釋疑1 稅率為何不是市場猜測的11%,？

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓對新京報記者表示，“我們測算過,，如果2年內(nèi)出售征稅,，2年以上出售不征稅,；且以11%的一般增值稅稅率下按照進(jìn)項(xiàng)抵扣征收增值稅的話,，即使房價上漲一倍,，稅負(fù)還是減少的,。稅收減少對國家財政收入不利,。這可能也是政策考慮的因素之一,。”劉桓說,。

對于個人住房交易中所采用的增值稅細(xì)則中基本延續(xù)了以往的稅率,，劉桓表示，營業(yè)稅改增值稅主要是考慮要降低企業(yè)生產(chǎn)成本,，個人住房不會成為企業(yè)生產(chǎn)過程中的成本,，所以更改稅負(fù)的意義不大；而且把增值稅專用發(fā)票用于個人住房銷售,，會徒然增加發(fā)票管理難度,。

劉桓說，理論上無論營業(yè)稅還是增值稅都應(yīng)該由住房銷售方也就是賣方來繳納,，不過,，多年形成的市場習(xí)慣是這些稅最終都由買方承擔(dān)了。

“營改增”新政策延續(xù)了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別,。北上廣深非普通住房即使2年以上對外銷售,，仍然要按照價差繳納5%的增值稅。對此,，劉桓表示,，考慮到目前整個房地產(chǎn)市場的情況，國家對一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)政策是有差別的,，對北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場更為嚴(yán)格,。

二手房滿2年再賣將免征增值稅

釋疑2 對二手房市場影響有多大？

最近,，二手房“營改增”或?qū)⒃黾淤彿控?fù)擔(dān)成為部分中介炒作的噱頭,，也讓不少購房者人心惶惶。

根據(jù)中介機(jī)構(gòu)計算,，新政實(shí)施后,，一套不滿2年的房子，網(wǎng)簽價為300萬元,，需要交納15萬營業(yè)稅。而在5月1日后成交的此類房源,，需要繳納增值稅款為14.3萬元,，前后少繳納7000元稅金,。

假設(shè)一套滿兩年的非普通住宅，網(wǎng)簽價為300萬元,，原購買價為200萬元,，則需要繳納4.8萬元增值稅，相比營業(yè)稅時期少繳納2000元,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，非普通住房這類住房是增值空間最大的物業(yè)之一，此次的增值稅征收辦法通過計算買賣差價的方式,，進(jìn)而能夠進(jìn)行稅費(fèi)的征收和收入的調(diào)節(jié),。對于普通住房來說，持有兩年后進(jìn)行銷售,，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有,，這其實(shí)也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為,，從此次公布的增值稅稅率來看,，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營業(yè)稅放到了增值稅里,，取消了營業(yè)稅,。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看,，與之前的營業(yè)稅相比變化不大,，所以對二手房市場的影響微乎其微。

胡景暉表示,，在這一時間點(diǎn)出臺增值稅征收細(xì)則,，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。增值稅細(xì)則出臺之前,，市場各方的猜測頗多,，也的確有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場，制造市場恐慌?，F(xiàn)在細(xì)則公布了,，明確了二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大,，可以說給市場各方吃了定心丸,，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。