與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和業(yè)內(nèi)聊天時(shí)發(fā)現(xiàn),，到底有多少庫(kù)存,，他們也不清楚，反正3~5年內(nèi)消化不完,。

在猴年春節(jié)即將來(lái)臨,，懷揣一年積蓄和年終獎(jiǎng)的“老鄉(xiāng)”踏上春運(yùn)之路時(shí),，央媽送來(lái)了“大紅包”：對(duì)于非限購(gòu)城市,，首套房、二套房購(gòu)置貸款的首付比例分別降至20%和30%,。同時(shí),，各地也祭出財(cái)政補(bǔ)貼、減稅,、送裝修等“大招”,，卯足力量吸引回鄉(xiāng)過(guò)節(jié)、探親人群買房,。在“去庫(kù)存”已呈上下齊動(dòng),、左右聯(lián)動(dòng)之勢(shì)下，三四線城市能否從庫(kù)存高壓的泥潭中解脫出來(lái)呢,？

春節(jié)前后,，筆者在廣西、湖南等地一些三四線城市調(diào)研后,，發(fā)現(xiàn)樓市“去庫(kù)存”的“痛點(diǎn)”比想象的要多,。

一是庫(kù)存量非常大，披露的售庫(kù)存消化期均在2年以上,，而這僅僅是庫(kù)存的一部分,。由于這些城市預(yù)售要求（高層達(dá)到2/3形象進(jìn)度、中高層封頂）形同虛設(shè),，項(xiàng)目出地面即開始賣樓是普遍現(xiàn)象,，過(guò)去幾年城市擴(kuò)張又供應(yīng)了很多土地。因此,，隱性庫(kù)存隨時(shí)會(huì)冒出來(lái),。筆者與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和業(yè)內(nèi)聊天時(shí)發(fā)現(xiàn),，到底有多少庫(kù)存，他們也不清楚,，反正3~5年內(nèi)消化不完,。

二是新房多位于偏遠(yuǎn)的新區(qū)或新城，房子早建起來(lái)了,，但基本的公共服務(wù)無(wú)從談起,，有的連接主城區(qū)的道路還在修建，高鐵站到主城區(qū)花半個(gè)小時(shí)到1個(gè)小時(shí)很正常,。過(guò)去幾年,，借助于高鐵新城、產(chǎn)業(yè)新城,、城市副中心等概念,，東西聯(lián)動(dòng)、南北呼應(yīng),、中心極化是樓市發(fā)展的空間共性,，三四線城市“骨架”被拉大了。

道路交通是在售項(xiàng)目最大的“賣點(diǎn)”,，但相關(guān)市政設(shè)施（地下管網(wǎng),、水電煤氣）、生活設(shè)施（如菜市場(chǎng),、公交站,、郵局）、公共服務(wù)（教育,、醫(yī)療）嚴(yán)重滯后,，已售房屋也并無(wú)多少入住，晚上漆黑一片是這些新區(qū),、新城的共性,。因此，盡管三四線城市地方政府,、開發(fā)商使出渾身解數(shù),，但返鄉(xiāng)人群購(gòu)房的積極性并不是太高，一方面忌憚房?jī)r(jià)還會(huì)下跌,，另一方面覺(jué)得房子不太適合居住,。

三是需求可持續(xù)性不夠。目前,，通過(guò)拆遷補(bǔ)償,、子女購(gòu)房，多數(shù)三四線城市原市民家庭已經(jīng)擁有了2套或以上住房。由此,，除了少量改善型需求外,，原市民不再是購(gòu)房主力，來(lái)自轄屬縣,、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)房,、輸出勞務(wù)返鄉(xiāng)置業(yè)占據(jù)60%以上需求份額。特別是,，房子,、車子、票子（彩禮）已經(jīng)成為縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)婚新“三大件”,，農(nóng)民工回鄉(xiāng)或農(nóng)民在城鎮(zhèn)買房多數(shù)基于婚房倒逼,。

但是，農(nóng)民年可支配收入多在2萬(wàn)元左右,，“咬牙”買房往往集祖孫三代積蓄,。而且，買房后很多家庭還要支付裝修,、家具家電,、買車等費(fèi)用，這就必然擠壓其他方面的消費(fèi),，甚至擠壓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性投資,，很多農(nóng)民甚至被迫舉債付首付,。在新房集中區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)不到位的情況下，未來(lái)在城市生活的支出還很大,。因此,，根據(jù)筆者走訪，三四線城市靠農(nóng)民買房“去庫(kù)存”的可持續(xù)性存疑,。

四是三四線城市房?jī)r(jià)依舊偏高,。目前，筆者調(diào)研的三四線城市,，房?jī)r(jià)多在3000~4000元之間,，基本為農(nóng)民月收入的2倍左右。但在10年前,，這些城市的房?jī)r(jià)多在600~800元,，與當(dāng)時(shí)農(nóng)民收入相差不多。同時(shí),，考慮到時(shí)下城市的生活成本已居高不下,，與10年前不可同日而語(yǔ)，多數(shù)受訪農(nóng)民購(gòu)房者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)偏高。但是,，開發(fā)商均認(rèn)為,，3000~4000元的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近建材和建筑安裝成本，即便降價(jià)空間也有限,。由此,，房?jī)r(jià)成為制約農(nóng)民購(gòu)房需求釋放的另外一個(gè)“痛點(diǎn)”。

最后是房屋供應(yīng)的有效性較低,。公共服務(wù)配套滯后已嚇跑了不少農(nóng)民,，除此之外，三四線城市新房供應(yīng)中,，適合改善型需求的大面積住房偏多,，而農(nóng)民需求的、總價(jià)較低的中小戶型住房偏少,。此外,，三四線城市缺乏二手住房市場(chǎng)，投資需求缺乏成長(zhǎng)空間,，也抑制了一部分需求,。同時(shí)，樓市全面滑坡,，債務(wù)鏈條斷裂現(xiàn)象比比皆是,，房子抵債很普遍，包工頭成了業(yè)主,，新房轉(zhuǎn)手在微信端屢屢被刷屏,。除個(gè)人按揭貸款外，再抵押盤活資金的案例很少,，買房即意味著手上資金被凍結(jié),，這也嚇跑了一部分購(gòu)房者,。