交鋒２

　　續(xù)期費用以何形式收?。?/strong>

　　土地使用權到期后如果續(xù)期需要收取費用,，那么該以怎樣的形式收取,？收多少,？北京大學法學院教授劉凱湘針對非住宅用地提出了收費建議，“可以稍微補交一部分,，不能按照現(xiàn)行的地價來補交當時的地價,，應該只是象征性的收取?！彼€提出,，也可以通過立法來規(guī)定補交的出讓金的比例。

　　中國人民大學法學院副教授朱虎則表示,，國家基于一般性的公共服務融資來獲取土地的純收益,，擁有出讓權，為了解決特定地塊投資問題,，出讓金要一次性繳納,。面對使用權到期后的續(xù)期收費問題，朱虎更傾向于通過稅收方式來進行,，“當然應當是房屋的持有稅,，而不是房屋的流轉(zhuǎn)稅，在這種情況下稅收方式的調(diào)節(jié)性會更靈活一些,?！?/p>

　　交鋒３

　　產(chǎn)權與地權矛盾如何破？

　　一面是土地之上的房屋,，享受終身所有權,，而另一面是房屋之下的土地，其使用權具有期限,。當土地所有權到期之時,，所形成的尷尬該如何破解？

　　著名法學家江平指出,，就算土地使用期滿自動續(xù)期后,，業(yè)主沒有交費，也仍然有權利居住,，政府不能強行收回土地,，更不應重新簽訂土地出讓合同。但繼續(xù)使用期滿的土地,，在房屋轉(zhuǎn)讓的時候就會出現(xiàn)問題,，影響到民事流轉(zhuǎn)，“但是,，這并不會對民事權利影響,，在權利上,，業(yè)主仍然享有房屋所有權?！?/p>

　　劉保玉認為,，即使到期沒有續(xù)，房屋的所有權依然存在,，而且依然是合法存在,，“不妨可以將房屋所有權人對國有的土地轉(zhuǎn)化為一種借用關系?！比绻@種情況下,，發(fā)生了政府因公共利益而征收房屋，只需要付償房屋的價格,，不需要折算土地的價值,。“如果發(fā)生了房屋所有權人的死亡而出現(xiàn)繼承,，繼承繳納的有關契稅也只繳納房屋本身殘值的契稅,，不需要考慮土地使用權的問題?！眲⒈Ｓ裾f,。

　　■　焦點

　　深圳發(fā)文解釋“到期土地”如何續(xù)期

　　１９日晚,，深圳市規(guī)劃和國土資源委通過官方微博發(fā)文解釋了對于土地使用權到期的解決辦法,，也成為第一個對“土地撞限”問題公開發(fā)聲的城市。

　　１９８２年：土地使用權期限最短僅２０年

　　深圳規(guī)劃和國土資源委員會表明,，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者,，于１９８２年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應經(jīng)營性用地,，并且規(guī)定了相應用途的土地使用年期,，如工業(yè)用地３０年，商業(yè)用地２０年,，商品住宅用地５０年等,。

　　１９８８年,，《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》出臺實施,，條例明確指出，特區(qū)國有土地實行有償使用和有償轉(zhuǎn)讓,，有償出讓國有土地使用權可采取協(xié)議,、招標和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據(jù)實際需要確定,，但仍不得超過５０年,。

　　１９９４年,，《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例》再次提出,，土地使用權最高使用年限為５０年。

　　１９９５年：更改最高使用年限為７０年

　?。保梗梗的辏乖拢保等?，深圳修改了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例》，將土地使用權的最高使用年限更改為７０年,。

　?。保梗梗赌辏钲诎l(fā)布《深圳市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告》,，規(guī)定凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,，居住用地７０年，工業(yè)用地５０年,，教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地５０年，商業(yè),、旅游,、娛樂用地４０年，綜合用地或者其他用地５０年,。

　　在１９９８年９月１８日前已簽訂《土地使用權出讓合同書》的,，其土地使用年期按以上規(guī)定，自出讓合同規(guī)定的起始日期推算,、順延即可,，不須另簽合同或換發(fā)《房地產(chǎn)證》，其中需變更產(chǎn)權的,，在辦理變更產(chǎn)權手續(xù)時確認,、順延。

　　２００４年后：續(xù)期需補交基準地價３５％

　　隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地（２０年）的陸續(xù)到期,，深圳市首次集中出現(xiàn)了國有土地使用權期滿的問題,。

　　為妥善解決該問題，２００４年４月２３日,，深圳市發(fā)布到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定,，該規(guī)定明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期,，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同,，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi),，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的３５％。

　　對于１９９５年９月１８日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后,，如何續(xù)期,、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策,。

　　本版采寫／新京報記者　趙實　李捷