實體商業(yè)不景氣,，拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”

近年來，由于實體商業(yè)的不景氣,，百貨業(yè)態(tài)及賣場相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象,。百盛、天虹,、王府井,、萬達(dá)等多個知名百貨公司相繼關(guān)閉部分其在二三線城市，甚至一線城市的門店,。同時,，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣場”也陷入業(yè)績下滑的困境。據(jù)《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)（２０１５／２０１６）年度發(fā)展報告》稱,，全國連鎖的大潤發(fā)超市利潤在２０１５年首次停止了增長,，永輝超市業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計劃,。

根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心數(shù)據(jù),，２０１６年上半年全國５０家重點大型零售企業(yè)零售額同比累計下降３．１％,，相比上年同期回落了４．２個百分點。

下滑的實體商業(yè)拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”,。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,，６月末，全國十大城市商業(yè)市場累計存量再刷歷史新高,，已達(dá)５２６７．７５萬平方米,，同比上漲幅度達(dá)１０％。其中北京,、成都,、天津、杭州等４個城市商業(yè)存量創(chuàng)新高,，成都,、天津、南京存銷比分別高達(dá)１４１個月,、９６個月,、８３個月；北上廣深４個一線城市的存銷比分別為５６個月,、４２個月,、２３個月、３６個月,。

同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算,，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩情況嚴(yán)重,，二三線城市的存銷比多在５０個月以上。

“商業(yè)地產(chǎn)去庫存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大,?！鄙虅?wù)部市場運(yùn)行專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說,。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)整體性困難,，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗難度大

住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌表示,，泡沫化,、同質(zhì)化、邊緣化,、過量化是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題,。

王永平說，目前,，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難,，問題既來自行業(yè)內(nèi)部,，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大等,，也有電商沖擊,、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。因此,，商業(yè)地產(chǎn)去庫存效果,，直接關(guān)系到市場是否能健康發(fā)展。

陽光１００集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說,，庫存壓力不僅來自于巨量的建筑設(shè)施庫存,，對開發(fā)商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業(yè)的庫存壓力”,。

在這些壓力下,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁說,，北辰一直以北京為中心在發(fā)展,，但近年來，也進(jìn)入了武漢,、杭州,、南京、蘇州,、長沙等全國多個城市,，開發(fā)了２０多個項目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目,?！鞍囱巯滦蝿荩覀儾慌懦鍪刍虺鲎庖徊糠稚虡I(yè)資產(chǎn),，以盤活商業(yè)資產(chǎn),。”

以“酒店＋地產(chǎn)”模式經(jīng)營的成都明宇實業(yè)董事長張建明表示：“面對當(dāng)前的市場形勢,，需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來填充,，商業(yè)地產(chǎn)項目一定要創(chuàng)新才有出路?！?/p>

成功開發(fā)了上海新天地,、虹橋天地等項目的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國新天地，正是對項目導(dǎo)入了歷史,、文化,、各類社會活動以及現(xiàn)代服務(wù)功能等，所經(jīng)營項目均有不俗的業(yè)績，像上海新天地已成為上海市新的商業(yè)中心和地標(biāo)性建筑,。

但業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，而且投資規(guī)模,、建筑面積等都比較大,，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗有相當(dāng)?shù)碾y度。一邊是高企的庫存,，一邊還在批地,。“政府的責(zé)任是真正管控好土地的供應(yīng)量,?！鳖櫾撇f，在目前形勢下,，不能以規(guī)劃大量商業(yè)地產(chǎn)帶動周邊建設(shè)作為提升城市形象的手段,，而是要根據(jù)市場需求，有保有壓,。

去庫存應(yīng)“兩端”出手,，管住“供給”拓展“需求”

針對各地去庫存壓力，顧云昌認(rèn)為,，政府首先應(yīng)從供給端入手,，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地,、規(guī)劃等途徑控制增量,。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓,。

記者了解到,，福建省明確未來供地計劃分五類來調(diào)控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和,！保纱藖泶_定市場供應(yīng)規(guī)模,。四川省明確,，對營業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市,，嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo),。山西省也提出,，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下,，將商辦土地用途調(diào)整為居住用地，以盤活存量土地，有效促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存,。

為消化現(xiàn)有庫存,，各地也在出招。如福建,、四川,、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下,，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地,；已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能,，用于教育培訓(xùn),、文化、旅游等經(jīng)營性,、公益性用途,。

但長期研究土地和住房市場的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，如果改變土地用途,，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么,？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這在“商改住”政策中要細(xì)化落實,。

不過,，多數(shù)開發(fā)商對此表示歡迎，認(rèn)為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)會,。

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大,、庫存較多、租金回報受限等挑戰(zhàn),，但也迎來了消費擴(kuò)大升級的機(jī)遇,。因此，專家建議,，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營上,，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)，另一方面則要通過創(chuàng)新填補(bǔ)客群空白,；同時,，政府也應(yīng)采取措施推動和鼓勵傳統(tǒng)商業(yè)向體驗型業(yè)態(tài)過渡。根據(jù)新的消費趨勢,，未來商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過渡,。（完）