必須高度警覺(jué),，我國(guó)存在釀成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險(xiǎn)

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的客觀條件來(lái)說(shuō),，我們具備形成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在條件。第一,，我國(guó)是世界上第一大人口國(guó),，正在快速步入高收入國(guó)家,。居民財(cái)富增長(zhǎng)速度快，收入和財(cái)富占有差距大，財(cái)產(chǎn)富裕階層的絕對(duì)數(shù)量大,，形成了對(duì)中心城區(qū)高房?jī)r(jià)的強(qiáng)大潛在購(gòu)買力,。第二，我國(guó)居民具有高儲(chǔ)蓄傾向,，形成了居民對(duì)房地產(chǎn)的潛在投資和投機(jī)能力,。第三，我國(guó)城鄉(xiāng)差距大,，城市之間發(fā)展不均衡,，城市群之間發(fā)展也十分不均衡，目前被社會(huì)認(rèn)可的只有以北京,、上海和深廣為核心的三大城市群,，其他城市群都還缺乏吸引力。近十年來(lái),，我國(guó)高收入行業(yè)主要集中在金融,、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)三大產(chǎn)業(yè)群，而這三大產(chǎn)業(yè)群最集中的也是這三個(gè)城市群,。這導(dǎo)致人口和人才過(guò)度向這三個(gè)城市群集中,，持續(xù)推動(dòng)了三大城市群中心城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，形成了全國(guó)房?jī)r(jià)的標(biāo)桿,。作為第一人口大國(guó),，我國(guó)的城市化起碼需要十個(gè)以上的核心城市群的大致均衡發(fā)展，才能逐步紓解北,、上,、廣、深人口和財(cái)富過(guò)分集中的壓力,。第四,，居者有其屋。我國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)投資意愿十分強(qiáng)烈,，近十多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史,，給居民提供的只是房?jī)r(jià)總是會(huì)持續(xù)上漲的單一預(yù)期，從沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)持續(xù)性大跌的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),。這十幾年來(lái)構(gòu)成居民財(cái)富差距的主要根源是是否敢買房,、是早買房還是晚買房。這種普遍經(jīng)驗(yàn)在居民中形成了買比不買好,、早買比晚買好的單一消費(fèi)心理,。這些都是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特有條件。這些條件的疊加,，會(huì)導(dǎo)致居民忽視房地產(chǎn)未來(lái)存在價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),，更不關(guān)注住宅長(zhǎng)期投資的真實(shí)收益率，提前消費(fèi)、恐慌消費(fèi)和“羊群”消費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重,。

從我國(guó)房地產(chǎn)的稅收制度、信貸制度和交易制度來(lái)說(shuō),，基本上效仿了西方國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和做法,，沒(méi)有充分考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和交易的特定條件，為房地產(chǎn)投機(jī)行為的盛行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件,。這同我國(guó)前幾年的資本市場(chǎng)制度創(chuàng)新如出一轍,。前幾年我們效仿西方成熟證券市場(chǎng)的制度設(shè)計(jì)，擴(kuò)大融資融券,，提高投資杠桿率,，推廣結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，大力發(fā)展各種衍生工具,，擴(kuò)張資產(chǎn)管理平臺(tái),。然而，由于沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到這些創(chuàng)新制度和工具的推出,，主要都是為了進(jìn)一步提高和活躍市場(chǎng)的交易流動(dòng)性,，這在西方股票交易極度不活躍的市場(chǎng)條件下是有效的，但是在我國(guó)資本市場(chǎng)時(shí)常表現(xiàn)為交易和投機(jī)過(guò)度,，推出這些制度無(wú)異于火上澆油,，最終釀成了2015年股票市場(chǎng)的巨大異常波動(dòng)。

與股票市場(chǎng)相同,，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)交易和投機(jī)過(guò)度的市場(chǎng),，只要看看各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，就可直觀知曉房地產(chǎn)過(guò)度交易的狀況,。一些城市新區(qū)近一半的門店都是房地產(chǎn)中介,。各種交通樞紐和地鐵出口，行人和游客被一群群舉著牌子的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)團(tuán)圍住,，被境外游客戲稱為中國(guó)的“世界奇觀”,。一個(gè)市場(chǎng)之所以能被投機(jī)和過(guò)度交易，一定是我們?yōu)橥稒C(jī)人創(chuàng)造了合適投機(jī)的市場(chǎng)條件,。責(zé)任不在于人的投機(jī)性,，而在于市場(chǎng)的供求和交易制度的設(shè)計(jì)上有問(wèn)題。我們不能把中國(guó)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象都簡(jiǎn)單歸結(jié)為國(guó)民具有過(guò)強(qiáng)的投機(jī)稟賦,。一個(gè)適合投機(jī)的市場(chǎng)一般具備四個(gè)條件：一是供給在一定階段是有限的或是被管制的,。一個(gè)供給能隨著需求無(wú)限擴(kuò)張的市場(chǎng)，是無(wú)法被投機(jī)的,；二是投機(jī)人可以使用杠桿,，也就是使用別人的資金來(lái)投機(jī)；三是市場(chǎng)交易有足夠的活躍度，投機(jī)人能夠及時(shí)退出,；四是投機(jī)所得能夠基本實(shí)現(xiàn)歸投機(jī)人所有,。我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以投機(jī)過(guò)度，就是因?yàn)槲覀優(yōu)橥稒C(jī)創(chuàng)造了這四個(gè)條件,。我國(guó)股票市場(chǎng)實(shí)行發(fā)行審核制,，發(fā)行節(jié)奏由監(jiān)管部門控制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)由各級(jí)政府控制,，土地供應(yīng)節(jié)奏不取決于市場(chǎng),。我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以使用杠桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票市場(chǎng),。今年1到8月住宅銷售金額約五萬(wàn)多億元,，居民住房貸款增加近三萬(wàn)億元，足見(jiàn)今年居民買房的杠桿率超過(guò)了60%,。我國(guó)股票和房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)都存在嚴(yán)重的交易過(guò)度,，都是全世界交易最頻繁的市場(chǎng)，演變成了好像一級(jí)市場(chǎng)是為二級(jí)市場(chǎng)服務(wù)的,，市場(chǎng)功能完全顛倒,。我國(guó)對(duì)股票投資所得不征資本利得稅，對(duì)二手房交易所得征收20%所得稅,。但是由于各地政策不一,，部分地區(qū)可以豁免。即使征稅地區(qū),，中介機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)做低房?jī)r(jià),、合同外付款等方式，全部或部分規(guī)避稅收,。這幾乎是業(yè)界公開(kāi)的秘密,。總之,，股市和房市都為投機(jī)盛行創(chuàng)造了這四大條件,。