試點的基本出發(fā)點是為了解決新市民的租房需求，同時增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入,，不是為了解決城市建設的用地指標,，也不是鼓勵資本到農(nóng)村圈地建房,。由于相對國有土地大幅降低了土地成本，帶來了增值收益，更應該做到建設和運營的公開透明。既要保護企業(yè)合法投資回報,，更要在收益分配中向農(nóng)村集體、農(nóng)民傾斜,，讓廣大農(nóng)民看到實在利益

日前,，國土資源部宣布將在全國13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點，被認為是構建購租并舉住房體系的重要一步,。筆者認為,，這也是城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場構建的關鍵一步。試點從租賃市場入手,，在某種程度上打破了城鄉(xiāng)二元土地結構,，由于釋放了農(nóng)地的增值空間，更要穩(wěn)妥處理好“蛋糕”的分配問題,。

所謂城鄉(xiāng)二元土地結構,，是說我國土地分為國有和集體兩大類，開發(fā)商必須在國有土地上建設商品房,，農(nóng)村建設用地只能內(nèi)部使用,，用作農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公益用地或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,，即“農(nóng)地農(nóng)用”。對于其他主體或用途,，必須經(jīng)過征地程序,，變更為國有土地。除特殊情形外，現(xiàn)行的土地管理法禁止農(nóng)村集體建設用地直接進入市場,。因此,，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅等所謂“小產(chǎn)權房”,，無法取得“大紅本”,，也不受法律保護。

農(nóng)民在集體建設用地上建房出租,，并不是什么新鮮事,。以往，在一些城市的城郊接合部,，村組自發(fā)地建租賃房,，但由于存在消防隱患，居住條件和配套設施也相對較差,，很難獲得規(guī)劃批準,，存在違規(guī)因素。2012年,，北京,、上海獲批開展集體租賃住房試點，有關部門提出了嚴格審批,、局部試點,、封閉運行、風險可控的要求,。本次試點以存量土地為主,，不占用耕地，要求符合規(guī)劃,，還有不動產(chǎn)登記作保護,，同時只租不售。

黨的十八屆三中全會提出,，在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃,、入股,，實行與國有土地同等入市、同權同價,。本次集體租賃住房試點雖不是完整意義上的農(nóng)地直接入市,，但契合了上述改革精神，既有利于盤活低效集體建設用地,、增加農(nóng)村集體和農(nóng)民收入,，也利于解決外來人員居住問題,、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境。

土地收益的歸屬分配是試點核心問題,。應當看到,，試點的集體租賃住房產(chǎn)權人還是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，土地性質(zhì)不變,，還是農(nóng)村集體建設用地,。因此，農(nóng)村集體擁有選擇是否建設,、以何種方式運營租賃房的權利,，既可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營,、入股等方式建設運營,。考慮到投資主體的多元化,，這個過程中尤其要處理好各方關系,。

試點背后的多重權利關系與深層利益關系，就像硬幣的正反兩面那樣相伴共生,。試點的基本出發(fā)點是為了解決新市民的租房需求,，同時增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設用地指標,，也不是鼓勵資本到農(nóng)村圈地建房,。由于相對國有土地大幅降低了土地成本，帶來了增值收益,，更應該做到建設和運營的公開透明,。既要保護企業(yè)合法投資回報，更要在收益分配中向農(nóng)村集體,、農(nóng)民傾斜,，讓廣大農(nóng)民看到實在利益。

實際上,，農(nóng)村集體建設用地入市探索已有10多年,，但由于利益關聯(lián)度大、涉及面廣,，面臨的體制機制障礙很大,，一直難有實質(zhì)性突破。城鄉(xiāng)形成統(tǒng)一的土地市場不僅涉及農(nóng)村土地制度改革,，還涉及規(guī)劃,、金融、稅收等配套改革,；與國有建設用地市場相比,，農(nóng)村集體建設用地市場更為復雜,，這些都要求試點與農(nóng)村產(chǎn)權制度、農(nóng)村社會治理等農(nóng)村綜合性改革協(xié)調(diào)推進,，分好企業(yè)和農(nóng)村集體的“蛋糕”，兼顧不同農(nóng)戶之間的利益,。

總體看,，無論是集體租賃住房試點，還是集體經(jīng)營性建設用地入市,，都是以城鄉(xiāng)一體化為總目標,，賦權于農(nóng)，讓利于民,，既長遠解決城鎮(zhèn)化進程中的土地管控難題,，也為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制提供市場化手段。改革順應了市場經(jīng)濟的要求,，但也面臨諸多困難,，要在試點基礎上審慎推進，尤其要保護好農(nóng)民利益,。