陜北煤老板折翼豪宅滯銷

討論曲江,，就永遠繞不開陜北人,。

從陜北榆林一路向北,，到神木,、店塔和大柳塔，再跨過烏蘭木倫河到內(nèi)蒙古上灣,、到鄂爾多斯市,，這條200多公里長的狹長地帶被譽為中國的“能源走廊”。這里,，每平方公里的土地之下蘊藏著高達10億元的巨額財富,。其中,，鄂爾多斯，被稱作“大漠上的迪拜”,；而榆林,，則被冠以“中國科威特”。

與鄰居鄂爾多斯不同,，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房,，即使有點積蓄的普通家庭，也都傾向于在西安買一套房子,。陜北由于氣候條件惡劣,，臨近沙漠地帶，降雨稀少,，歷來就有不少人遷居土地肥沃的關(guān)中,。此外，雖然煤炭給榆林帶來了大量財富,，經(jīng)濟總量一度逼近西安,，但其軟實力與西安仍有很大差距,，尤其是在醫(yī)療,、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學,，畢業(yè)在西安工作,，最終也就定居西安。

曾經(jīng),，榆林上億的富豪很多,。當?shù)厝私?jīng)常給你舉各種例子，炫耀他們的“富”,。比如,，在榆林市的神木縣，身家上億的富豪如果一個挨一個地站在一起,，能站滿整個縣政府附近的廣場,；比如有的煤老板在東南亞賭錢，一次能輸幾千萬,；比如一個煤老板去西安買房,，另一個煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”（所謂的“一柱柱”，也就是一個單元）,。

“正是這種財大氣粗,，讓西安普通住宅售價在6000元上下時，曲江高端住宅價格突破了2萬元,?！狈康禺a(chǎn)中介唐果坦言,，曲江的高端住宅最開始就是以財富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn)，2011年以前,，全靠陜北人撐著,，很多項目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位,、建筑風格上向客戶靠攏,。

“有一次，一位陜北客戶拖著兩個麻袋進來,，說要買房,，打開繩子，里面全是整捆整捆的百元鈔票,?！睂τ陉儽比说摹昂尽保乒∠笊羁?，“他們開口就要最貴的,，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂,、羅馬柱,，怎么氣派怎么來?！倍婚g也有流傳,，在西安，不止是售樓部,，商場服務(wù)員聽到陜北口音都會熱情地連呼“老板”,。

這些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低,，缺乏更好的理財手段,，大部分只會炒房子、炒黃金,。張黎是陜北某“煤老板”的遠方親戚,。他講述，2012年年初,，這位“老板”表舅一次性付款買下兩套別墅,，付完了錢辦好了手續(xù)，還是意猶未盡,，想起剛從銀行取的錢還在車里,，于是又開車到另一小區(qū)，再次買下兩套房子,。

“曲江幾乎每個小區(qū)都可以聽到陜北話,，有的小區(qū)官方語言就是陜北話,。我表舅住的小區(qū)，大概有一百來戶都是陜北人,。他們買房愛扎堆,，都是親戚介紹親戚、朋友推薦朋友,。來自延安,、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車輛，進進出出,，早就是很多小區(qū)一景,。”張黎補充,。

這也和媒體對西安樓市置業(yè)結(jié)構(gòu)的評價相符,。2010年，有報紙在談到西安樓市時說,，“陜北人帶來的大量資本,，直接推高了曲江房價，而后出于示范效應(yīng)其他片區(qū)跟漲,?！?/p>

實際上，在煤炭“黃金十年”里,，不僅房地產(chǎn),，榆林市依靠煤炭經(jīng)濟已經(jīng)成長為陜西省內(nèi)僅次于省會城市西安的第二大經(jīng)濟體,，超過咸陽,、寶雞、渭南等關(guān)中城市,，成為驅(qū)動陜西經(jīng)濟“彎道超車”的一個重要引擎,。

可隨著煤炭不景氣，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌,?！澳茉唇?jīng)濟破滅，陜北富豪和中產(chǎn)財富縮水,，無力持續(xù)購房,。而泡沫期的陜北投資客、本地能源客戶一旦退出,，市場剩下的客戶就是中低收入客群,。這些人群無力承擔之前炒起來的高房價，樓市只能被迫回落,。而有的在前幾年就入市的豪宅,，并沒有適時研究客戶需求的變化,，所以造成了滯銷?！睆臉I(yè)十年,，唐果的觀點是，“西安市場剛需化面貌日益突出,，做得好沒用,，客戶還是買不起。改善客戶普遍中年,，相對比較挑剔,，所以市場遲遲難以激活?！?/p>

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項目,，在2016年，也絲毫不見入住或裝修的痕跡,。

易道顧問機構(gòu)測算,，截至2016年7月，西安別墅存量面積為112萬平方米,，按照近一年的月均銷售速度,，消化周期達到30個月；再算上洋房,、大平層,，全部豪宅存量為427萬平方米，消化周期更是達48個月,，遠高于普通住宅市場22個月的消化周期,。這意味著，粗略來看,，西安豪宅消化周期目前還有33個月,。

“好鄰居”鄭州成新金主？

“同樣是省會,，南京,、濟南千人瘋搶，合肥,、鄭州房價‘上天’,，為什么西安這么弱？”在西安上學,、工作近10年的孫晴十分不解,。

她是西安高新區(qū)一家大眾汽車4s店的業(yè)務(wù)員，單身，容貌姣好,，業(yè)務(wù)能力強,。在4s店生意最好時，很輕松就月入過萬,。但也和很多“會掙錢”的女子一樣,，孫晴極會花錢，每個月用來買衣服,、化妝,、人際交往的花銷近萬。所以,，盡管看似風光,，但孫晴的實際存款并不多。

2013年,，孫晴被一則“單身時有了棲身之所,，戀愛時多了待嫁資本，結(jié)婚后添了安全感”的廣告啟發(fā),，用身上僅有的20萬存款在長安區(qū)大學城買了屬于自己的小窩,。其時，樓價為7800元/平方米,，月供3500元/平方米,。2015年交房后，注重生活細節(jié)的孫晴又拿出20萬,，做了不錯的裝修,。

但新房子還沒住多久，孫晴就被派往北郊另一家4s店工作,，“長安區(qū)離北郊太遠了,，上班不方便，只能在北郊租房住,?！?/p>

2016年，4s店生意大不如前,，孫晴收入銳減，為了減輕房租房貸壓力,，只好暫時把新房租出去補貼房貸,。但問題來了——由于是新小區(qū)，入住率不高,，周邊又都是窮學生,，房子遲遲租不出去。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱，“說好的‘鄭州炒房團’呢,？”

關(guān)于“鄭州炒房團”,，事情是這樣的。

9月19日,，央視援引國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報道稱,，8月份，在全國70個大中城市新建商品住宅價格,、二手房交易價格的環(huán)比增幅“PK”中,，鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國，其中,，新房均價首次破萬,，達到10852元/平方米。而當月,，西安新房銷售均價僅為6587元/平方米,，與1月份的均價6406元/平方米相比，前8個月僅上漲181元,，上漲幅度2.83%,。并且，房價排到百城中的第60位,，低于同在西北地區(qū)的烏魯木齊和蘭州,。有媒體評論，鄭州的房價暴漲,、樓市火熱反襯出西安樓市“凄凄慘慘戚戚”的窘境,。

然而市場從來都是充滿笑點。9月底,，網(wǎng)絡(luò)上開始瘋傳,，中秋節(jié)期間，西安很多售樓部大批河南客戶現(xiàn)身,，城東某知名樓盤被“鄭州炒房團”掃貨式買空,。之后，媒體大量跟蹤報道,，讓這一事件愈演愈烈,。而西安，也因為房價“太低”,，成為2016年樓市最特別的“網(wǎng)紅”,。

對此，在西安生活多年的鄭州人宋郡相當唏噓,，“西安作為教育大省,，坐擁3個985,，7個211。我們河南人早在幾年前陜西落戶政策開放時就陸續(xù)來西安買房,，不為地段,，不為價格，只為讓孩子上個好大學變得不再那么‘難’,。那會,，西安比鄭州吸引力強得多?！彼浀?，四、五年前,，媒體經(jīng)常報道“鄭州開發(fā)商來西安考察學習”,，原因是當時的“西安云集了眾多全國大牌開發(fā)商、動輒數(shù)千畝大盤”,，“沒想到,，幾年光景，就已‘河東河西’?，F(xiàn)在,，刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’，你說諷刺不諷刺,？”

宋郡今年55歲,，來西安超過20年。幾年前,，為了方便照顧孫子,，他在兒子小區(qū)附近購置了一套兩居室，總面積95,，每平方米6100元,。對這套房子，他印象不是特別深,，因為“選擇余地不大”,。但兒子在高新區(qū)買學區(qū)房的事卻讓他有一肚子話說。

“和我們河南不同,，陜西人對教育要求很高,，且在這方面投資很大。但西安作為省會城市相當‘奇葩’,，政府只蓋房不蓋學校,，公辦小學相當稀缺，市場上大量頂著‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名?！信频乃搅W校橫行。和高校有合作的開發(fā)商建一個樓盤，就在小區(qū)內(nèi)掛一個‘X附中X分?！摹畬W位房’牌子,，吸引人購房。實際上非常不正規(guī),，天價學費不說,，入學名額根本得不到保證。稍不注意就會上套,?！彼致杂嬎悖荒陙砣ジ咝?00多次,，看遍了所有有上學可能性的新房,、二手房。

“有一家樓盤,，我們?nèi)タ戳宋辶?，置業(yè)顧問明確表示有‘學位’，可以上高新二小,，最后一次揚言只給我們‘5分鐘’考慮,。那段時間，恰巧‘鄭州炒房團’的消息鬧得沸沸揚揚,，兒子很擔心房價上漲,，當時就想付款。我摁了好幾次才摁住,。后來,，我們托人打聽才知道，那個小區(qū)一期的業(yè)主孩子根本沒學上,，物業(yè)要求每家交1萬元贊助費幫助聯(lián)系其他學校,。”宋郡感慨,，“西安城有名的高新一小,、二小、三小,、四小都是私立,，學區(qū)房在這里就是一個傳說?！?/p>

不過,，他也坦言，整體來看,，西安房價確實良心,，“20年前,，1平方米約等于1400碗涼皮；今天,，1平方米依然約等于1400碗涼皮,。”

值得注意的是,，12月5日,，位于西安東二環(huán)陜建機廠的137.42畝凈地被融創(chuàng)集團以18.5億元的價格拍得，史稱“地王”,。