●經(jīng)過(guò)近20年的住房制度改革和發(fā)展,，住房總量供不應(yīng)求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解,，必須轉(zhuǎn)變過(guò)去供不應(yīng)求階段的住房發(fā)展理念，形成以人為本的住房發(fā)展理念,，在發(fā)展中保障和改善民生,，補(bǔ)齊民生短板,、全面改善居住條件。

●面對(duì)新的住房發(fā)展階段,，亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向,，改變過(guò)度強(qiáng)調(diào)住房經(jīng)濟(jì)屬性的傾向,，讓住房回歸居住本質(zhì)屬性，針對(duì)不同收入,、不同區(qū)域的差異性,，根據(jù)分層、分城施策原則,，精準(zhǔn)界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性,。

●針對(duì)住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點(diǎn),，構(gòu)建多主體供給,、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,。

經(jīng)過(guò)近20年的住房制度改革和發(fā)展,，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，2016年城市人均居住建筑面積達(dá)到36.6平方米,，比1998年住房制度改革之初幾乎翻了一番,。住房總量供不應(yīng)求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解，同時(shí),，住房發(fā)展不平衡不充分矛盾仍然存在,，并對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)平衡、新型城鎮(zhèn)化以及金融風(fēng)險(xiǎn)的影響日益突出,。

十九大報(bào)告提出,，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居,，系統(tǒng)闡述了未來(lái)一個(gè)階段我國(guó)住房政策的價(jià)值取向、制度框架和發(fā)展目標(biāo),，為解決新時(shí)代住房領(lǐng)域的不平衡不充分矛盾提供了一個(gè)清晰的路線圖和解決方案,。

新時(shí)代需要建立

新的住房發(fā)展理念

近年來(lái)，住房迅猛發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì),、地方財(cái)政,、金融資產(chǎn)以及家庭財(cái)富等方面產(chǎn)生了巨大拉動(dòng)作用。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

第一,，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?016年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值占GDP比重為13.1%,，房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用可以涉及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的30%左右。第二，房地產(chǎn)成為地方財(cái)力的重要支撐,。2016年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入3.7萬(wàn)億,，相當(dāng)于當(dāng)年地方政府本級(jí)稅收收入的57.9%。第三,，房地產(chǎn)相關(guān)貸款成為銀行資產(chǎn)配置主體,。截至2016年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬(wàn)億,，占各項(xiàng)貸款余額的25%,。第四，住房成為居民重要的家庭財(cái)富,。據(jù)有關(guān)測(cè)算,，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為69%，而美國(guó)這一比例僅為29%,。

但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律,、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求以及金融系統(tǒng)穩(wěn)健性來(lái)看，房地產(chǎn)的高速發(fā)展具有階段性,，并且是不可持續(xù)的,。

第一，房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用下降是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律,。根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)和近年來(lái)住房建設(shè)竣工情況測(cè)算,，在全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口中，家庭戶均住房套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套以上,，即過(guò)去住房供不應(yīng)求的總體矛盾已經(jīng)得到緩解,，本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題已經(jīng)得到基本解決。中國(guó)住房已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段,，原來(lái)動(dòng)輒兩位數(shù)的投資增速將不會(huì)成為常態(tài),。

第二，房地產(chǎn)吸引大量財(cái)富涌入的“一枝獨(dú)秀”局面不可持續(xù),。除了一般意義上的銀行信貸,，一些金融資產(chǎn)還通過(guò)信托、理財(cái)?shù)惹肋M(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，有些人還通過(guò)消費(fèi)貸,、經(jīng)營(yíng)貸等方式為房地產(chǎn)提供杠桿。這必然帶來(lái)兩方面嚴(yán)重結(jié)果,。一方面是家庭消費(fèi)潛力萎縮，特別是一些住房抵押貸款還款比例過(guò)高的家庭,，消費(fèi)能力和發(fā)展能力被嚴(yán)重削弱,。另一方面，由于資金過(guò)度配置給房地產(chǎn)領(lǐng)域,，直接導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資被擠占,，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡局面,。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行導(dǎo)致新型城鎮(zhèn)化成本抬升,，提高了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城門檻,。相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財(cái)富積累還相對(duì)薄弱，高企的房?jī)r(jià)勢(shì)必增加新市民進(jìn)城的綜合成本,，進(jìn)而影響到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程,。

第四，房地產(chǎn)泡沫逐步積累將對(duì)金融體系的穩(wěn)健性產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn),。從美國(guó),、日本和香港住房市場(chǎng)變化和政策變化情況觀察，過(guò)度加杠桿甚至較長(zhǎng)時(shí)間維持低利率是房?jī)r(jià)大幅上漲并產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的重要原因,。

第五,，住房的財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致社會(huì)群體分化，有房無(wú)房家庭之間的財(cái)富懸殊,。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)普漲且幅度較大,，前期購(gòu)房家庭的資本利得豐厚。同時(shí),，住房資產(chǎn)在信貸杠桿的作用下,，催生了自我強(qiáng)化的馬太效應(yīng)。對(duì)于中高收入家庭來(lái)說(shuō),，由于更具備使用信貸杠桿的能力,，所以也更容易享受到住房資產(chǎn)增值的收益。對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō),，商業(yè)性信貸支持不足,，即使是購(gòu)買首套、中小戶型的住房也往往會(huì)面臨貸款額度不足,、貸款成本壓力相對(duì)較大的問(wèn)題,。另外，住房市場(chǎng)的區(qū)域分化也造成不同地區(qū)的家庭財(cái)富差距拉大傾向,。

面對(duì)新時(shí)代的新特點(diǎn)新要求,，面對(duì)住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題，必須轉(zhuǎn)變過(guò)去供不應(yīng)求階段的住房發(fā)展理念,，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的定位，真正形成以人為本的住房發(fā)展理念,，在發(fā)展中保障和改善民生,，補(bǔ)齊民生短板、全面改善居住條件。與此同時(shí),，要提高防范房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力,，不斷完善財(cái)政、稅收,、金融,、土地、規(guī)劃等相關(guān)公共政策體系,，有效控制防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，從而實(shí)現(xiàn)住房平穩(wěn)健康發(fā)展，確保廣大居民能夠安居樂(lè)業(yè),，實(shí)現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標(biāo),，不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需要。