近期，鶴崗“白菜價”房引發(fā)熱議,，東北樓市也備受關(guān)注,。新京報選取哈爾濱,、沈陽,、長春三個省會城市,，以及丹東,、鶴崗兩個處于輿論中心的城市作為樣本,，力圖客觀呈現(xiàn)真實的東北樓市圖景。

長春,、沈陽兩個省會城市的樓市表現(xiàn)有頗多相似之處：價格穩(wěn)中有漲,，同時作為核心生活城市吸納人口的聚集效應(yīng)和能力較明顯，周邊市縣以及外地購房者人群在增加,。另一個省會城市哈爾濱在今年一季度開場頗為平淡,，尤其二手房市場受部分房企“涉嫌侵占挪用客戶交易資金”余波影響至今。

在過去一年多,，丹東樓市受外部形勢利好,，這座東北小城的房價漲幅多次領(lǐng)跑全國,，而當(dāng)?shù)厝诵匠晁狡骄?000元以上，購買力一般,。同屬東北非核心城市的鶴崗曾因豐富的煤炭資源而聞名,，但300元一平米的個例也顯示了這座資源枯竭型城市的樓市困境——一方面是棚改推進增加的新房，一方面是不斷流失的人口,。

鶴崗

300元/平米是個例 昔日煤炭城市轉(zhuǎn)型存挑戰(zhàn)

位于黑龍江省東北部,、小興安嶺南麓的鶴崗市曾因豐富的煤炭資源而聞名。不過,，近日這個東北邊陲城市鶴崗卻以意外的方式上了“頭條”。

近日,，媒體曝出,，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區(qū)一套320平方米的二手房售價僅15.5萬元的消息，讓網(wǎng)友們驚呼鶴崗房價“白菜價”,。新京報記者對坤德花園小區(qū)進行了探訪發(fā)現(xiàn),，售價較低的均為棚改房屋，157平方米的毛坯房叫價25萬元左右,，同樣戶型帶裝修的叫價50萬元左右,。一位房主表示，該房屋為抵賬房,，當(dāng)初開發(fā)商用毛坯房抵賬59萬元,。“棚改房便宜,，這個價買商品房是根本買不下來的,。”該小區(qū)附近一房產(chǎn)中介表示,。

不過,，在土生土長的鶴崗人張麗(化名)看來，300元一平米的房子雖是個例,，但并不意外,。

“鶴崗的平房一棚改，就給很多樓房,。但居民住不了那么多房子,、房子升值空間也不大，空著也是空著,，一些地理位置偏遠(yuǎn),、樓層不好的棚改房子價格甚至還沒有裝修費貴，很多人無奈賠錢就賣了,，好樓層的房子十萬八萬的價格,、不好樓層價格兩萬三萬就賣了,，平均下來每平米幾百到一千元就給賣了。相反,，地理位置不錯,、樓層好的棚改房也有賣到每平米三四千元的?！睆堺惤榻B,，據(jù)其了解，現(xiàn)在鶴崗棚改房均價在2000元左右,。

鶴崗市人民政府官網(wǎng)2018年1月發(fā)布的信息顯示,，2008年開始，該市相繼啟動了煤礦棚戶區(qū),、采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū),、城市棚戶區(qū)和城中村改造項目。

“鶴崗的低價房很大程度是因為過去幾年過量棚改造成的,，棚戶區(qū)改造中供應(yīng)了大量的遠(yuǎn)郊區(qū)房源,。從目前來看，價格低的房產(chǎn)基本都是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的棚改房,，供應(yīng)量大,，又沒有交易量，低價在所難免,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

“這幾年很多鶴崗生源的大學(xué)生畢業(yè)后較少回老家工作,，人口流失導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求量有限,。同時，本地老齡化嚴(yán)重,，老年人有一套房子就夠了,，這也導(dǎo)致了鶴崗棚戶區(qū)改造后空余大量的房子，鶴崗幾乎成了一個‘空城’,?！睆堺愔毖浴?/p>

張大偉持有類似的看法,。在他看來,，雖然“320平方米的二手房售價僅15.5萬元”是個案，但東北部分城市的房屋均價確實遠(yuǎn)低于市場想象,?！皩τ跂|北的三四線城市來說，人口外流,，而且很多重工業(yè)城市,、能源城市轉(zhuǎn)型下,，經(jīng)濟漲幅放緩，造成了東北三四線城市房價普遍非常低,，而且沒有購買力,。”

而據(jù)東北證券發(fā)布的研報,，類似于鶴崗市的資源枯竭型城市的人口凈流出態(tài)勢是不可逆的,，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場也將持續(xù)縮量。另據(jù)東北證券的統(tǒng)計,，這樣常住人口,、人口密度雙下滑的城市，共計18座,，其中14座位于東三省,，其中半數(shù)則是資源依賴型城市，面臨著經(jīng)濟發(fā)展乏力,、轉(zhuǎn)型受阻的困境。

丹東

多次領(lǐng)漲全國 3月環(huán)比再次居70城首位

與鶴崗意外上頭條不同的是,，丹東已習(xí)慣了上頭條,。

這座東北邊陲的小城因靠近朝鮮，其房地產(chǎn)市場價格隨著朝鮮局勢的變化而起伏,。而在過去一年多,，朝鮮釋放的積極信號也使得這座安靜小城的房價一路高歌。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),，2018年4月,、5月，丹東連續(xù)兩個月以環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國70城市,。據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道,，2018年4月下旬以來，一度曾被當(dāng)?shù)厝朔Q為“鬼城”的丹東新區(qū),，半月之內(nèi)樓價出現(xiàn)大幅上漲,，不少樓盤甚至一日兩次升價，樓價接近“翻倍”,。另據(jù)丹東市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，進入2018年5月份，丹東新區(qū)商品房均價的波動范圍總體保持在4800-5100元/平方米之間,，與4月末相比漲幅20%左右,，個別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。

今年以來,，丹東的房價仍在不斷上漲之中,?！耙驗橹苓呎咦兓缘|房價一直在上漲,，過完年到現(xiàn)在每平米漲了500元左右?，F(xiàn)在丹東市中心新盤房價13000元左右，丹東市內(nèi)均價8400元左右,?！?月16日，丹東一房產(chǎn)中介工作人員向新京報記者介紹,，也有外地人前來投資,，“都是三四套地買?！?/p>

丹東另一家房產(chǎn)中介的工作人員和上述中介人員說法相似,。“今年房價還在漲,，不過是微漲,，平均一平米上漲200多元?！?/p>

國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)顯示,，2019年3月丹東新建住宅價格以環(huán)比1.9%的漲幅位列全國70城首位。

“現(xiàn)在在丹東市內(nèi)買房子,，起步價最起碼要8000元以上,，好的樓盤都過萬元了。而丹東當(dāng)?shù)氐男匠甏蟾琶吭?000多元,，目前這個房價普通人難以承受,。當(dāng)然也有便宜的房子，但不太好,?！钡|當(dāng)?shù)鼐用裥烀?化名)直言，目前丹東的房價趕得上部分二線城市了,，但丹東當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力一般,。

徐名去年開始計劃買房，陸續(xù)關(guān)注各大樓盤信息,?！霸诳捶孔拥臅r候碰到過一些去丹東炒房的人，去年特別多,，今年也有,，基本上這些炒房客來了必買。不過，當(dāng)?shù)厝耸艿绞杖胂拗?，或者對丹東新區(qū)發(fā)展其實不樂觀,，所以投資意向不強?！?/p>

而在丹東當(dāng)?shù)亓硪痪用窭钕壬磥?，丹東房地產(chǎn)市場價格的飆升和開發(fā)商蓄意炒作有關(guān)?！叭ツ暧卸螘r間,，經(jīng)常有朋友讓我?guī)椭胰耍f是有新樓盤開盤找些人去假裝買房,、登記,，這樣的炒作很多?！?/p>

2018年5月丹東官方發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,，包括兩年限售、提高首付款比例,、差別化貸款等措施,。

而在徐名看來，丹東去年開始出臺一系列限購政策等,，部分政策有效遏制了炒房現(xiàn)象,。但同時他表示希望政策不能誤傷剛需。

對于丹東房地產(chǎn)市場的未來,，徐名本人持樂觀的態(tài)度?！爸苓叚h(huán)境相對穩(wěn)定,，加上新區(qū)近兩年自身發(fā)展也不錯，政府也比較努力用心,，配套設(shè)施建設(shè)的好且快,，人口也在逐漸增多?！?/p>