發(fā)展和落戶也不是沒有限制的,。盡管中央密集發(fā)文要放開放寬落戶限制，但都附加了一定的限定詞,，落戶的全面放開,，是將個別超大城市、特大城市除外的,。

根據(jù)《2017年城市建設統(tǒng)計年鑒》,，目前，城區(qū)人口超過500萬的城市有13座,，除北上廣深這四個超大城市,，還有天津、重慶,、武漢,、成都、南京,、鄭州,、杭州、沈陽,、長沙9個特大城市,。

結合政策，也就是說,，在未來,，除了上述13個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制,。這個過程中,，一大批二線城市將受益最大，包括西安,、蘇州,、合肥、濟南,、青島,、大連、廈門,、寧波,、昆明、石家莊,、南昌,、福州等。

一方面，大城市戶籍放開后,，中小城市的發(fā)展前景會更受限,。另一方面，相比京滬等超大城市,，二線城市還有大把的發(fā)展空間,。這些二線城市崛起后，不僅可以承擔,、疏解一線城市過于集中的部分功能,，還可以起到區(qū)域發(fā)展龍頭的作用，帶動更多區(qū)域相對均衡地發(fā)展,。

放開放寬落戶帶來的機會

值得注意的一點是,，《意見》明確，要全面落實支持農業(yè)轉移人口市民化的財政政策,、城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模與吸納農業(yè)轉移人口落戶數(shù)量掛鉤政策,，以及中央預算內投資安排向吸納農業(yè)轉移人口落戶數(shù)量較多的城鎮(zhèn)傾斜政策。

這里必須要說明的一點是,，過去國家強調中小城市戰(zhàn)略的結果是：一線和部分熱點二線城市人口快速增長,、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢,、土地供給過多,，由此造成土地供需錯配。現(xiàn)如今,，人地掛鉤的政策更符合人口與經濟社會發(fā)展的真實需求,，對輸入城市將起到很好的激勵作用，有利于輸入地城市的建設和發(fā)展,，這個過程中,，對一二線城市也是一大利好。

《意見》提到,，到2022年,，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場基本建成,，經濟發(fā)達地區(qū),、都市圈和城市郊區(qū)在體制機制改革上率先取得突破。

這意味著,，未來城市更新改造,，有望成為房地產發(fā)展的重點。什么樣的城市更新改造尤其是舊村改造會有價值,？哪里的農村戶口有價值,？當然不可能是小城市的農村或者貴州、東北、淮河流域等地的偏遠農村,，而是一二線大城市的城中村或近郊區(qū)的農村,。

今年，珠三角,，廣州,、東莞等地的舊村改造如火如荼。這些地方經營性建設用地入市,，也會極大地增加一二線大城市的土地供應,。

從總體上看，二線熱點城市的樓市發(fā)展前景已經超過了一線城市,。一方面,，二線城市的人口增量空間更大，另一方面,，二線城市原有樓價較一線城市要低很多,。實際上，從2015年以來的表現(xiàn)來看,，二線熱點城市的房價漲幅甚至超過了一線城市,。這也符合近年來熱點二線城市經濟崛起的趨勢。

春江水暖鴨先知,。今年以來,，熱點二線城市的土地市場火爆，各大開發(fā)商鏖戰(zhàn)二線城市,。中原地產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，50大城市合計在2019年前5月土地出讓1.59萬億元，同比2018年同期上漲了12.3%,。其中,，5月杭州土地出讓金收入266億元，位列榜首,。此外,，今年以來，天津,、武漢,、蘇州、濟南,、鄭州,、福州等二線城市的土地市場表現(xiàn)也十分搶眼。

一線城市也不是沒有機會,。上述《任務》提出,，超大特大城市要立足城市功能定位,、防止無序蔓延，合理疏解中心城區(qū)非核心功能,，推動產業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴散,。也就是說，未來一線城市的重點在都市圈的發(fā)展上,。

尤其是隨著北京,、上海、深圳等大城市的軌道交通尤其是跨城地鐵,、市域快軌的發(fā)展,，將會極大縮短周邊地區(qū)、鄰近板塊到大城市中心城區(qū)的時間,，讓這些區(qū)域變成也可以變成人們常住的區(qū)域,，從而有利于超大城市疏解中心城區(qū)人口，也可以帶動周邊區(qū)域發(fā)展,。比如北京周邊的北三縣,、保定等地，上海周邊的南通,、嘉興,、昆山、太倉等地,，深圳周邊的惠州等,，都將是未來樓市發(fā)展的重點。