中新網(wǎng)客戶端北京8月6日電 (記者 邱宇)7月下旬,，武漢多名業(yè)主維權(quán),，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道,，有業(yè)主反映,，該樓盤開發(fā)商對(duì)電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價(jià)收費(fèi),，且價(jià)格虛高,。一套125平米的房子,，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平米，公攤比例為28%,，這樣一算,，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

事實(shí)上,，公攤問題積弊已久,。近年來，隨著房?jī)r(jià)上漲,，部分開發(fā)商趁機(jī)推高公攤比例,。

住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發(fā)商又有哪些貓膩,？中新網(wǎng)記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪,。

公攤面積是什么？

買100平米的房子,，結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平,，這憑空少了的面積就是公攤面積。

根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：

1,、 電梯井、管道井,、樓梯間,、垃圾道、變電室,、設(shè)備間,、公共門廳、過道,、地下室、值班警衛(wèi)室等,，以及為整幢服務(wù)公共用 房和管理用房的建筑面積,，以水平投影面積計(jì)算。

2,、 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著,，不僅電梯,、樓道、門廳,，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單,。

公攤占比不斷攀升,，甚至超過使用面積

誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念,。

舉個(gè)例子,，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡,；專有建筑面積(使用面積)：63.43㎡,，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04㎡”。但并沒有明示,，公攤面積都在哪些地方,。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33(即33%),。

旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計(jì)管理部高級(jí)經(jīng)理劉嘉告訴中新網(wǎng)記者,，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4,，這些數(shù)據(jù)來自測(cè)繪公司的經(jīng)驗(yàn)值,。

但近年來，隨著房?jī)r(jià)上漲,，公攤系數(shù)也迅速攀升,，部分住宅超過了30%。2010年,，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%,。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大,，得房率只有42%,。

而問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限,。

貓膩一：做大公攤面積

一線城市四千多戶樓盤,，靠公攤面積可多賺千萬

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前,，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量,，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告,，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積,、公攤面積情況,，并將其交給開發(fā)商。

也就是說,，測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于公攤面積都在哪些地方,，最為清楚。但問題在于,，開發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購房者,。

事實(shí)上，國際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)的,。為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢,？

“按實(shí)際使用面積來算的話，開發(fā)商沒法實(shí)現(xiàn)利潤的最大化,?！鄙虾ｑ磮蚪ㄔO(shè)工程技術(shù)檢測(cè)咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說。

他說,，購房者可以很容易地測(cè)出實(shí)際使用面積,，卻無法測(cè)量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測(cè)量時(shí)與之達(dá)成默契,，在公攤面積的大小上做文章,。房?jī)r(jià)這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個(gè)平米,，一個(gè)幾十萬平米的項(xiàng)目,，就會(huì)多出很多錢。

舉個(gè)例子：

易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價(jià)格報(bào)告顯示,，6月,，一線城市4萬元以上均價(jià)水平持續(xù)了15個(gè)月，二線城市1.2萬元以上均價(jià)水平持續(xù)了12個(gè)月,，三四線城市1萬元以上均價(jià)水平則持續(xù)了10個(gè)月。

如上圖,，以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房,，以均價(jià)4萬元/平米計(jì)算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積,，那么整個(gè)樓盤就可多賺1659萬元,。

貓膩二：重復(fù)公攤,、重復(fù)收錢

消防應(yīng)急場(chǎng)所變停車位，又可多賺千萬

到底哪些屬于公攤面積,？其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì),。

你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán),。但公攤實(shí)在是五花八門,，加上開發(fā)商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的,，更別提使用了,。

“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤,，卻又被劃成車位再次出售,，這屬于重復(fù)公攤?！鄙綎|名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長王清華說,，這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用,，不能轉(zhuǎn)讓,。

他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右,，在省會(huì)城市能賣到20萬,。一個(gè)中型社區(qū)，如果開發(fā)商想在這方面做手腳,，地下能劃出幾百個(gè)車位,，地上也有幾十個(gè)。

以北京為例：

據(jù)北京青年報(bào)2017年的調(diào)查報(bào)道,，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(jià)(含二手車位)在15萬至20萬元/個(gè)之間,；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬至30萬元/個(gè)之間。

假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個(gè)車位,，每個(gè)賣20萬元,，一個(gè)小區(qū)就可賺2000萬元。實(shí)際中,，很多小區(qū)的車位價(jià)格要比20萬高,。

貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去牟利

小區(qū)廣告收入返給業(yè)主，可少交一半物業(yè)費(fèi)

王清華說，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房,，按道理是業(yè)主所有,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做,。

“小區(qū)電梯,、樓道、門廳的一些廣告位,，也是業(yè)主所有,，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎,？”他說,。

在某廣告交易平臺(tái)上，社區(qū)的廣告位置五花八門,。社區(qū)出入口,、電梯間、電梯門口,、社區(qū)燈箱,、社區(qū)戶外、停車場(chǎng),、停車場(chǎng)道閘,、單元門禁機(jī)屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏,，通過投放廣告賺錢,。

中新網(wǎng)記者注意到，不同城市的不同廣告位置價(jià)格差異很大,，而一線城市則多在千元起算,。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動(dòng)感燈箱報(bào)價(jià)為6000元,；北京道閘起落桿媒體位則報(bào)價(jià)1800元,，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月,。

王清華認(rèn)為,，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主,，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%,。

爭(zhēng)議一：

是否應(yīng)該為公攤支付取暖費(fèi),？

還有一點(diǎn)疑問是，購房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費(fèi)等費(fèi)用,。

目前，取暖費(fèi),、物業(yè)費(fèi)等都是按建筑面積來計(jì)算的,。也就是說，購房者不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢,，還要為電梯,、管道、樓梯,、設(shè)備間,、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi),。

對(duì)此,，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，每年公布的價(jià)格都應(yīng)該告訴大家是怎么測(cè)算的,。公布的每平米多少錢,，是包括公攤的產(chǎn)權(quán)證的全部建筑面積，還是不包括,。如果價(jià)格構(gòu)成透明,，公攤是否算入，不是根本的問題,，關(guān)鍵還是要科學(xué),、透明。

爭(zhēng)議二：

有無可能取消公攤,？

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅的出臺(tái),，都會(huì)面臨按哪種面積收費(fèi)的問題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準(zhǔn),、管理混亂,，未來購房時(shí)，是否有可能只看套內(nèi)實(shí)際使用面積呢,？

其實(shí)早在2002年,，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售,，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施,。

近幾年，為回應(yīng)民眾訴求,，廣州,、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認(rèn)為,，對(duì)公攤面積的計(jì)算和管理,，其實(shí)是很簡(jiǎn)單的問題，在政策和技術(shù)上都能做到,，但問題就在于交易的信息是否透明,，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報(bào)公攤面積的嫌疑,。

“建議取消公攤,，按照實(shí)際使用面積來計(jì)算房?jī)r(jià)，這樣購房者能更清楚明白,?！彼f。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,，一套房子的總價(jià)是固定的,，如果按照套內(nèi)面積來算，那么每平米的單價(jià)必然會(huì)有所提高,。其實(shí)無論按哪種方式,，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚，能讓人看得明白,。

樓建波建議,，在現(xiàn)有購房方式下，給開發(fā)商或代理銷售中介一項(xiàng)強(qiáng)制義務(wù),，即向購房者明示“到底分?jǐn)偭四男┟娣e”,。