探訪·燕郊

新盤變少二手房市場繁榮

4月9日上午9點,，記者驅車從通燕高速燕郊開發(fā)區(qū)出口駛出拐入城區(qū)主干道，出現(xiàn)在眼前的是一條堵車長龍,，這些車輛以北京牌照居多,。車水馬龍的街道兩側，大型商場一座接著一座,，若不是不時閃現(xiàn)的廣告標語提示這里是河北,，很容易讓人產生置身于北京某個城區(qū)的錯覺。

當天,，在朝陽區(qū)一家企業(yè)工作的畢夏也在燕郊選房,。“這里的房價只有北京的三分之一,?！碑呄母嬖V記者，房價是他選擇到燕郊看房的最大理由,。畢夏看了幾個樓盤,，單價都沒有超過2萬，二手房的價格則低1000-2000元，按照畢夏現(xiàn)在的存款狀況,，可以在燕郊買個三居室,。

前幾年都說燕郊配套不好，但都沒有實地看過,，這次親自來到燕郊,，畢夏感到燕郊其實和北京差不了多少，該有的生活需求都能滿足,?！胺炊嘟硷@得更擁堵?！?/p>

經過一上午的走訪，記者和畢夏發(fā)現(xiàn)燕郊目前在售的新樓盤并不多,，只有三五個左右,。而在北京遍地開花的鏈家門店在燕郊的店面裝修更是顯眼，在這里,，很多二手房都可以選擇,。相比北京來說，持有有限的購房資金,，在燕郊的選擇余地更大,。畢夏總結說。

等待限購細則樓盤暫停排號

記者與畢夏來到一家專做環(huán)北京開發(fā)的品牌開發(fā)商的樓盤,。當時,，售樓處只有他一個購房人，并不像想象中那樣一房難求,。售樓員看出記者和畢夏的猶豫,，立刻上前解釋說，這里只是個待客的小門臉,，真正的售樓處,，需要乘專車到實地看樣板間。

經過一番介紹,，畢夏被售樓員的一句話打動了,，并決定立刻去現(xiàn)場看房。售樓員告訴他,，有一個位于大廠的樓盤,，緊鄰潮白河，一邊在北京,，且緊鄰潞城地鐵車站,，也是北京市政府新辦公區(qū)，另一邊就是該樓盤的位置。在交房前,，一座跨度1800米的大橋就能通車,。

也就是說，該樓盤和北京市政府新區(qū)僅距離1800米,，而且緊鄰地鐵6號線潞城站,。“這個位置太有吸引力了,?！碑呄谋P算著說，通州單價四五萬,，1800米外不到2萬,。

到了實地，該項目售樓處沙盤前排滿了人,，售樓員們不停地在給看房者講解,。經過一番介紹后，記者和畢夏跟隨售樓員到樣板間看房,。三室兩衛(wèi),，136平米的觀潮房，精裝總價260萬左右,。

聽了售樓員的介紹后,，畢夏很是心動，他與家人簡單通了電話后,，想立刻預訂,。此時售樓員問他，是否在廊坊有過購房記錄,，在得知他在廊坊沒有購房記錄后,，售樓員踏實地告訴他，待這個項目開始銷售會第一時間發(fā)通知給他,。

“目前廊坊境內所有新房都不能預訂,。”售樓員說,，因為廊坊已經出臺限購政策,，這個政策和北京通州的政策類似，就是非本地人只能在廊坊購買一套房,。但細則要在今年五一才會推出,，所以，開發(fā)商也不敢保證訂了房就能買到,。所以為了保險,，開發(fā)商全部停止預訂和排號，以免發(fā)生糾紛。

>>購房者

買房是剛需不愿錯過機會

記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，大部分購房者對廊坊限購令出臺后燕郊房價走向持看漲的態(tài)度,。

看房者李瑋告訴記者，自己明年結婚準備在燕郊購房,，限購政策出臺后,，就想房價能不能往下降點兒，畢竟現(xiàn)在房價處于高位,?！叭ツ?1月份，燕郊的房價還在一萬五六,，那時還在猶豫在北京買還是燕郊買,，沒想到才過了三四個月，燕郊就漲到兩萬五六了,?！?/p>

李明說，自己也曾到大廠和香河去考查過,，大廠的新開盤的項目不多，香河則離北京更遠一些,，交通不是很方便,。而燕郊，隨著北京行政副中心定址通州,、地鐵平谷線開進了燕郊,，徐尹路即將迎來通車等一系列消息不斷釋放，在燕郊買房的優(yōu)勢越來越明顯,。

也正因如此,，讓李明又十分擔心，限購出臺后會不會“越調越漲”,，畢竟這已經不是第一次了,，購房對自己而言是剛需，如果錯過了這一輪機會,，那就是真的是后悔莫及了,。

□對話

廊坊地區(qū)房價非理性上漲仍會延續(xù)

廊坊限購令出臺后一周，燕郊,、大廠,、香河三地并未出現(xiàn)集中的搶購潮，相反的是多個樓盤封盤,，等待政策進一步明朗,。一方面是購房者旺盛的需求，一方面則是多個樓盤停售，購房者無房可買,。未來環(huán)京樓市走向如何,，記者采訪了中原地產首席分析師張大偉。他預測,，在目前房地產泡沫化趨勢仍未明顯改善情況下,，廊坊地區(qū)房價非理性上漲仍會延續(xù)。

樓盤業(yè)績好房不愁賣

京華時報：廊坊出臺限購令之后的首周,，為何大廠,、燕郊多地未出現(xiàn)搶購熱潮，相反很多樓盤都未開盤,，購房者陷入無房可挑的境地,？

張大偉：造成這種情況的原因主要有兩點，一是限購令到底如何執(zhí)行還沒有政策落地,，因此開發(fā)商基本處于關門的狀態(tài),，這也是造成購房熱潮回落的最主要原因。比如,，燕郊,、大廠、香河這些地區(qū),，有的屬于縣級市,，有的屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在購房者過戶時,，到底要如何操作,，開發(fā)商也比較疑惑。同時,，限購令中涉及到外地人只能買一套房,，那么到底是河北人算外地人，還是廊坊地區(qū)以外的人算是外地人,，這個政策也沒有說明,。因此，開發(fā)商也想等政策,，防止房子賣了幾套后,，后續(xù)政策落地后需要退房，這也會造成新的麻煩,。

另一個原因,，廊坊出臺的9條措施中，沒有增加土地供給的政策力度,。目前,，無論是開發(fā)商還是購房者都對這個區(qū)域有很多預期,。今年的第一季度，開發(fā)商銷售業(yè)績都比較好,，甚至有一些樓已經提前完成了全年的銷售任務,。在這種情況下，開發(fā)商也不著急賣房,，也想等等再說,。

開發(fā)商捂盤可能性較小

京華時報：此次探訪中，香河219人的看房團的行程突然臨時取消,，與五證不全是否有關,，還是單純的開發(fā)商捂盤呢？

張大偉：這種情況很難判斷,，就像之前所說,，開發(fā)商的銷售業(yè)績很好，因此如果五證不全開發(fā)商肯定不想頂風作案,。但就目前情況來看,，開發(fā)商主動捂盤的可能性比較小，在廊坊限購政策剛出臺的情況下,，社會各界都非常關注,，開發(fā)商肯定也想避避風頭。目前,，我們一二線城市都屬于供需關系比較緊張的情況,，廊坊地區(qū)雖然不屬于北京，但畢竟是環(huán)京地區(qū),，因此開發(fā)商對后續(xù)賣房基本無擔憂,，不會主動捂盤,。而從實際情況來看,，廊坊限購政策還未落地，開發(fā)商銷售業(yè)績又很好,，開發(fā)商都在等政策,，也就變相的捂盤了。

限購令出臺影響兩類人群

京華時報：此次廊坊限購令的出臺,，到底會帶來哪些影響,，是否能真正地起到抑制炒房的作用？

張大偉：影響人群主要是兩種,，一種是有投資需求的人群,，另一種是剛需人群。如果是剛需,、自住的購房者,，在北京工作來廊坊買房,，肯定不是想買多套，一套住房完全可以滿足購房者的需求,。而對于當?shù)厝藖碚f,，購買多少套房不受限制，因此對當?shù)氐膭傂?、自住家庭來說,，也影響不大。

而對于有投資需求的人來說,，此次出臺的限購政策,，規(guī)定非戶籍家庭限購一套，但對購房者的社保年限沒有做約束,，因此限購力度影響也較小,。在一些有投資需求的購房者影響下，還可通過親戚朋友代買,、真假離婚等辦法獲得更多購房機會,。此外，從房地產金融方面來說,，燕郊等地的購房者投資需求占比超過50%,，這種情況下，各種金融產品在燕郊售樓處都被較多使用,。投資需求調度短期炒作導致目前的市場環(huán)境已經非理性,。

造成廊坊地區(qū)樓市暴漲的主要原因，就是2015年8月北京通州出臺最嚴格限購后,，很多資金外溢,，北京周邊樓市開始熱炒。但當時,，廊坊的幾個區(qū)縣未同時出臺約束性政策,，導致不少有投資需求的購房者集中買房，使得價格暴漲,。

廊坊等地房價上漲仍會延續(xù)

京華時報：為何廊坊地區(qū)一定要出臺限購令,，是否有必要？

張大偉：去年,，燕郊住房市場的看漲預期繼續(xù)強烈,，這促使房價出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢，部分項目售價已經超過2萬元每平米,、部分房源價格甚至超過2.5萬,，均價也高達1.6萬，同比漲幅超過100%,。以2015年報價10600的悅榕灣為例,，目前價格已經超過2萬,。即使燕郊房價已經到了2萬，但因為通州無房可買的影響下,，仍有不少購房者來購買,，因此，廊坊出臺新政的確有必要,。不僅是燕郊,，香河、固安,、大廠等地的價格均已經從一年前的6000上下,，上漲到目前的1.2萬-1.5萬左右。過去一年,，可以說河北四地的市場漲幅超過了深圳,。

京華時報：在新政還沒落地的情況下，廊坊地區(qū)未來房價是否還會上漲,？

張大偉：雖然新政條文很多,，但實際上，基本落地執(zhí)行影響都不大,。目前燕郊的價格甚至已經超過了房山,、大興靠地鐵的區(qū)域。對于目前這個市場來說,，房地產的繼續(xù)泡沫化趨勢會延續(xù),。特別是在超發(fā)信貸的影響下，資金沒有更好的投資渠道,，導致廊坊等地房價非理性上漲會延續(xù),。在2015年上半年之前，投資廊坊的投資者來說,，目前的收益已經較高,。未來，包括天津武清,、河北涿州等地,，有可能因為目前的價格相對較低,，而受到投資者青睞,。

剛需家庭可考慮北京購房

京華時報：對于目前想要在廊坊地區(qū)，或者環(huán)京地區(qū)買房的剛需人群,，有什么建議,？

張大偉：選擇去廊坊地區(qū)買房的購房者，大多數(shù)是現(xiàn)階段沒有經濟能力在北京買房的人群,。實際上,，廊坊等地的房價目前已經很高了,，甚至一些地區(qū)已經超過北京的價格了。在廊坊出臺限購令的情況下,，房價又比較高,，如果能接受單價2萬平方米的價格，不如選擇在北京購房,。比如,，大興、房山,、順義等區(qū)域都有單價在2萬多的房源,。

A08版、A09版采寫京華時報記者劉雪玉賈婷翟烜沙雪良