改革成敗與否的最終標尺在于購房者的負擔有沒有實際減輕,，是不是利于住有所居。在這里，去庫存與去杠桿是統(tǒng)一起來的,。

房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”怎么搞,、會不會推高房價,？這是各地老百姓關注的重要議題,。日前,，財政部公布試點通知,，對此做了具體規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅。在房地產(chǎn)去庫存、金融去杠桿的背景下,，這一稅收政策的調(diào)整直接聯(lián)系百姓住有所居的愿望和政府宏觀調(diào)控的效果,，值得仔細觀察。

相比以往各地營業(yè)稅的“滿二免征”,，這次的“營改增”辦法基本類似,，顯示出稅收政策的謹慎與穩(wěn)健。從營業(yè)稅的5.6%到增值稅的5%,，盡管征稅的稅基,、稅率、承擔者都存在一些差別,，但總體上判斷差別不會太大,，應當可以實現(xiàn)不增加稅負的承諾。對于購房者來說,，房價不會因為改革大幅波動這顆“定心丸”可以吃下去了,。

當然，效果如何,，不能一概而論,，要在實踐中反復檢驗。這是因為,，市場力量的雙方對比,，很大程度上決定了增值稅、營業(yè)稅對于買賣雙方的影響,。除了北上廣深之外的二,、三、四線城市,，東中西部地區(qū)的情況都不盡相同,，比如在最近房價漲幅異常明顯的南京、合肥等地,，與在長期疲軟的沈陽,、長春等地，這次稅改的實施效果可能會很不一樣,。

稅收對房價的影響是“雙刃劍”：一方面在于增加購房成本,，以此來為市場“降溫”?！皾M二”“滿五”這些免征的要求就是為了避免頻繁倒手交易,，打擊投機、保障自住,。另一方面,，稅收的實際效果也可能被“轉(zhuǎn)嫁”,，即由買賣雙方的較量來決定具體承擔者。比如“20%個人所得稅”的征收,，在特大城市幾乎全部由購房者,、而非實際獲益方承擔，這便適得其反,、加重了自住購房者的負擔,。

因此，改革成敗與否的最終標尺在于購房者的負擔有沒有實際減輕,，是不是利于住有所居,。在這里，去庫存與去杠桿是統(tǒng)一起來的,。只有適當?shù)亩愂肇摀{(diào)節(jié),，讓買賣雙方力量基本平衡,，買房者根據(jù)預期來判斷出手與否,，賣房者的獲益也要部分上繳為公共福利，這樣的房地產(chǎn)市場才能健康,、良性運轉(zhuǎn),，既消化過剩庫存，又不催生恐慌式信貸杠桿,。

“稅收法定”,，是這場改革的關鍵所在。凡屬重大改革,，必須于法有據(jù),。目前，由于種種現(xiàn)實原因,，仍然有個別稅種及其調(diào)節(jié)沒有完全實現(xiàn)法治化,。“營改增”在各地不斷試點,、完善之后,，一個總的方向是納入法治調(diào)節(jié)的儀軌。經(jīng)過試錯的經(jīng)驗與教訓,，通過相對固定的模式以及相對成熟的操作路徑穩(wěn)定下來,，房地產(chǎn)市場對于稅收的預期才會走向理性，稅收手段對于住有所居的調(diào)控與保障也才能真正顯現(xiàn),。