盡管高層明確警示房地產(chǎn)泡沫,，明確提出要“抑制資產(chǎn)價(jià)格”，但未來房地產(chǎn)的走勢(shì)主要受供求關(guān)系的左右,，而不是政策的調(diào)整或者對(duì)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂,。對(duì)于那些土地供應(yīng)不夠,、新開工面積不夠的城市而言，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)讓人恐懼,，但恐怕仍將處在上漲的周期,。

以北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。北京今年房?jī)r(jià)的上漲在進(jìn)入下半年后,，后勁十足,，支撐房?jī)r(jià)的各種因素都在預(yù)示著房?jī)r(jià)可能不會(huì)就此止步。判斷北京的房?jī)r(jià),，應(yīng)該關(guān)注三個(gè)指標(biāo)：

一是土地市場(chǎng),。除了今年3月，大興出了一個(gè)“地王”,，土地市場(chǎng)并沒有上海,、深圳以及新“四小龍”那么火爆，根本原因是今年北京土地市場(chǎng)供應(yīng)下降,。數(shù)據(jù)顯示,，從5月至今，北京土地市場(chǎng)已連續(xù)3個(gè)月沒有供一塊地,。并非因?yàn)楸本o(wú)地可供,，而是因?yàn)榻衲瓯本┰谕恋毓?yīng)上實(shí)現(xiàn)嚴(yán)控政策，明確新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi),。

二是房地產(chǎn)開發(fā)投資,。前7個(gè)月,，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2002.1億元,，同比下降9.6%。這意味著,，在需求和成交大漲的情況下,，未來的供應(yīng)仍然處在下降的通道。8月份,，北京只有兩個(gè)住宅項(xiàng)目入市,，兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品209套。

三是庫(kù)存,。自8月份以來,，北京的住宅庫(kù)存跌至6萬(wàn)套以內(nèi)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，截至8月30日,，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，面積約398.7萬(wàn)平方米,，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套,，可售面積約416.1萬(wàn)平方米,。按照每月1萬(wàn)多套的簽售，去庫(kù)周期不足5個(gè)月,，盡管北京市場(chǎng)已經(jīng)是二手房唱主角,，但新房庫(kù)存的告急，勢(shì)必對(duì)未來房?jī)r(jià)形成極大的上漲壓力,。

以上三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成了對(duì)北京房?jī)r(jià)上漲的最有力支撐,。盡管北京平均每套的住宅價(jià)格超過了500多萬(wàn)元，四環(huán)以內(nèi)新建商品房住宅單套成交價(jià)已超過1000萬(wàn)元,，但在需求旺盛,、看漲預(yù)期不改的情況下，目前已經(jīng)太高的價(jià)格對(duì)看漲預(yù)期并未構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的威脅,。如果北京土地供應(yīng)的政策不變,，未來房?jī)r(jià)連想一下都很可怕。

對(duì)其他城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷,，筆者認(rèn)為基本上可以參照以上三個(gè)指標(biāo)來判斷,。凡是土地供應(yīng)充足、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快,、新房開工面積大的城市,，未來房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率。比如合肥,、鄭州,、武漢等城市，盡管目前房?jī)r(jià)表現(xiàn)搶眼,，但看看這三個(gè)指標(biāo),，在未來供應(yīng)沒有問題的情況下，基本意味著這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)走到了盡頭,。今年的最后一個(gè)季度,，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市也許仍然會(huì)轉(zhuǎn)換，但很顯然,，能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)真正形成支撐的,，仍然是土地供應(yīng)和未來的新房供應(yīng)。在這個(gè)問題上,，包括北京,、上海在內(nèi)的一線城市深得“饑餓營(yíng)銷”的真諦，玩得比合肥這些今年好像中了獎(jiǎng)的“新人”要嫻熟多了,。未來房?jī)r(jià),，除了我持續(xù)看好的東莞，最終還得回到老辣的一線城市,！