2017年3月26日，北京出臺(tái)新政,，規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目限購(gòu),，新建,、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售”,。隨后,，“商住房”成交量大幅下降,。

對(duì)此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)指出,，2017年的新政出臺(tái)了最為嚴(yán)格的商辦限購(gòu)政策，對(duì)北京樓市之前過(guò)熱的商辦市場(chǎng)打擊非常明顯,。兩年過(guò)去,，北京的商住市場(chǎng)成交冷清，價(jià)格也下跌超過(guò)40%,。

買房人發(fā)現(xiàn)

有人虧130萬(wàn)元賣房,？

2019農(nóng)歷新年后，王陽(yáng)就開(kāi)始了漫長(zhǎng)的看房之旅,。他手里的錢有限,，又不甘心買個(gè)小戶型，有朋友建議,，可以看看商住房,，“單價(jià)低、總價(jià)低”,。

簡(jiǎn)單地說(shuō),，商住房就是本應(yīng)用于開(kāi)發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開(kāi)發(fā)商卻做成了住宅,。如今北京市場(chǎng)上大部分商住房不通燃?xì)?，還是商業(yè)水電，但也有少數(shù)商住房是民水民電,。曾經(jīng)因?yàn)椴幌拶?gòu),、價(jià)格又相對(duì)偏低，商住房一度在北京住房市場(chǎng)上相當(dāng)活躍,。

“550萬(wàn)買的房子,，420萬(wàn)賣？”王陽(yáng)有些不敢相信,，得到中介肯定的答復(fù)后,，王陽(yáng)有些動(dòng)心了。按照王陽(yáng)的介紹,，這是一套位于北京亦莊比較有名的商住房,，120平方米，均價(jià)僅35000元,。

王陽(yáng)是個(gè)行動(dòng)派,，看房之后,，他意識(shí)到，商住房較兩年前的價(jià)格已經(jīng)低了不少,，確實(shí)可以作為購(gòu)房的考慮了,，“虧著賣的還不少”。

實(shí)際上,，不僅是商住房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫,，土地市場(chǎng)商辦類也出現(xiàn)了明顯的退燒：商辦限購(gòu)后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價(jià)率明顯下調(diào),，特別是最近,，歷史多年未出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象再次出現(xiàn)。張大偉說(shuō),，限購(gòu)前商辦土地平均溢價(jià)率115%,，而最近一年溢價(jià)率只有5.7%，“多宗流標(biāo)”,。

商住房房主

曾拒絕賣房如今后悔不已

和王陽(yáng)不同的是,，2016年初，馬東毫不猶豫地買了一套類似的LOFT小戶型商住,，但現(xiàn)在卻“賣不掉了”,。“我買的時(shí)候每平方米54000元,，首付了100萬(wàn),，貸款差不多150萬(wàn)”。

“我當(dāng)時(shí)就想只要房?jī)r(jià)過(guò)7萬(wàn)每平方米,，我就把這房子賣了”,。但很快限購(gòu)令來(lái)了，馬東一下子蒙了,，他不停打電話咨詢中介以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有研究的朋友,。

幾十個(gè)電話之后，馬東都要后悔死了,，“每平方米65000元的時(shí)候,，有朋友建議我出手，但我覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)漲,，就拒絕了他的提議”,。之后的兩個(gè)月，馬東依舊每天關(guān)注商住房的價(jià)格以及成交量,，但看完心里就很堵,，“幾乎沒(méi)有成交，房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌”。

他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上,，房?jī)r(jià)從每平方米6萬(wàn)一路降到5.2萬(wàn)元的成本價(jià),，但幾乎無(wú)人問(wèn)津。

限購(gòu)令影響

開(kāi)全國(guó)對(duì)商住房限購(gòu)先河

2017年3月26日,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京的商業(yè),、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管,，其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買商住類項(xiàng)目的限制措施，更是在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了對(duì)商住房限購(gòu)的先河,。

公告明確指出,，商業(yè),、辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā),、建設(shè)、銷售,、使用,，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

公告要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商住類項(xiàng)目,，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位,、社會(huì)組織。購(gòu)買商住類項(xiàng)目的企事業(yè)單位,、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用,，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位,、社會(huì)組織,。

公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前,，已銷售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時(shí),，可出售給企事業(yè)組織、社會(huì)組織,，也可出售給個(gè)人,。

但個(gè)人購(gòu)買同時(shí)限制了諸多的條件，比如“在京名下無(wú)住房和商住房記錄”,，“在申請(qǐng)購(gòu)買之日起,，在京已連續(xù)繳納五年社保或個(gè)人所得稅”等,。與此同時(shí),，北京各商業(yè)銀行也暫停了對(duì)個(gè)人購(gòu)買商住房的購(gòu)房貸款。

兩年成交量跌了94%

在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，新政后的第二個(gè)月——2017年4月,，北京商住房的成交數(shù)量?jī)H為194套，這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量,，跌幅超過(guò)95%,，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元，下跌到每平方米40898元,，下跌幅度接近20%,。

對(duì)于兩年之前的那次限購(gòu)，北京某中介公司的小王至今還記憶猶新,，小王所在的門店就在某商住樓盤,，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜，晚上新政就出臺(tái)了,，這讓小王特別郁悶,，幾名客戶他跟了不少時(shí)間了，已經(jīng)到了最后的階段,，但隨著限購(gòu)政策的出臺(tái),，客戶全都放棄購(gòu)買了。

現(xiàn)在,，馬東已經(jīng)不考慮賣房了,，他不想再降價(jià)，“實(shí)在不行,，只能先出租了,，等合適的機(jī)會(huì)再說(shuō)”。

北青報(bào)記者注意到,，在上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒(méi)有突破過(guò)4位數(shù),，有不少月份甚至只有幾十套的成交量,，其中最低的為2018年2月，成交量?jī)H為27套,。而成交均價(jià)最低的是2018年6月,，僅為每平方米20084元。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出,，對(duì)于北京商住房這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),，房?jī)r(jià)如此下降，讓很多人始料未及,?！坝械耐顿Y者想按原購(gòu)房?jī)r(jià)出售房產(chǎn)，基本就是有價(jià)無(wú)市”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從2017年3月26日開(kāi)始,，北京針對(duì)商住公寓類房源限購(gòu)執(zhí)行24個(gè)月,，截至今年3月25日，網(wǎng)簽只有6550套,，成交量暴跌94%,。

房主選擇低價(jià)出售或繼續(xù)出租

對(duì)于沒(méi)能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來(lái)說(shuō)，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇,。

張雪就選擇了繼續(xù)出租,。她的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元,，這比去年高了一點(diǎn),，“如果要帶注冊(cè)地址，還要再貴一些”,。

盡管商住房出租的價(jià)格并不低,，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了,。李芳看的房子是不到50平方米的平層,，差不多每平方米35000元，連稅費(fèi)算下來(lái)要支付差不多180萬(wàn),，每個(gè)月租金6500元，一年78000萬(wàn),，除去物業(yè),、取暖等各類費(fèi)用，一年的收益差不多是68000元,，“27年才能回本,，確實(shí)不合算?！?/p>

不過(guò),，北青報(bào)記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前有不少客戶都用公司名義購(gòu)買了商住房,?！艾F(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，購(gòu)房也對(duì)公司沒(méi)限制,，所以公司買房很方便”,。

按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購(gòu)買價(jià)格×70%×1.2%,，土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，而土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說(shuō)，如果一套商住房的總價(jià)為200萬(wàn)元,，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元,，土地使用稅最高為3000元。

不過(guò)也有中介提醒,，按照目前的政策來(lái)說(shuō),，2017年6月之前的商住房，可以賣給公司,，也可以賣給個(gè)人,。但2017年6月之后的商住房，就只能賣給公司,，不能賣給個(gè)人了,，“這樣的話，交易的時(shí)候會(huì)比較麻煩,，想買商住房還是二手房比較合適”,。

專家解析

整體市場(chǎng)全面萎縮

數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去兩年,，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億,，而在調(diào)控前兩年，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億,。與調(diào)控前相比,，整體市場(chǎng)成交量全面萎縮，“從平均價(jià)格看,，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過(guò)35%,。”張大偉說(shuō),。

而在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),，新的交易風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)放大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以拋售,，這實(shí)際上是把交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購(gòu)房者身上,。“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，有時(shí)候?qū)幙刹毁I或者寧可讓房?jī)r(jià)漲,，也不要隨便去接受一個(gè)未來(lái)轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為,，隨著未來(lái)小戶型商住類產(chǎn)品庫(kù)存的逐漸減少,，此類產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐漸體現(xiàn)。郭毅說(shuō),，未來(lái)的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主,，注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越少,，現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價(jià)格并不高，所以還是具有很好的投資價(jià)值,。

而宋清輝則認(rèn)為,，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌,，成交價(jià)持續(xù)下跌的情況屬于正?，F(xiàn)象。

（文中購(gòu)房者為化名）（記者 張蕊）