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承包地“變現(xiàn)”記:進(jìn)城農(nóng)民“退地”觀察
地票喚醒沉睡的宅基地
——進(jìn)城農(nóng)民“退地”觀察(下)
如今在重慶,,農(nóng)民退出宅基地已有相對完善的制度通道,即依托“地票”交易方式,,農(nóng)民平均每畝宅基地能獲得10萬元以上的收益,,成為進(jìn)城安家落戶的重要資本。
“以前是死資產(chǎn),,如今價(jià)值14萬元/畝,。”
重慶江津區(qū)永興鎮(zhèn)農(nóng)民周思強(qiáng)將自家宅基地復(fù)墾為耕地,,獲得收益,,隨后在鎮(zhèn)上買了一套100多平方米的商品房?!耙郧拔壹肄r(nóng)房已有了40多年,四面透風(fēng),,土墻裂開得有碗口那么大,,都成危房了,真沒想到還值9萬塊錢,?!?/p>
宅基地之所以能復(fù)墾“變現(xiàn)”,得益于地票設(shè)計(jì)。作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),,在2008年底重慶成立了全國首家農(nóng)村土地交易所,,根據(jù)國家城鄉(xiāng)建設(shè)用地占補(bǔ)平衡的規(guī)定,引導(dǎo)農(nóng)民對廢棄的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾,,形成建設(shè)用地指標(biāo),,即“地票”,利用土地級差地租原理進(jìn)行交易,,收益扣除復(fù)墾成本,,剩余的85%直補(bǔ)給農(nóng)民,15%歸集體,。
“復(fù)墾宅基地,,搞地票交易,最初動(dòng)議還來自于群眾主動(dòng)要求,?!备⒘陞^(qū)洪湖村黨支部書記郭中禮說,“農(nóng)民愿意把宅基地復(fù)墾,,原因也不復(fù)雜,。村里700多套農(nóng)房中,完全坍塌的有40多套;多年無人居住的,、已成為危舊房的有200多套,。不少農(nóng)民覺得,農(nóng)房沒法進(jìn)入市場,、無法交易,,與其長期閑置、破損不堪,,不如復(fù)墾‘變現(xiàn)’,,還能獲得一筆可觀收益?!?/p>
“宅基地復(fù)墾,,地票交易,既是經(jīng)濟(jì)事務(wù),,農(nóng)民利益要保障,,經(jīng)濟(jì)訴求要尊重;同時(shí)也是群眾工作,要讓農(nóng)民自愿參與,、自主決定,,在市場中公平獲得土地財(cái)富?!痹诟⒘陞^(qū)國土局干部楊斌看來,,衡量農(nóng)村土地政策創(chuàng)新是否成功,,關(guān)鍵要看農(nóng)民滿不滿意、能否受益,,一定要讓群眾自愿,、不搞強(qiáng)迫命令。
洪湖村村民譚明清一家經(jīng)濟(jì)狀況一般,,全家5口人只有4畝地,,一年打工、干農(nóng)活收入總共只有2萬多元,。村民大會之后,,譚明清是村里申請宅基地復(fù)墾的第一批村民?!巴ㄟ^地票交易,,按照宅基地14萬元/畝的交易價(jià)格,我家0.6畝地,,能得到8萬多塊錢,,再加上政府危房改造補(bǔ)助,我在農(nóng)民新居買了一套160平方米的房子,,生活條件好多了,。”
“地隨人走”:自主選擇是基礎(chǔ),,利益激勵(lì)是關(guān)鍵
目前,,我國龐大的農(nóng)村人口基數(shù)決定了巨大的農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模,加上“一戶多宅”,、“建新不拆舊”等問題長期得不到解決,,農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)后留下的空置宅基地缺乏流轉(zhuǎn)再利用或退出機(jī)制,“人走地不動(dòng)”,。各種因素疊加導(dǎo)致農(nóng)村“空心化”加劇,,使宅基地閑置、浪費(fèi)問題凸顯,。
在戶籍改革過程中,,重慶市曾經(jīng)有測算,要使新市民完全融入城鎮(zhèn),,人均需要配套約100平方米生活居住用地,。對于整個(gè)用地市場供給而言,地票在一定程度上暢通了“地隨人走”的機(jī)制,,伴隨農(nóng)民大規(guī)模進(jìn)城落戶,,其留在農(nóng)村的宅基地得以重新復(fù)墾成為耕地,在當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地減少的同時(shí),,依靠增減掛鉤機(jī)制,,城鎮(zhèn)建設(shè)用地得以增加,滿足了新增城市人口的用地需求,。
在現(xiàn)階段,,進(jìn)城農(nóng)民不愿意退出宅基地主要原因還是補(bǔ)償?shù)陀陬A(yù)期、在城市就業(yè)沒有保障,、買不起房等,。半月談?dòng)浾咴诹浩健⒇S都不少村社采訪了解到,,只要退出機(jī)制合理,、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高、相關(guān)權(quán)益保障到位,,相當(dāng)部分進(jìn)城農(nóng)民有退出宅基地的意愿,。
在不少專家看來,地票交易的建立,,為城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民進(jìn)城提供了利益補(bǔ)償機(jī)制,。農(nóng)民通過地票獲取收益,同時(shí)在戶籍改革政策扶持下,,更有助于解決城鎮(zhèn)住房,、養(yǎng)老、醫(yī)療等問題,,能更快地融入城鎮(zhèn)生活,。
在重慶,有了地票之后,,農(nóng)民退出宅基地的畝均收益穩(wěn)定在14萬元左右,,符合農(nóng)民的心理預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì),,重慶全家轉(zhuǎn)戶進(jìn)城的農(nóng)民中,,通過地票方式退出宅基地的就達(dá)到1/4左右,而且還有一部分已經(jīng)提出申請并在實(shí)施,。
記者發(fā)現(xiàn),,重慶推動(dòng)農(nóng)民轉(zhuǎn)戶進(jìn)城,并不強(qiáng)迫要求必須退出宅基地,,是否退地,、是否通過地票復(fù)墾宅基地都是農(nóng)民的自主選擇。在現(xiàn)階段,,地票交易對偏遠(yuǎn)農(nóng)村進(jìn)城農(nóng)民吸引力更突出,。在重慶城口、巫溪等貧困,、偏遠(yuǎn)農(nóng)村,,農(nóng)民房屋長期閑置,、甚至廢棄,有的已經(jīng)喪失了居住功能,,不少農(nóng)民都主動(dòng)提出將宅基地復(fù)墾,,退出變現(xiàn)后,搬遷進(jìn)城或到農(nóng)民新村居住,。而對于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的近郊農(nóng)村,,或?qū)τ诓簧傩陆ㄞr(nóng)房的農(nóng)民而言,不少人認(rèn)為未來宅基地升值潛力還很大,,目前的“地票”交易尚未達(dá)到其經(jīng)濟(jì)預(yù)期,,交易變現(xiàn)不“劃算”,復(fù)墾宅基地意愿并不強(qiáng)烈,。(半月談?dòng)浾摺±钏?
編輯:玄燕鳳
關(guān)鍵詞:承包地 進(jìn)城農(nóng)民