高價拿地埋隱患

違規(guī)開發(fā)致“夭折”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，“老賴樓盤”大多出現(xiàn)在二三線城市,，涉及房企多為中小開發(fā)商。業(yè)內(nèi)人士分析,，在此前樓市熱潮中,，一些房企非理性發(fā)展戰(zhàn)略是“老賴樓盤”形成的主要原因，而手續(xù)不全,、違規(guī)開發(fā)等也使得一些樓盤中途“夭折”,。

內(nèi)蒙古大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任梁榮表示，前幾年,，房地產(chǎn)市場井噴式發(fā)展,，吸引眾多資本涌入其中，一些房企盲目擴張,、高價拿地埋下隱患,，隨著二三線城市房地產(chǎn)市場降溫，不少中小房企陷入困境,、資金鏈斷裂,。

廣西紅日東升投資有限公司曾在廣西布局“八盤齊發(fā)”戰(zhàn)略,，并以當(dāng)時創(chuàng)紀(jì)錄的價格奪得南寧地王，激進策略及其他業(yè)務(wù)經(jīng)營不善等最終導(dǎo)致其資金鏈斷裂,。2015年初,，公司開發(fā)的紅日山湖樓盤在延遲交房兩個月后宣布停工，至今尚未全部交房,。

而在土地價格攀升,、信貸緊縮的形勢下，一些實力弱小的中小開發(fā)商融資,、開發(fā)成本也快速上升,。內(nèi)蒙古一位不愿透露姓名的房企負(fù)責(zé)人說，今年1-5年銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.75%,，銀行放貸時上浮30%達6.175%，而民間借貸利率均高達10%以上,，企業(yè)財務(wù)成本壓力非常大,。

另一些“老賴樓盤”則是建房初期存在“五證不全”問題，開發(fā)商通過虛假宣傳,、“低價內(nèi)購”等吸引購房者,，簽合同時又變購房為長租、“合作建房”等,，后期因受到監(jiān)管部門處罰,、開發(fā)建設(shè)受限、資金不足“跑路”等陷入僵局,。

2015年,，一些購房者以每平方米3000多元的低價購買了南寧市科信時代廣場樓盤的房子，約定交房時間為今年3月,，但房子至今才建了四五層,，并已停工半年多，購房者難以聯(lián)系到開發(fā)商,。記者從相關(guān)部門獲悉,，這個樓盤沒有預(yù)售資質(zhì)，實為違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,，已被住建部門叫停,。

房企違法成本低

消費者維權(quán)艱難

記者調(diào)查了解到，“老賴樓盤”普遍存在各類違規(guī)問題,，與此同時,，其違法成本很低。

比如,，一些“老賴樓盤”為規(guī)避監(jiān)管部門,、躲避消費者上門維權(quán),，不在項目所在地設(shè)置銷售中心，而是由銷售人員通過散發(fā)小廣告,、網(wǎng)上發(fā)布信息,、召開“內(nèi)部申購會”等招攬客戶。

違規(guī)房企遭受處罰的力度有限,。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法,，違規(guī)預(yù)售罰款不超過3萬元?！搬槍ρ悠诮环磕酥另椖客９さ刃袨?，除了督促房企按合同賠償、引導(dǎo)業(yè)主向法院起訴外,，沒有其他有效手段,。”福州房管局市場監(jiān)督管理處負(fù)責(zé)人劉力說,。

同時,，業(yè)主走司法途徑非常艱難。去年以來,，廣西寧明縣古鼎香樓盤的一些業(yè)主陸續(xù)向法院提起訴訟,，但勝訴后仍然無法拿到退款和賠償?！肮鞠萑雮鶆?wù)糾紛,，名下資產(chǎn)早已被法院凍結(jié)?！睒I(yè)主羅女士說,。

業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門一方面要加強開展聯(lián)合執(zhí)法專項整治,、加大處罰力度,、加強信息通報等，不斷強化事前,、事中監(jiān)管,；另一方面，加強協(xié)調(diào)和介入力度,，破解僵局維護業(yè)主權(quán)益,。

鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地管理兌換中心主任田東明則建議，針對久拖不決,、矛盾突出,、資金缺乏的房地產(chǎn)項目，政府可成立國有的房屋運營管理公司,，允許開發(fā)商用土地或房產(chǎn)作抵押,，政府為其發(fā)放貸款,，設(shè)立共管賬戶，按工程進度付款,。

廣西保利置業(yè)集團董事長吳光明認(rèn)為,，對于一些采取“跑路”“躲避”策略對購房者權(quán)益帶來極大危害的開發(fā)商，應(yīng)該從重追責(zé),。政府部門可派出監(jiān)管小組介入,，對企業(yè)決策、后續(xù)經(jīng)營管理進行全程監(jiān)管,，或通過市場化手段引入新的投資者逐步化解危機,。

記者了解到，福州天瀾江語城交房逾期并停工后,，不少業(yè)主提起訴訟,。去年以來，開發(fā)商資金賬戶已由福建省高級人民法院監(jiān)管,，所有收入和支出都由省高院監(jiān)管和安排,，全部用于樓盤后期工程建設(shè)，目前工地已經(jīng)復(fù)工,。