自7月至今,，從國家住建部到各個地方住建委,，幾乎每周都有新政出爐：租售同權(quán),、購租并舉,、共有產(chǎn)權(quán)……越來越多的樓市新名詞、新方案正躍然報端,。各地政府似乎正在努力地改變著樓市發(fā)展的軌跡,，試圖繞開隨時可能沖撞而來的帶有樓市泡沫標(biāo)簽的“灰犀牛”,。

“租房”是第一關(guān)鍵詞

7月開始，一大波租房新政密集襲來,。

7月17日,，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,，瞬間在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了爆炸式的熱議。這份《工作方案》提出的“租購?fù)瑱?quán)”,，被業(yè)內(nèi)人士看作是“中國住房租賃史上可能具有里程碑意義”的方案,。

然而，廣州的“租購?fù)瑱?quán)”僅僅是這輪房產(chǎn)改革新政發(fā)布的開始,。

7月21日,，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州,、深圳,、南京、杭州,、廈門,、武漢、成都,、沈陽,、合肥、鄭州,、佛山,、肇慶等12個城市將首批開展住房租賃試點。

進入8月份,，成都稱將試點住房租賃,，力爭到2020年培育至少50家租賃企業(yè)；而江蘇則表示將建立購租并舉的住房制度,。

越來越多的樓市新政劍指租房市場,，資本市場也出現(xiàn)了“房屋租賃概念股”，其中,，市北高新股價連續(xù)三天漲停,，昆百大A、世聯(lián)行,、全新好,、國創(chuàng)高新等也表現(xiàn)不俗。

實際上,，大力發(fā)展房屋租賃市場,，并非今年最新提及的要求。去年,，北京也開展了租售并舉的新嘗試,。去年底開始，北京多塊土地拍賣要求開發(fā)商自持全部或部分土地,，促進以租代售,，解決城市住房問題,。

此外，在近日出臺的各項新政中,，北京還出臺了針對“共有產(chǎn)權(quán)房屋”的征求意見稿,，是近日唯一一個針對購房出臺的新政。這種由政府與購房人在5年內(nèi)共同擁有產(chǎn)權(quán)的房屋,，更是有保障性住房和商品房的雙重屬性,，其熱議程度也絲毫不遜于租賃市場。

新政利好了誰,？

新政背后的套利空間往往是最受關(guān)注的話題,，所以前腳新政剛剛出爐仍未落地，熱議馬上接踵而至：房價究竟是會大跌還是仍有上漲空間,？租房市場是否就此崛起,？而市場上的不同看客，對這些問題的答案持有完全相悖的結(jié)論,。

頻繁的新政背后,，最終受益的人究竟是誰？

有人認為,，各地實施租售同權(quán),，最大的受益人是租房者。這樣的政策重點是在保護租房者的利益,，“如果真正能夠做到租售同權(quán),，樓市可能將遇冷，房價和租金均有可能出現(xiàn)下滑,?！币灿腥苏J為，大量新政直指租房市場,，或意味著中國租房市場即將活躍起來,，中國的租金收入將有所上漲，而房東經(jīng)濟可能得到長足發(fā)展,。

鏈家研究院報告顯示,，2020年和2025年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元,?！爸袊w上正在快速進入存量房的時代，房地產(chǎn)市場的運行機制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化,?！?/p>

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出,，無論是廣州的租售同權(quán),，還是北京的共有產(chǎn)權(quán),，最核心的部分是鼓勵社會多增房源以調(diào)節(jié)供需關(guān)系，核心在于穩(wěn)定樓市并抑制房屋炒作,，所以樓市不會出現(xiàn)大幅上漲或下跌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，各地調(diào)控政策頻繁出臺,，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊,，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼,，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大，同步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管,，著力抑制投資投機性需求,。

張大偉表示，對于城市買不了房的“夾心層”人群來說,，這些政策的出臺能讓其租房交易更加安全,，并降低了居住成本，保障了他們的一些權(quán)益,?！暗藗兙烤乖覆辉敢庾夥浚瑒t仍要看人們對房價未來漲幅的預(yù)期,?！?/p>

而央行在上周五發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2017）》中顯示，2017年,，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落,、價格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢，但房價上漲預(yù)期仍然存在：土地供應(yīng)不足,，部分城市甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況,；部分熱點城市庫存處于低位，短期內(nèi)市場供應(yīng)緊張,；居民投資渠道有限且回報不高,。

長效機制建設(shè)中

“房子是用來住的，不是用來炒的”,。今年以來,，樓市泡沫的風(fēng)險一再被提及，政府引用最多的話便是這句,。而在日前,，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組更是將樓市泡沫歸入了“灰犀牛”式風(fēng)險隱患之列,，并將“切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”列入今年下半年經(jīng)濟工作的重點,。

易居研究院智庫中心分析師嚴(yán)躍進認為,，政府在此時頻頻出臺房產(chǎn)新政，與房地產(chǎn)復(fù)雜性有關(guān)系,，以前是房價上漲比較單一,，但是現(xiàn)在如互聯(lián)網(wǎng)等非房地產(chǎn)資金進入，讓房地產(chǎn)問題變得復(fù)雜,。而高杠桿資金進入,，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)中介亂象等問題,。

然而,，讓房屋降低金融屬性，回歸居住屬性,，在業(yè)內(nèi)人士看來,，若想要穩(wěn)定預(yù)期則必須通過建立更多的樓市長效機制來解決。

張大偉表示,，無論是發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場,，還是讓企業(yè)在購地時需要自持部分產(chǎn)權(quán)并強制規(guī)定經(jīng)營年限，其實都是在建立一種樓市發(fā)展的長效機制,，而這種長效機制此前則處于缺失狀態(tài),。“從政策預(yù)期看,，下一步應(yīng)加快住房,、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收,、租賃等制度,。以長效機制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期?！?/p>

嚴(yán)躍進表示,，除了對于租房市場的規(guī)范以外，樓市的長效機制還包括了如房產(chǎn)稅以及從期房銷售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變,。

央行在《中國區(qū)域金融運行報告（2017）》中也寫到,，要建立健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，明確近,、中,、遠期城鎮(zhèn)建設(shè)用地和土地供給規(guī)劃，將城鎮(zhèn)戶籍人口與公益及建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤,，穩(wěn)定預(yù)期,。可探索建立和完善土地當(dāng)量制度，通過交易在全國范圍實現(xiàn)綜合占補平衡,，提高土地在全國范圍內(nèi)的集約利用,。

與此同時，央行認為,，未來還要積極完善中小城市發(fā)展基礎(chǔ),，提高中小城市吸引力；并加強住房金融宏觀審慎管理,，繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控,，在支持居民合理自住購房的同時，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房,；同時積極發(fā)展長期公共租賃住房。