據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道,，近日,，全國(guó)多地房貸政策相繼收緊，廣州,、青島,、大連,、珠海等城市首套房的利率全面或部分調(diào)整為9折，其中,，杭州部分銀行首套房利率已提升至9.5折,，重慶首套房貸利率由8.5折利率優(yōu)惠改為基準(zhǔn)利率。未來隨著調(diào)控力度的加大,，樓市的監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)格,，預(yù)計(jì)今年樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房?jī)r(jià)回落。

從近期各地相繼出臺(tái)的房貸政策,，以及國(guó)內(nèi)國(guó)際宏觀貨幣政策趨勢(shì)來看,，2017年整體房貸收緊并逐步提高房貸利率，應(yīng)該是一個(gè)大概率事件,。毫無疑問,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金融屬性”是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要來源之一，市場(chǎng)中金融杠桿過高,、過多,，而此次房貸趨緊反映了監(jiān)管層著力“防風(fēng)險(xiǎn)”的意圖。

2016年,，中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)趨高,，一個(gè)重要原因就是“金融屬性”所致。揆諸現(xiàn)實(shí),，在房地產(chǎn)行業(yè),，從土地環(huán)節(jié)到居民購(gòu)房領(lǐng)域，幾乎都是高杠桿,。但不能否認(rèn)的是,，房地產(chǎn)開發(fā)商、居民負(fù)債程度越高,，金融加速器效應(yīng)越顯著,，后果越可能不堪設(shè)想。

杠桿過高風(fēng)險(xiǎn)大

事實(shí)上,，杠桿本身只是工具,，但低信用加高杠桿一定蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)的起源,，足可為前車之鑒,。房產(chǎn)本來就具有消費(fèi)品和投資品兩種不同屬性,，從投資品的角度看，杠桿加大無疑在強(qiáng)化其金融屬性,。

次貸危機(jī)之后,，美國(guó)也是在不斷調(diào)整。目前美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金更多來源于各種基金,，只有15%左右是銀行資金,。資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃,、拆遷征地,、建設(shè)施工、銷售租賃,、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)基本上由不同的公司獨(dú)立運(yùn)作,，因而房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較低。但是目前,，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75%左右,，這就有點(diǎn)高。

個(gè)人購(gòu)房雖然有首付款,、收入流水等限制,，但一些銀行、房地產(chǎn)公司,、房產(chǎn)中介利用首付貸,、二次抵押貸、“假按揭”,、“零首付”等手段,，將這些用以防控金融風(fēng)險(xiǎn)的制度架空，使之幾乎形同虛設(shè),。

曾有報(bào)道稱,，上海一對(duì)收入不到5萬元的小夫婦，每月按揭還款額接近10萬,。不少人甚至不惜借信用貸“殺”入樓市,，完全是賭房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升的非理性行為。現(xiàn)實(shí)生活中,，賭博式加杠桿購(gòu)房的投機(jī)者不在少數(shù),。此外，還有部分險(xiǎn)資,、理財(cái)資金也違規(guī)“借道”,，以各種名目進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房貸收緊大勢(shì)所趨

這股“妖風(fēng)”所到之處,，摧枯拉朽勢(shì)不可擋,，并逐漸獨(dú)立于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，甚至對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行“吸血”,。在“金融加速器”效應(yīng)下,，某些地方政府、房地產(chǎn)商,、購(gòu)房者似乎都“盆滿缽滿”,。但“一套房?jī)r(jià)超過上市公司一年利潤(rùn)”的情況，勢(shì)必不能持續(xù),。

從世界經(jīng)濟(jì)史來看,，一旦錢流動(dòng)到房子上，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)活力往往就凝固在鋼筋混凝土上面,。此時(shí),，房地產(chǎn)就會(huì)顯現(xiàn)“金融加速器”效應(yīng)另外可怕的一面——貶值的放大作用。即使預(yù)期收益發(fā)生很細(xì)微的變化,，也會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng),。這種波動(dòng)不僅讓更多沒有收益支撐的投資者無法招架，還會(huì)放大傳導(dǎo)到整個(gè)經(jīng)濟(jì),。日本發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫,，正是因此。

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“防風(fēng)險(xiǎn)”提升到前所未有的高度,，房貸引發(fā)的一系列金融風(fēng)險(xiǎn)無疑是重中之重,。央行通過控制房貸總量、窗口指導(dǎo),、差別化存款準(zhǔn)備金利率等措施,，初步實(shí)現(xiàn)了房貸收緊，這是在減弱房地產(chǎn)的“金融風(fēng)口”,。

正如“站在風(fēng)口上,，豬都能飛起來”，我們也想問問下半句,，“風(fēng)停了又會(huì)怎樣,？”——房貸收緊，房地產(chǎn)“金融妖風(fēng)”停后誰會(huì)在半空,？誰感到最“受傷”,？無疑是那些高度依賴土地財(cái)政的地方政府、投機(jī)的房地產(chǎn)商,、高杠桿的購(gòu)房者等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的“機(jī)會(huì)主義”者,。

□盤和林（中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）