樓市供求結構發(fā)生變化

去年9月以來,，多地就出臺過一輪樓市調控。頻頻出臺的房地產(chǎn)調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢,？

倪鵬飛分析,，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求,。其次,，為避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，本輪調控采取的是“邊調邊看,，逐步完善”的原則,，調控不是“畢其功于一役”，而是常態(tài)化和機制化,。此前出臺的一些政策,，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲，為房價上漲創(chuàng)造了可乘之機,。

與上一輪調控相比,，本輪調控范圍更大、力度更強,、措施更嚴,。“相信在強有力的政策作用下,，非急迫性,、支付能力有限的購房需求將延遲，樓市交易量會明顯下降,，對緩解市場緊張情緒,、抑制房價過快上漲將產(chǎn)生明顯效果。更為重要的是,，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為,。”倪鵬飛判斷,。

不難看出,，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求，限制房價炒作行為,。同時,，由于一線城市房價在周邊城鎮(zhèn)的外溢效應正在逐步放大，調控也從一線城市擴展到周邊的三,、四線城市,。

從更廣泛的角度看,，推動房價上漲的因素也來自房地產(chǎn)市場之外。國家發(fā)改委主任何立峰日前表示,，當前中國經(jīng)濟發(fā)展面臨著房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟結構性失衡，“有大量資金涌入房產(chǎn)地市場,，帶動了房價過快上漲,，進一步推高了實體經(jīng)濟發(fā)展的成本”。

“較為寬松的貨幣條件和大量非銀行資金,、資本市場資金涌入房地產(chǎn)市場,，經(jīng)濟脫實向虛，帶動了房地產(chǎn)價格上漲,。美國,、日本等國家也在經(jīng)濟告別高速增長時期出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的情況?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長王微指出,。在她看來，我國的住房供求在發(fā)生變化,，城市化發(fā)展需求呈現(xiàn)多層次,、多元化的趨勢。在這種背景下,，中國住房市場的矛盾不斷向大城市聚集,，家庭規(guī)模、收入差距,、行業(yè)差距等因素都在發(fā)生變化,。人們對住房的需求不再僅僅是滿足居住，而是正在經(jīng)歷“從無到有,、從有到好”的過程,。

因城施策建立長效機制

值得一提的是，在一線城市房價過快上漲的同時,，房地產(chǎn)的城市分化矛盾仍然顯著,。一線城市住宅供不應求，三,、四線城市去庫存壓力依然存在,。

國務院副總理張高麗日前在中國發(fā)展高層論壇上指出，要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,，分類指導，因城施策,，重點消化三,、四線城市房地產(chǎn)的過量庫存,。

綠地集團董事長張玉良表示，房地產(chǎn)業(yè)的供給側結構性改革關鍵是要增加有效供給,，改善供給結構,，增加大城市住宅土地供給，同時適當控制三,、四線城市的土地供給量,。瑞安集團主席羅康端也建議，一,、二線城市應加大土地供應,，抑制房價過快上漲，三,、四線城市可考慮放松戶籍制度及廉租房,，加大去庫存力度。

倪鵬飛認為,，解決房地產(chǎn)市場“痼疾”的關鍵在于加快改革,，完善基礎性制度，建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制,?！耙ㄟ^完善市場的競爭、價格和供求機制,，完善政府的監(jiān)管,、調節(jié)和保障機制，通過充分的競爭和有效的調節(jié),，使得產(chǎn)業(yè)間利潤平均化,，市場供給與需求匹配，從而抑制房地產(chǎn)市場投資和投機行為,，實現(xiàn)長期的穩(wěn)定健康發(fā)展”,。(本報記者 溫源)