中新經(jīng)緯客戶端5月6日電 (薛宇飛)進(jìn)入4月,，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性普遍提升，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，4月融創(chuàng),、碧桂園,、新城等8家房企拿地金額超過100億元，而拿地超過50億元的房企達(dá)到18家,。在回歸二線城市的戰(zhàn)略驅(qū)使下,，房企在這類城市中的拿地?zé)崆槌掷m(xù)攀升、競爭愈發(fā)激烈,，也帶動土地溢價(jià)率上升,。不過，業(yè)內(nèi)人士分析,，當(dāng)前住建部對房價(jià),、地價(jià)波動幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，土地市場量價(jià)難以持續(xù)齊升,。

樓盤 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

規(guī)模房企再搶地

4月29日,，經(jīng)過40輪競拍，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗宅地最終被中海地產(chǎn)以35.63億元的總地價(jià)收入囊中,，溢價(jià)率約37.67%,，折合樓面價(jià)30287元/平方米，創(chuàng)下園區(qū)規(guī)劃建設(shè)以來的土拍新記錄,。

數(shù)天前的4月24日,，蘇州土拍一日吸金135.7億元，吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊均產(chǎn)生了新地王,。與此同時(shí),，蘇州新房、二手房市場交易也有上揚(yáng)趨勢,，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，3月蘇州二手住宅成交5903套，環(huán)比上升36%,。

該中心指出,，4月份土地市場迎來了一波成交小高峰，在供應(yīng)量回升的帶動下,，300城經(jīng)營性用地月度成交持續(xù)攀升,。在二線城市優(yōu)質(zhì)土地大規(guī)模集中成交的帶動下，成交價(jià)格也隨之上漲,，并達(dá)到近一年來的最高點(diǎn),，溢價(jià)率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢,，同比上升9.5個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模房企拿地更加積極,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，僅4月，就有融創(chuàng),、碧桂園,、新城、中海,、華潤,、綠城、榮盛,、金地等8家企業(yè)拿地金額超過100億元,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，單月拿地金額超50億元的房企多達(dá)18家,，刷新了最近一年多來土地市場的月度記錄,。

克而瑞研究中心認(rèn)為，這一輪土地市場行情從今年3,、4月份開始啟動,，一方面是房企不想踏空此輪拿地“窗口期”，另一方面也是為今年的業(yè)績增長夯實(shí)基礎(chǔ),。典型的如中海,、綠城等企業(yè)，4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上,，單月拿地金額幾乎是前三月的一半以上。

房企之所以敢拿地,，除了部分城市市場交易有所好轉(zhuǎn)外,，企業(yè)融資難度下降也是一個(gè)重要的因素。中原地產(chǎn)研究中心稱,，4月以來,，房企繼續(xù)密集融資，融資總量已經(jīng)接近2600億元,，這有望成為最近一年多的最高值,。房企融資完成度較好，使得企業(yè)拿地動作頻頻,。

張大偉對中新經(jīng)緯客戶端說：“整體看,，房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段,，特別是2016年左右購入大量地王的企業(yè),，最近拿地非常少,。中型房企成為搶地主力，房地產(chǎn)市場拿地看融資,，融資難時(shí)土地流標(biāo)多,，最近很多城市出現(xiàn)之前流標(biāo)的土地又成交的現(xiàn)象，這表明,，融資難度緩解帶動市場活躍度提升,。”

二線城市土地市場火熱

蘇州近期熱鬧的土拍市場,，代表了熱點(diǎn)二線城市的狀況,。多個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月份熱點(diǎn)二線城市土地拍賣行情回溫明顯,。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，杭州土地市場4月漲幅明顯，單月成交379億元,，1~4月累計(jì)成交總850億元,，高居榜首；西安土地市場趨于火熱,，規(guī)劃建筑面積成交1700萬平方米,，位居首位。

易居研究院近日發(fā)布的《2019年4月40城土地市場報(bào)告》稱,，4月,，二線城市土地成交建筑面積環(huán)比大幅增長70.8%，同比增長35.4%,；6個(gè)月移動平均成交價(jià)環(huán)比上漲14.1%,，漲幅擴(kuò)大明顯，同比上漲9.4%,，結(jié)束了連續(xù)14個(gè)月的同比下跌趨勢,。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰認(rèn)為，3,、4月份,，二線城市地價(jià)環(huán)比上漲較大，廈門,、南京,、杭州、成都,、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較為明顯,。一方面是因?yàn)榉科筚Y金面較為寬松，另一方面是開發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變,，即規(guī)避三四線城市,，向一二線城市轉(zhuǎn)移,，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為首選的拿地對象,。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,，今年1~4月百強(qiáng)房企二線新增土儲建面占比達(dá)49%，較1~3月上升3個(gè)百分點(diǎn),。三四線城市占比下滑明顯,，1~4月百強(qiáng)房企新增土儲建面占比為45%，較去年全年下降了13個(gè)百分點(diǎn),。

不過,，王若辰指出，二線城市4月份土地市場量價(jià)齊升,，主要由于房企資金面好轉(zhuǎn)及拿地預(yù)期改變,，但當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市市場過熱、預(yù)期不穩(wěn)等引起了中央的高度關(guān)注,，“房住不炒”在中央政治局會議上再次被提及,，該類城市可能將繼續(xù)出臺調(diào)控政策。因此,，熱點(diǎn)二線城市量價(jià)難以持續(xù)齊升,，預(yù)計(jì)2019年將保持穩(wěn)定。三線城市在2018年9月后重新開啟量價(jià)震蕩齊跌模式,，隨著棚改政策變化和購買力的透支,，預(yù)計(jì)大多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場，將在2019年降溫,。

張大偉認(rèn)為,，房企的搶地行為，會使得蘇州,、武漢等典型城市成為房價(jià)最有可能出現(xiàn)明顯波動的區(qū)域,，而調(diào)控是否會加碼，是對地方政府的考驗(yàn),。克而瑞研究中心稱,，本輪土地市場的上漲勢態(tài)不會維持太久,，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎，尤其對于地價(jià)屢創(chuàng)新高的城市和區(qū)域,，盲目追高并不可取,。