3月26日,，北京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,，明確在建,、在售商辦類項(xiàng)目禁止賣(mài)給個(gè)人，而已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí),，雖然可以出售給個(gè)人,，但購(gòu)房人必須符合名下無(wú)房且納稅或社保滿五年的資質(zhì),。購(gòu)買(mǎi)小夫妻倆商住房的買(mǎi)家,，名下已有兩套房產(chǎn),，按新規(guī)已不具備購(gòu)買(mǎi)資格，便向鄧園提出,，解除購(gòu)買(mǎi)合同,。一環(huán)套一環(huán)的，賣(mài)不掉房子,、拿不到房款的鄧園,，也無(wú)力再按合約支付給她的賣(mài)家347萬(wàn)元的首付款。

鄧園記得,，在交第二筆定金的時(shí)候,，北京已接連出臺(tái)了幾項(xiàng)調(diào)控措施，她心里也曾打過(guò)鼓,，還問(wèn)過(guò)經(jīng)紀(jì)人,，萬(wàn)一商住房賣(mài)不掉，就沒(méi)有錢(qián)交首付了,。然而，經(jīng)紀(jì)人告訴她說(shuō),，“沒(méi)有賣(mài)不出的房子,，只有賣(mài)不出的價(jià)兒，按照以往市場(chǎng)的走勢(shì),，先買(mǎi)再賣(mài)是理性且正確的做法,。”

誰(shuí)料到,，一語(yǔ)成讖,。湊不足首付款買(mǎi)房的她,，向業(yè)主提出了解約，而對(duì)方則主張,，由于她違反了合同約定,，至少需要支付20萬(wàn)元的違約金，50萬(wàn)元的定金因此只能退還30萬(wàn)元,。

釋疑

業(yè)主的主張為何被支持

“我是因?yàn)槭艿秸{(diào)控政策影響賣(mài)不了房而導(dǎo)致沒(méi)有充足的現(xiàn)金繼續(xù)履約,，是否可以按照‘不可抗力’的理由，不承擔(dān)違約責(zé)任,？”一度,，鄧園覺(jué)得業(yè)主的要求有點(diǎn)苛刻，難以接受,，也曾咨詢過(guò)律師,。

律師告訴她，已經(jīng)簽署的購(gòu)房合同中,，清楚地寫(xiě)明了貸款數(shù)額是88萬(wàn)元,，考慮到政策影響，曾在商住房購(gòu)買(mǎi)后辦理過(guò)抵押貸款的夫妻倆可能會(huì)按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為二套房,，貸款的年限降低,，但貸款差額也只有7萬(wàn)元，這不足以被認(rèn)定為無(wú)效合同,。所以,，樓市新政不可被當(dāng)做無(wú)力履約的“不可抗力”，業(yè)主提出的補(bǔ)償其合理?yè)p失的違約主張是被支持的,。

律師說(shuō)法

是不是“不可抗力”看情況

秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師孫雨寒告訴記者,，如果房屋買(mǎi)家因政策原因已喪失了購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)，從而無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)買(mǎi)約定的,，通?？梢员徽J(rèn)定為“情勢(shì)變更”，不承擔(dān)單方違約責(zé)任,。而如果房屋買(mǎi)家仍舊具備購(gòu)房資質(zhì),，只是因?yàn)檎邎?zhí)行后遇到貸款首付提高、貸款年限縮短等,，這些并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)履約能力,，因此也不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更。

一般的原則是,，若新政的實(shí)施對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響,，購(gòu)房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請(qǐng)求解除合同的，一般可予支持，并由賣(mài)房人退還定金和已付購(gòu)房款,。但是,，賣(mài)房人能夠證明購(gòu)房人有充分履約能力的，購(gòu)房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立,。

“另外,，需要提醒購(gòu)房人的是，在簽訂合同時(shí),，也要注意其中的條款,。”孫雨寒舉例,，有的購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí),，約定了按揭貸款，并且選擇了若按揭貸款未能申請(qǐng)成功,，由買(mǎi)家自行籌集剩余款項(xiàng),。

至于違約責(zé)任如何判定，孫雨寒告訴記者,，通常是綜合買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任和賣(mài)方所產(chǎn)生的實(shí)際損失,，若合同解除確實(shí)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人利益失衡的，根據(jù)情況酌情予以支持,。