新年伊始,，各地樓市去庫存政策持續(xù)發(fā)力，降低不限購城市房貸首付比例,，將住房公積金存款利率統(tǒng)一上調(diào),，調(diào)降房產(chǎn)交易契稅,、營業(yè)稅等,。在政策組合拳的作用下,，三四線城市的去庫存效果也在逐漸顯現(xiàn)—

2月26日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,。數(shù)據(jù)顯示,，70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比上漲的城市有38個,，上漲個數(shù)與上月基本相當(dāng),。其中，一線城市上漲的勢頭比較明顯,。目前,，一二線城市與三四線城市分化繼續(xù)加劇，一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市成交增多,，價格上漲,，土地市場也十分活躍。

分化現(xiàn)象依然延續(xù)

數(shù)據(jù)顯示,，1月份70個大中城市中,，新建商品住房價格下降的城市有24個，持平的城市有8個,。北京,、上海、廣州3個城市新建商品住宅價格分別比上月上漲1.1%,、2.6%,、0.8%。與上月相比,，70個大中城市中,，二手房價格下降的城市有25個,，上漲的城市有37個，持平的城市有8個,。環(huán)比價格變動中,，最高漲幅為深圳5.7%，最低為烏魯木齊下降0.5%,。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉說,，據(jù)測算，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn),，最高漲幅為4.1%,；二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn),，最高漲幅為5.7%,。

與去年同月相比，1月份,，新建商品住宅價格同比上漲的城市有25個,，比上月增加4個，且上漲的25個城市漲幅均比上月有所擴(kuò)大,；二手住宅價格同比上漲的城市有40個,，比上月增加5個，其中34個城市漲幅比上月有所擴(kuò)大,。

劉建偉說,，城市間房價分化現(xiàn)象依然延續(xù)，從同比漲幅看,，一線城市上漲尤其明顯,。無論是新建商品住宅還是二手住宅，一線城市同比平均漲幅都高于20%,，遠(yuǎn)高于二線城市1%左右的同比平均漲幅,，與此同時，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降,。

熱點(diǎn)城市地價走高

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)所認(rèn)為,，歷次房地產(chǎn)市場的回暖上漲都是從一線城市開始的，進(jìn)而向其他城市傳導(dǎo),。本輪熱點(diǎn)城市樓市的回暖,，也會向其他城市傳導(dǎo)。

然而,，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于三四線城市庫存大，當(dāng)前以及在未來較長的時間內(nèi)主要任務(wù)仍是去庫存,。有評論認(rèn)為,，聰明的開發(fā)商應(yīng)該在三四線城市利用政策紅利加速消滅庫存,，而不是漲價。

三四線城市樓市不景氣,，開發(fā)商集中回歸一二線城市爭奪“地盤”,。由于競爭激烈，加之一線城市和二線熱點(diǎn)城市土地供給不多,，土地價格持續(xù)走高,，樓面價不斷攀升。2月23日和2月26日,，北京成交了郊區(qū)的兩個地塊,，分別在大興和門頭溝區(qū)。據(jù)測算,，大興地塊樓面價高達(dá)4.7萬元/平方米,，門頭溝地塊純商品住宅部分實(shí)際樓面價高達(dá)4.1萬元/平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，高地價迫使開發(fā)商不得不提高樓盤檔次,，以便賣出好的價錢，未來商品住房供應(yīng)將有高端化趨勢,。

值得注意的是,，市場的需求是多方面的，熱點(diǎn)城市應(yīng)該更加注重多層次供應(yīng),，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)畸形,。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，一方面,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展十分必要,。同時，應(yīng)該擺脫對房地產(chǎn)市場的過度依賴,，大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。

分城施策仍是原則

今年以來,，一線城市和部分二線城市樓市回暖與相關(guān)政策的出臺有密切關(guān)系,。“去庫存”是房地產(chǎn)市場當(dāng)前的首要任務(wù),。僅在春節(jié)前后,，部委層面就分別出臺了非限購城市降首付和契稅、營業(yè)稅減免等政策,。

2月2日,，央行、銀監(jiān)會發(fā)出通知明確,，在不實(shí)施“限購”措施的城市,，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn),。2月19日,，財政部等三部門聯(lián)合發(fā)文，針對非一線城市,，將調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅,、營業(yè)稅，對個人購買家庭唯一住房,，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅,。

地方政策也密集出臺，近期,，江西,、山西,、山東,、寧夏等地均發(fā)布了與去庫存相關(guān)的政策。去庫存是2016年房地產(chǎn)市場的主旋律,，最主要的手段是鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房,。

實(shí)際上，從去年的“330新政”到“930新政”,，到公積金政策,，加之降準(zhǔn)降息，對房地產(chǎn)去庫存一直發(fā)揮著積極作用,。2016年以來,，市場也延續(xù)了這一態(tài)勢。相關(guān)政策的出臺不僅減少了購房成本,，也影響了購房者的心理預(yù)期,。不過，三四線城市樓市的起色仍然不大,。

不難看出,，春節(jié)前后的兩次調(diào)整，都是將一線城市與非一線城市區(qū)別對待的,。隨著樓市分化的不斷加劇,，對于未來的政策走向，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說,，房地產(chǎn)市場巨大的分化,，使得未來房地產(chǎn)政策依然會堅(jiān)持分類調(diào)控,、分城施策的原則。（記者 亢 舒）