北京豪宅戰(zhàn)火早已燒到五環(huán)已是不爭的事實(shí),，加之過去幾年中拍出的三環(huán)內(nèi)地塊鳳毛麟角,，也讓人們幾乎忘卻了內(nèi)城頂豪的存在,。然而,，無地供應(yīng)并不代表三環(huán)區(qū)域內(nèi)樓盤已消化殆盡,。上周末,，包括麗澤板塊的華潤·昆侖域,、德勝門板塊的中駿·天宸以及動物園板塊的金地·華著在同一天亮相,，不禁讓人們驚嘆：三環(huán)內(nèi)還有多少隱形頂豪,？

隱形的內(nèi)城頂豪

炎熱的北京夏天，頂豪樓市的溫度也隨一眾內(nèi)城頂豪項(xiàng)目的亮相而進(jìn)入高溫模式,。

上周末,，同處北京二環(huán)周邊的頂豪樓盤華潤·昆侖域、中駿·天宸,、金地·華著幾乎在同一時(shí)間內(nèi)“閃亮登場”,。其中，率先登場的金地·華著位于海淀西二環(huán),，是金地集團(tuán)高端產(chǎn)品線上華系品牌的代表作品,，據(jù)稱當(dāng)日有300余組客戶參加了項(xiàng)目的發(fā)布儀式。之后,，位于北二環(huán)德勝門附近的中駿·天宸則在北京國子監(jiān)舉辦亮相儀式,，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該項(xiàng)目入市售價(jià)預(yù)計(jì)至少會突破20萬元/平方米,；同樣在7月28日選擇亮相,，位于西南二環(huán)的華潤·昆侖域則是華潤今年在北京市場上最重要的高端產(chǎn)品之一，被公司寄予了厚望,。

“三家內(nèi)城頂豪同時(shí)亮相在北京豪宅史上并不多見,?！币晃缓勒頇C(jī)構(gòu)人士表示，2016年頂豪項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力,，激烈的競爭也讓一些內(nèi)城頂豪項(xiàng)目不再選擇低調(diào),。

甚至一些內(nèi)城頂豪選擇了“結(jié)盟”的方式。日前,，懋源地產(chǎn),、龍湖、泰禾,、葛洲壩,、招商蛇口等品牌房企就聯(lián)合舉辦了一場北京內(nèi)城頂豪首區(qū)發(fā)布會。

上述機(jī)構(gòu)人士分析,，以麗澤商務(wù)區(qū)為核心,，兩公里半徑內(nèi)匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著,、泰禾·西府大院,、中國璽、昆侖域以及北京單價(jià)地王葛洲壩樊家村項(xiàng)目等多家頂級樓盤,，在北京核心區(qū)板塊,，這樣的頂級豪宅密度在以往極為罕見。

資料顯示,，自2013年懋源摘得夏家胡同地王以來,，以麗澤橋金融商務(wù)區(qū)為中心的西南二環(huán)到三環(huán)沿線，涌現(xiàn)了上述一批令人矚目的地王項(xiàng)目,，而且這些項(xiàng)目都稱得上是中國最頂級開發(fā)商打造的最頂級產(chǎn)品線上的精品,。

內(nèi)城還有多少“豪”

眾多二環(huán)、三環(huán)周邊的頂豪項(xiàng)目亮相,，幾乎在瞬間打破了二環(huán)長期以來無地可售,、無新盤供應(yīng)的“高冷”局面。不禁讓人們驚嘆,，內(nèi)城還有多少隱形頂豪,？

帶著相關(guān)疑問，北京商報(bào)記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),，目前圍繞著二環(huán)區(qū)域還有包括宣武門板塊的國安府,、西絨線26號、西單上國闕,、天安國匯,；建國門板塊則有長安太和、中海·楓丹公館,、長安驛,、勵駿華庭、貢院9號,、霞公府,；東直門板塊的融創(chuàng)使館壹號院；麗澤板塊有首創(chuàng)·天閱公館,、泰禾·西府大院,、龍湖·西宸原著、懋源·釣云臺,、中國璽,、懋源·璟岳、璽源臺以及葛洲壩樊家村項(xiàng)目,；崇文門還有國瑞·紫金臺；安定門還有盛德紫闋以及萬科·甲柒拾柒號和方莊的首開·璞瑅公館,；東三環(huán)國貿(mào)附近還有萬科·大都會,、北京壹號院以及正在建設(shè)的中服地塊項(xiàng)目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，環(huán)繞三環(huán),、二環(huán)周邊的頂豪數(shù)量超過30個。價(jià)格區(qū)間基本在10萬元/平方米左右,，部分項(xiàng)目的價(jià)格還更高,。

“內(nèi)城頂豪作為樓市塔尖上產(chǎn)品，一直低調(diào)而隱秘卻無法擺脫被關(guān)注的命運(yùn),?！币晃粰C(jī)構(gòu)觀察家分析，內(nèi)城頂豪的去化周期一般都相當(dāng)長,。一方面,，超高的總價(jià)讓項(xiàng)目銷售周期自然拉長；另一方面,，絕版的土地資源讓項(xiàng)目方產(chǎn)生惜售的心態(tài),，不會選擇一次性出貨。內(nèi)城土地價(jià)格的抬升也讓頂豪開發(fā)商坐收房價(jià)利好,。實(shí)際上,，眾多內(nèi)城老豪宅多年來一直低調(diào)銷售，并不急于清盤,，甚至一年銷售套數(shù)在個位數(shù)的也并不少見,。這也是許多內(nèi)城頂豪項(xiàng)目銷售多年仍在售的主要原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，北京樓市已進(jìn)入五環(huán)千萬時(shí)代,，在過去的2016年前7個月,，北京五環(huán)內(nèi)商品房單套平均成交額達(dá)到了998萬元，這也是歷史上第一次五環(huán)全面豪宅化,。

統(tǒng)計(jì)顯示,，五環(huán)外出現(xiàn)了801套的6萬+的成交，五環(huán)外總價(jià)1000萬元以上的豪宅也出現(xiàn)了2162套,，均刷新了歷史紀(jì)錄,。

因?yàn)橥恋毓?yīng)的稀缺，五環(huán)內(nèi)已經(jīng)空心稀缺化,。從北京市場預(yù)期看,，到2017年，北京入市的豪宅將呈現(xiàn)一個非常明顯的沿五環(huán)分布：最近五年,，北京四環(huán)內(nèi)住宅土地占221宗,，土地供應(yīng)比例只有4%。

“由此可見,，內(nèi)城頂豪消失仍舊是時(shí)間問題,。”業(yè)內(nèi)專家表示,，除了供應(yīng)稀缺,，“地段至上”的規(guī)律也一直沒有被打破，頂豪本質(zhì)上都是對稀缺資源和景觀最大化的極致占有,，占據(jù)了城市核心區(qū)位的內(nèi)城頂豪在北京市場上仍處于有利的競爭姿態(tài),。

頂豪是誰與誰的戰(zhàn)爭？

“北京頂豪市場將免不了一場鏖戰(zhàn),?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，未來包括新豪老豪之間,、新豪之間,、內(nèi)城外城之間，頂豪爭奪戰(zhàn)將無處不在,。

“先下手為強(qiáng),、后下手遭殃”，萬房機(jī)構(gòu)CEO付碩認(rèn)為,，對于高端項(xiàng)目而言,，未來圍繞頂級客群的爭奪將成為核心焦點(diǎn)。

事實(shí)上,，頂豪賣給誰一直是人們最好奇的話題之一,。不僅是普通大眾，即便是閱人無數(shù)的頂豪銷售人員在賣房時(shí)也都或多或少帶著獵奇心理。

北京曾流行一個段子,，其中一句叫“北平府的院子住著誰,？”說的是坐落在什剎海旁的北平府，該項(xiàng)目定位高端四合院,，戶數(shù)僅10套,，單套價(jià)格在3億元左右。項(xiàng)目方表示將依據(jù)客戶需求,，實(shí)現(xiàn)私人定制,，于是圍繞這10個買家將會是什么人而引發(fā)了業(yè)界的猜想。

上述人士分析,，頂豪的購買力一直不容置疑,。當(dāng)初業(yè)界曾經(jīng)流傳一個故事：一個土豪買金茂府，一套4個車位,，結(jié)果他家五輛車,，最后買了兩套金茂府。

“說神秘也不神秘”,，另一位豪宅操盤手告訴北京商報(bào)記者,，并非人們猜想的，頂豪買家要么是官商人士要么是各界名流,。實(shí)際上，近年來,，眾多金融,、IT互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)人士在豪宅買家中開始成為主流人群，而且年齡結(jié)構(gòu)也更為年輕,。而他們對豪宅的需求也幾乎顛覆了以往復(fù)雜與奢華的設(shè)計(jì)風(fēng)格,，而是要求豪宅根據(jù)使用的功能性和個性化。由此,，當(dāng)前市場上,，新頂豪項(xiàng)目都在項(xiàng)目打造上有意識地做出差異化特色。同時(shí),，在營銷上,，用最突出最能吸引眼球的細(xì)節(jié)和故事，影響年輕一代買家的注意,?！澳贻p富豪更注重物質(zhì)層面向精神層面升華，更關(guān)注內(nèi)心體驗(yàn),?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，面對當(dāng)前北京頂豪云集入市、扎堆競爭的嚴(yán)峻形勢,，囤盤多年的“隱豪”不得不放下身段,，積極入市；豪宅新貴們也不愿再冒囤盤的風(fēng)險(xiǎn),，北京內(nèi)城將迎來一場酣戰(zhàn),。新頂豪產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可能會更好地迎合新一代富豪的口味，相反老項(xiàng)目可能在產(chǎn)品戶型方面沒有優(yōu)勢,，但地段永遠(yuǎn)是老頂豪的法寶,。