中新經(jīng)緯客戶端9月5日電(魏薇)在剛剛過去的8月,，“看得見的手”終于放出限購(gòu)限貸的大招,，試圖調(diào)控部分高燒不退的二線城市房?jī)r(jià),。蘇州、廈門開啟限購(gòu),，南京,、合肥、武漢出手限貸,，樓市步入傳統(tǒng)的“金九銀十”,，這些大招是否能為上述城市房?jī)r(jià)降溫？調(diào)控樓市除了限購(gòu)限貸還有哪些牌能出,？

調(diào)控來了

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布的數(shù)據(jù)顯示,，7月，合肥,、廈門,、南京3個(gè)二線城市新建住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)30%以上,，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上,，超過北上廣深等一線城市。南京,、廈門已經(jīng)迎來了十幾個(gè)月的連續(xù)上漲。

面包貴了,，面粉更貴了,。近2個(gè)月來，全國(guó)多個(gè)二線城市上演了新一輪的“地王潮”,，地價(jià)漲幅翻番,。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近2個(gè)月來,，杭州土地出讓金上漲3倍,、蘇州,、南京、合肥,、武漢,、鄭州、深圳,、寧波等城市,，地價(jià)漲幅均翻倍。

這輪樓市上漲顯然已經(jīng)超出所有人的意料,，而調(diào)控政策則不出意外的來了,。蘇州、廈門先后宣布實(shí)施限購(gòu)政策,，南京,、合肥、武漢則采取了相對(duì)溫和的限貸政策,。這些政策的意圖很明顯,，就是為二線城市過快上漲的房?jī)r(jià)降溫，但是不少購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)仍然在心中打了一個(gè)大大的問號(hào),，限購(gòu)限貸真的管用嗎,？

合肥今日(9月5日)率先交出了一份答卷，從合肥市統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)來看,，新政策實(shí)施以來,，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資銷售雙回落的態(tài)勢(shì)。7月合肥全市房地產(chǎn)開發(fā)投資131.9億元,，投資額較6月有所回落,，環(huán)比下降9%；7月銷售面積189.54萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降21.1%,。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，限購(gòu)限貸政策是有積極效應(yīng)的,，至少會(huì)降低二套房貸的炒房需求，促使二線城市樓市交易量下滑,，進(jìn)而帶來價(jià)格上漲幅度收窄,。但是，他也指出,，此類市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌的可能性不大,，基本上還可以保持持平的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析稱，這些城市的限購(gòu)限貸力度有限,，比如蘇州的限購(gòu)其實(shí)只是增加了一個(gè)購(gòu)房門檻,，廈門的限購(gòu)也只針對(duì)144平方米以下，而且在上一輪限購(gòu)后,，市場(chǎng)意向購(gòu)房者對(duì)社保連貫越來越重視,，以社保作為門檻效果有限。武漢的限貸政策,，只是部分收緊,，執(zhí)行政策相比2014年時(shí)的認(rèn)房又認(rèn)貸要寬松很多，所以這些城市的實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場(chǎng)預(yù)期,。在目前已經(jīng)開始恐慌蔓延的情況下,，力度不夠。

不過,，張大偉同時(shí)認(rèn)為,，政策雖然直接影響不大，但從心理影響看,，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始,，對(duì)購(gòu)房者未來對(duì)于樓市走向的預(yù)期，產(chǎn)生降溫作用,。雖然可以短期抑制房?jī)r(jià)漲幅加快,，但市場(chǎng)很可能短期消化后再次上漲。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅進(jìn)一步解釋說,，價(jià)格是供需關(guān)系決定的,，限購(gòu)限貸政策是希望實(shí)現(xiàn)供需平衡，但是其限制的是購(gòu)房需求,，如果土地供應(yīng)量沒有改善,，僅僅抑制需求并不能使樓市整體達(dá)到平衡，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看也未必能抵得住房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭,。

供給側(cè)改革

從2014年9月30日,，央行和銀監(jiān)會(huì)正式出臺(tái)文件、放松首套房認(rèn)定,，之后央行開啟了六次降準(zhǔn),、六次降息。不到2年時(shí)間,，樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”,。而在2年后的今天，政策似乎又回到了限購(gòu)限貸的原點(diǎn),，市場(chǎng)早已習(xí)慣了這些“套路”，“上有政策、下有對(duì)策”成為了樓市調(diào)控的后遺癥,。那么,，除了限購(gòu)限貸，治療房?jī)r(jià)快速上漲的“頑疾”到底還有沒有別的“藥方”,？

張大偉指出,，這一輪房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌,，那么要解決這個(gè)問題需要從三方面來——降低資金潮,、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購(gòu)房者恐慌,，三方面都需要加碼政策,，信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸,，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),；房地產(chǎn)去庫(kù)存也不能只去一二線，銀行對(duì)三四線應(yīng)該增加利率優(yōu)惠,；政策恐慌必須降低,，給市場(chǎng)以平穩(wěn)的預(yù)期，尤其是增加土地供應(yīng),。

嚴(yán)躍進(jìn)則建議,，后續(xù)可以采取“分區(qū)調(diào)控”的思路。對(duì)于各個(gè)城市來說,，市區(qū)的房?jī)r(jià)抑制都是必要的,，而郊區(qū)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)相對(duì)疲軟。建議嘗試市區(qū)和郊區(qū)房?jī)r(jià)的調(diào)控,，根據(jù)房?jī)r(jià)上漲壓力劃分為過熱和偏冷區(qū)域,，在不同區(qū)域嘗試采取不同的政策，才能夠?qū)⒈Ｗo(hù)購(gòu)房需求和打擊炒房需求相結(jié)合,。

“這五個(gè)二線城市的樓市新政,，還是運(yùn)行過去的路子，在需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控”,，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示,，樓市要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)，重點(diǎn)還是要放在“供給側(cè)改革”,。對(duì)于“供給側(cè)”,，一是要掌握土地供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏，“一城一策”要有預(yù)見性,，對(duì)需求量進(jìn)行系統(tǒng)性分析,，掌握它的規(guī)律,，在土地供應(yīng)方面提前做好預(yù)案；二是增加大城市的供給,，樓市問題的根源在于城鎮(zhèn)化發(fā)展不平衡,，一二線城市基礎(chǔ)設(shè)施好、公共服務(wù)完善,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理,，能吸引更多人才就業(yè)，如何使中小城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整更合理,、提升城市環(huán)境和公共服務(wù),，是我們需要思考的問題。