新年1月房地產(chǎn)各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐,，在北京土地市場,，據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì),，1月份共成交16宗地塊,，成交額達(dá)到403.07億元,，同比2017年1月上漲三倍有余,，環(huán)比去年12月份大幅增長161%,。高增長源自土地供應(yīng)量的充足和節(jié)奏的加快,。但是五天內(nèi)連續(xù)三宗宅地流拍,，讓土地市場瞬間迎來寒冬,。

北京宅地連續(xù)仨月現(xiàn)流拍

根據(jù)北京市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日,，今年北京1月份成交的16宗土地中,，包括12宗宅地，均是共有產(chǎn)權(quán)住房或限房價地塊,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，2018年供地節(jié)奏有增無減，將繼續(xù)是北京土地供應(yīng)大年,。

但是否是成交大年,，將是一個未知數(shù)。2017年,，北京土地成交額高達(dá)2796億元,，刷新歷史紀(jì)錄，今年1月份,，北京土地延續(xù)去年供應(yīng)節(jié)奏,，18宗地塊密集出讓，曾被認(rèn)為將刷新單月成交紀(jì)錄,。但事與愿違,，不僅總成交額403億元遠(yuǎn)低于之前預(yù)期的600億，市場還進(jìn)入“流拍魔咒”,，五天三宗宅地流拍,。

1月30日，北京1月份最后一批宅地迎來現(xiàn)場競拍,，其中豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)一地塊因無房企報(bào)名而流拍,。而在五日前，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村兩宗共有產(chǎn)權(quán)地塊也慘遭流拍,。

一月三宗宅地流拍,，這在近幾年的北京土地市場十分罕見，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，2017年北京宅地流拍2宗,，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗,，2012年6宗,。

據(jù)北京市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，去年流拍的兩宗宅地分別發(fā)生在11月和12月,，也就是說,，北京土地市場已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

在其他已成交地塊的溢價方面,，繼續(xù)保持低迷,。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京住宅用地溢價率為26%,。今年1月份,，12宗宅地平均溢價率低至11.55%。

規(guī)模大,、總價高地塊易流拍

土地流拍原因,，就地塊的本身屬性而言，總價高,、配建多且還建與限價條件非常嚴(yán)格,。以1月30日流拍的盧溝橋地塊為例，根據(jù)出讓標(biāo)書,，該地塊總起始價63.27億元,，總建筑面積約為29萬平方米，其中住宅部分12萬平方米,，公建面積5萬余平方米,，50%必須持有20年之上，綠隔產(chǎn)業(yè)面積11萬平方米,，控高80米,，全部要無償還建給企業(yè)，且地塊有大規(guī)模的人防配套工程,。

張大偉分析,，一般住宅地塊的人防指標(biāo)是9%-11%,，該地塊下面的人防面積達(dá)到40311平方米,，進(jìn)一步影響了地下的貨值。張大偉進(jìn)一步分析,，地塊還建部分建安成本約為6.23億元,，拿地成本接近70億元，而商品房住宅部分貨值只有67.54億元,。

流標(biāo)的兩宗豐臺花鄉(xiāng)白盆窯共有產(chǎn)權(quán)房地塊,，雖處于南四環(huán)到南五環(huán)之間，位置較好，但是起拍總價高達(dá)92億元,，4.3萬元/平方米的限售價,，在共有產(chǎn)權(quán)房中算是貴的，對購房者來說并不便宜,，未來銷售中存在風(fēng)險(xiǎn),。

連續(xù)三個月流拍，而且是住宅用地,，這種情況值得關(guān)注,。張大偉認(rèn)為，最主要的原因還是房地產(chǎn)調(diào)控下,，土地屬性復(fù)雜,，且地價房價全面限價，同時大量的共有產(chǎn)權(quán)地塊存在,，這種情況下,，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)。

流拍的3宗住宅地塊,，全部都是高總價地塊,，但對于當(dāng)下融資渠道來說，2018年最明顯的收緊是信托資金,，這使得房企拿地,，特別是拿大的地塊難度越來越大。張大偉如是說,，“大的地塊都有流拍的風(fēng)險(xiǎn),。”

中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉表示,，開發(fā)商做共有產(chǎn)權(quán)房和限價房一直是賠錢的,，之前全靠商品住宅的利潤補(bǔ)貼，現(xiàn)在政府限售價,，商品房已經(jīng)沒有了多余利潤,，所以流拍會是常態(tài)。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)⑽⒄{(diào)

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,，如果土地方面的政策沒有出現(xiàn)調(diào)整,，土地市場降溫將是顯而易見的。

一位業(yè)內(nèi)人士表示,，有的開發(fā)商已經(jīng)不再聚焦于北京招拍掛市場,，開始去村里面找集體建設(shè)用地了，因?yàn)槌杀据^低,。

流拍想必也不是政策層面的初衷,，在張大偉看來,，調(diào)控力度的確過大，是時候應(yīng)該有些平穩(wěn)的措施出臺了,。

據(jù)媒體報(bào)道,，北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對流拍地塊,，將會同豐臺區(qū)政府對該項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)一步研究,、細(xì)化，使還建產(chǎn)業(yè)用地與周邊居住環(huán)境有機(jī)結(jié)合,，在保證原集體經(jīng)濟(jì)組織可持續(xù)發(fā)展的同時,，積極提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

任莉表示,，如果流拍繼續(xù),，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該會有所調(diào)整，從市場需求的角度來說,，應(yīng)該多補(bǔ)充些普通商品房的供應(yīng),，但是按照之前政府5年完成150萬套住房的土地供應(yīng)計(jì)劃，絕大部分還是帶有政策的商品房,。

采寫/新京報(bào)記者 段文平