區(qū)域分化凸顯 調(diào)控更有針對(duì)性

“這幾天成交比較差,，主要是因?yàn)槲覀冑u得差不多了，近期還調(diào)高了價(jià)格,?！痹诒本┐笈d區(qū)一處中高檔樓盤工作的售樓員表示,，“五一”期間來看房的購房者不多。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于整體價(jià)格較高,，且一季度成交火爆,，一線城市“五一”期間成交量料低于預(yù)期,。目前,，樓市復(fù)蘇有從一線城市擴(kuò)散到二線城市的跡象，但房地產(chǎn)市場整體庫存較大,，區(qū)域分化態(tài)勢將愈演愈烈,。樓市已步入存量房時(shí)代的“下半場”。實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸是調(diào)控的底線,，政策料繼續(xù)沿著“因城施策”的軌道進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整,。

回暖：一線“去燥” 二線“升溫”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，“五一”假期房展會(huì)的看房人不多,，但這符合市場預(yù)期,，主要原因有三個(gè)方面：一是現(xiàn)在整體價(jià)格偏高，很多人持觀望態(tài)度,；二是一線城市購房政策比較緊,，部分購房需求不能被釋放出來；三是部分需求在3月和4月提前被釋放,。

這與中國證券報(bào)記者“五一”期間對(duì)北京地區(qū)部分樓盤的走訪情況一致,。2日下午，中國證券報(bào)記者在上述大興區(qū)某樓盤看到,，大約有三四組購房者在沙盤前咨詢項(xiàng)目情況,，對(duì)售樓員提出要不要定一套的問題，這些購房者都表示“再考慮考慮”,，均未繳納意向金,。“這個(gè)區(qū)域每平方米賣4萬多,，太貴了,。”一名購房者對(duì)同伴說,。

整體上,，由于房價(jià)較高，且一季度漲幅較快,，在滬深政策進(jìn)一步收緊的影響下,，一線城市樓市正逐步“去燥”。根據(jù)中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”,，4月北上廣深不再領(lǐng)漲,，漲幅前十個(gè)城市大多為一線城市周邊城市，比如廊坊,、惠州等,。銷量方面，深圳,、上海由于樓市調(diào)控政策出臺(tái)而成交回落,，其周邊惠州,、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升,，南京,、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為,，從新政前后的市場數(shù)據(jù)看,，上海和深圳兩個(gè)城市的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，成交量萎縮明顯,，價(jià)格略有小幅下調(diào),。總體上看,，后續(xù)此類政策效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn),。未來政策監(jiān)管的重點(diǎn)在于，積極推進(jìn)分區(qū)管控的模式,，對(duì)相關(guān)區(qū)域,、具體物業(yè)類型進(jìn)行差別化的市場調(diào)控。

興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為,，4月份二線城市房價(jià)上漲明顯,，二線城市已成為復(fù)蘇主力。從長周期來看,，我國銀行業(yè)給地產(chǎn)需求端加杠桿的階段剛開始,，按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產(chǎn)基本面向上?；谝欢€城市良好的基本面,，金融機(jī)構(gòu)將在一二線城市加杠桿，促進(jìn)這些區(qū)域市場基本面持續(xù)上行,。

庫存：總量龐大 去化各異

今年前四個(gè)月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市,、部分二線城市的貢獻(xiàn)拉動(dòng)，三四線城市則基本沒有反彈,，這折射了中國房地產(chǎn)區(qū)域性,、結(jié)構(gòu)性的“冰火兩重天”現(xiàn)狀。

總量上,，中國房地產(chǎn)庫存依然較大,，去庫存仍是主題。中信證券認(rèn)為,，房地產(chǎn)庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”,、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據(jù)一定假設(shè)測算，在2015年底,，全國純住宅（不含農(nóng)村房屋,，不含小產(chǎn)權(quán)房）的庫存有59.1億平方米，全部房屋的庫存有100.9億平方米,。2015年,，我國城鎮(zhèn)住宅廣義庫存去化周期為5.3年,，所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年,。

中信證券認(rèn)為，庫存量龐大仍是行業(yè)的主要問題,，特別是商辦類土地出讓嚴(yán)重過剩,。過去十年來，商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例,。而在商品房銷售中,，商業(yè)物業(yè)的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業(yè)綜合體,，建造大量的商場,、寫字樓和酒店，商業(yè)地產(chǎn)的供給過剩程度遠(yuǎn)超住宅,。

由于需求不同,，各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,，按照此前6個(gè)月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推,，北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個(gè)月，已接近8-10個(gè)月合理去化周期的水平,。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明說,，目前北京樓市出清周期保持在9到10個(gè)月左右的相對(duì)合理水平，出清周期持續(xù)降低,。但三四線城市庫存壓力較大,，截至2016年3月出清周期已上升至31個(gè)月左右。

諾亞研究認(rèn)為,，成交方面,，預(yù)計(jì)2016年整體成交量不及2015年，但優(yōu)于2014年,。其中,，一線城市及部分庫存壓力較小的二線城市去化壓力下降，而庫存高企的三四線城市供過于求的局面年內(nèi)難以改善,。成交價(jià)格方面,，各線樓市價(jià)格分化將進(jìn)一步加劇，去化壓力大的三四線城市房價(jià)面臨下行壓力，而價(jià)格飆升的一二線城市瘋狂一段時(shí)間之后將重回理性,。

調(diào)控：因城施策 盼軟著陸

近期高層強(qiáng)調(diào),，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存,，注重解決區(qū)域性,、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策,。

諾亞研究認(rèn)為,，去庫存仍是2016年政策調(diào)整重點(diǎn)，強(qiáng)化“分類調(diào)控”,、“因城施政”將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的主旋律,，整體行業(yè)政策仍保持寬松態(tài)勢。實(shí)際上,，從3月底以來各地調(diào)控政策來看,，差異化調(diào)控相當(dāng)明顯。比如,，廊坊,、惠州等地緊急出臺(tái)限購、提高首付比例,、規(guī)范開發(fā)商行為等政策,；南京、蘇州等地也出臺(tái)限價(jià)政策,，平抑房價(jià)漲幅,；吉林、長沙等地通過提高貸款額度,、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放,，鼓勵(lì)庫存去化。這些政策的效果也開始顯現(xiàn),，例如,，燕郊樓市“五一”前已開始“冷凍”。

某大型開發(fā)商副總裁認(rèn)為,，接下來市場不太可能保持3月這么高的成交數(shù)據(jù),，但總體上今年還是一個(gè)“大年”。在他看來,，中國房地產(chǎn)并未“泡沫化”,，仍是安全的。紐約是衡量北京,、上海等核心都市的標(biāo)桿,，這類城市房價(jià)取決于經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量、該城市住房供應(yīng)能力等。目前,，北京,、上海的房價(jià)略低于紐約，在供應(yīng)上也弱于紐約,。

還有一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，2016年的房地產(chǎn)市場可能類似2013年的情況，“量縮價(jià)漲”或“量縮價(jià)平”,，房價(jià)真正回落或許要到2017年以后,。但中國城鎮(zhèn)化空間依然較大，對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的基本面支撐也會(huì)更充足,。即便不考慮政府扶持因素,，在足夠的需求支持下,，房價(jià)下跌也只是周期性下跌,，而不會(huì)是泡沫破滅。

業(yè)內(nèi)人士建議,，要實(shí)現(xiàn)軟著陸有待行業(yè)長效機(jī)制的建立,。這包括完善住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)監(jiān)管平臺(tái),；完善住房保障體系,，分類調(diào)控；基于行業(yè)規(guī)模的保障房貨幣化,、公積金證券化,、共有產(chǎn)權(quán)等制度性探索。