制圖：趙立榮

學(xué)區(qū)房就這樣變成了“剛需”,。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，購買學(xué)區(qū)房的群體以中青年家庭為主，既有準(zhǔn)備“舉全家之力”賣掉現(xiàn)有住房換取學(xué)區(qū)房的,，也有豪擲千萬買下房子,，只為孩子落戶籍，從不實(shí)際居住的,?！懊夏溉w”在他們身上并不是新鮮事兒。

抱著熱切希望的他們踏上了漫漫買房路,，但這背后的風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來,。

房價(jià)瘋漲：賣了房也要違約

從板樓到平房,，從80平方米到40平方米,，從南北通透到能有陽光就行，周麗麗兩口子對于學(xué)區(qū)房的期待值越來越低,，但即便這樣,，學(xué)區(qū)房還在突破他們的底線，戶型一個(gè)比一個(gè)怪異,，居住環(huán)境一個(gè)比一個(gè)糟心,，價(jià)格卻一個(gè)比一個(gè)堅(jiān)挺。

“孟母已經(jīng)是我們的精神領(lǐng)袖了,?！敝茺慃惔蛉さ卣f，環(huán)境差我們可以忍,，但價(jià)格一再突破,，這是我們不能承受的。

周麗麗的擔(dān)憂早已是事實(shí),?！皼]有什么能夠阻擋，房主對漲價(jià)的向往,?！边@是2016年房價(jià)最火時(shí)，家長朋友圈里流行的一個(gè)段子,。

北京的張慶紅老人就是漲價(jià)潮中主動(dòng)違約的一位房主,，去年9月初,，她以520萬元的價(jià)格把朝陽芳草地國際學(xué)校的學(xué)區(qū)房賣給王秀琴，但一個(gè)月后,，原租戶愿意以600萬元買下此房,，而這時(shí)，王秀琴僅僅付了10萬元定金,。轉(zhuǎn)手賣別家,，就算賠30萬元違約金，還能凈賺50萬元,，這對于退休的張慶紅而言,，可不是一筆小數(shù)目，她最后決定向買家攤牌,。而此時(shí),，王秀琴的孩子明年就要入學(xué)了，如果不答應(yīng)加價(jià),，就可能趕不上明年年初芳草地國際學(xué)校在該小區(qū)的信息采集工作,，進(jìn)而不能得到入學(xué)名額。但王秀琴實(shí)在沒錢滿足加價(jià)需求,，只能選擇訴至法院,。

“北京房價(jià)攀升過快是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房買賣違約情形增加的重要原因?！北本┦械诙屑壏ㄔ涸ü?、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽春說。由于二手房交易周期較長,，尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易周期更長,，有的賣房人在簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲、認(rèn)為交易價(jià)格不理想,，提出漲價(jià),、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務(wù)的情況時(shí)有發(fā)生。

買了房也不一定能上學(xué)

對于所有買學(xué)區(qū)房的家長而言,，學(xué)位都是最大目標(biāo),。但是，學(xué)區(qū)房并不能為學(xué)位上“保險(xiǎn)”,，因購買學(xué)區(qū)房后無法讓子女獲取學(xué)位的糾紛時(shí)有發(fā)生,。

2015年7月，為讓孩子上更好的小學(xué),，左明花390萬元從高燕蘭手中買下海淀區(qū)某小學(xué)的學(xué)區(qū)房,。付錢過戶后，按照雙方約定，高燕蘭必須在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起50日內(nèi),，辦理戶口遷出,，以便左明的孩子能順利拿到學(xué)位。高燕蘭沒有耽擱,，很快便將戶口遷出,，但她沒想到，落戶糾紛也隨之而來,。

問題出在高燕蘭的前夫趙浩友身上,，兩人已離婚一年多，房子產(chǎn)權(quán)交割也非常明確,，屬高燕蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn),，但趙浩友的戶籍依然落在該房屋所在地。早前兩人口頭商量好,，房子賣了,，趙浩友會(huì)把戶口遷出，但不知為何,，趙浩友反悔,，把戶口賴在這，不肯遷,。按照當(dāng)時(shí)的政策,，趙浩友的戶口不遷出，左明的孩子就拿不到學(xué)位,。

矛盾出現(xiàn),，高燕蘭為履行和左明的合同，在規(guī)勸無用后,，將趙浩友告上法庭，但結(jié)果法院以其訴訟請求不屬于法院民事案件主管范圍為由,，駁回了其訴訟請求,。

規(guī)勸無用，狀告不成,，左明孩子的上學(xué)大計(jì)眼看就要落空,。無奈之下，左明只好把高燕蘭告上法庭,，要求戶口遷出和違約賠償,。法院接受了訴請，但判決結(jié)果是支持違約賠償,，駁回了戶口訴求,。雖拿到賠償金，但孩子的上學(xué)大計(jì)還是落空了,。

左明吃過的虧,，也是許多家長掉過的“坑”,。2016年，吳小林與徐莉蓮簽訂房屋買賣合同,，約定戶口在一定期限內(nèi)遷走,、學(xué)區(qū)名額沒有占用，但過戶后發(fā)現(xiàn),，該房存在第三人的戶籍,，法院判徐莉蓮違約并賠償，但結(jié)果還是影響了吳小林的孩子上學(xué),。記者翻閱了許多的公開案例,，涉及戶籍的學(xué)區(qū)房糾紛數(shù)量不在少數(shù)，法院最終也只能從違約的角度判決案件,，均不支持遷移戶口,。

“學(xué)區(qū)房的問題，往往不是‘房’的問題,，而是‘學(xué)’的問題,。”于陽春說,。普通房屋交割,，登記過戶就行，即便有糾紛,，救濟(jì)渠道也很明確,。但學(xué)區(qū)房的交割，產(chǎn)權(quán)只是其中一部分,，學(xué)位才是更加重要的事,，因?qū)W位產(chǎn)生的糾紛，往往救濟(jì)無門,，即便最后得到補(bǔ)償,，也會(huì)讓當(dāng)事人筋疲力盡，還可能耽誤孩子的入學(xué)計(jì)劃,。此外,，于陽春還告訴記者，每年各區(qū)的學(xué)校劃片都有可能變化,，這種變化屬于投資風(fēng)險(xiǎn),，不能作為解約的理由，后果只能由買家自己承擔(dān),。

賣房換學(xué)區(qū),，政策卻變了

限制買房資格，是北京本輪樓市調(diào)控政策的一個(gè)重要手段，不少人因此被卡在買房的半路上,?！斑€有后來的‘3·26’政策，限制商住房買賣,，不少買家因此陷入連環(huán)單糾紛中,，即在以房換房過程中，由于原有商住房無法脫手,，導(dǎo)致新的購房交易無法進(jìn)行,。”于陽春說,。

于陽春的委托人孫先生可謂撞上了購房新政的兩次沖擊,。今年3月12日，孫先生與賣家簽訂西城區(qū)德勝門小學(xué)的一處學(xué)區(qū)房買賣合同,，價(jià)格為780萬元,，而工薪族孫先生必須先將父親的一套商住房賣掉做首付400萬元，再貸款380萬元,，才能買下這套學(xué)區(qū)房,。“3·17新政”出臺后,，買房貸款年限從最高30年變?yōu)椴荒艹^25年,，同時(shí)銀行利率上浮，這意味著孫先生每月要多還近5000元貸款,。還貸壓力猛增,，孫先生想與賣家商量能否降低房屋總價(jià)。就在賣家猶豫時(shí),，到了3月26日,，商住房遭遇限購無法賣出，首付400萬元化為泡影,。與賣家協(xié)商無望,，孫先生只好訴至法院要求解除買賣合同。

“此案還沒開庭,，結(jié)果尚未可知?！庇陉柎赫f,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因限購政策導(dǎo)致購房合同無法履行的,，買方可申請無責(zé)解約,，但實(shí)踐中，法院會(huì)結(jié)合買方是否具有購房實(shí)力等證據(jù)進(jìn)行判決，而不是一概“無責(zé)解約”,。

買房訴訟：等還是不等,？

今年4月，北京樓市限制措施還未結(jié)束,，教育新政又出爐了,。從各區(qū)發(fā)布的2017年義務(wù)教育入學(xué)工作實(shí)施意見來看，探索幼升小“多校劃片”成為一大特點(diǎn),。

“政策出來后,，我們也在想，買幾百塊錢的衣服還要考慮合不合身,，買幾百萬的房子更要謹(jǐn)慎,，為了學(xué)區(qū)降低生活質(zhì)量，我們也沒那么大決心,?！敝茺慃愓f，至于孩子的未來,，還有國際學(xué)校,、出國等別的路能走，對于學(xué)區(qū)房,，我們還是再等等吧,。

周麗麗能放棄，王秀琴放棄不了,，她和張慶紅的案子還沒了結(jié),，但現(xiàn)實(shí)問題是，老房子已經(jīng)賣掉,，新房子面臨官司,，王秀琴等待入學(xué)的女兒變成了無房戶生源。

于陽春告訴記者,，類似這樣的學(xué)區(qū)房糾紛案件,，快的話兩審下來都要一年，而學(xué)區(qū)房是有時(shí)效性的,，錯(cuò)過了上學(xué)時(shí)機(jī),，孩子就上不了這所小學(xué)，只能拿到對方的違約賠償,。另外,，此類糾紛事實(shí)往往比較復(fù)雜，當(dāng)事人購買的房屋能否落戶,、房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口如何遷移等,，涉及公安機(jī)關(guān)對于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定,，不同地區(qū)、不同房屋的相關(guān)政策也存在差異,。

(文中當(dāng)事人均為化名 劉亞)