對(duì)歲末年初房地產(chǎn)領(lǐng)域的判斷與關(guān)注,，不少專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為主要集中在兩個(gè)關(guān)鍵詞上，一是“回暖”,，二是“分化”,。回暖主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格回升,，分化則體現(xiàn)在價(jià)格,、銷(xiāo)售、庫(kù)存等諸多方面,?？傊绻靡粋€(gè)詞反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),，那就是“復(fù)雜”,。

相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，一些業(yè)內(nèi)人士把房?jī)r(jià)上漲視為房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的標(biāo)志,；相反,，房?jī)r(jià)下降時(shí)，則認(rèn)為樓市不景氣,。這種判斷過(guò)于簡(jiǎn)單化,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月,，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅同比綜合平均漲幅7.7%,，比上月又上升1.2個(gè)百分點(diǎn),。但在翹尾因素已基本消除的基礎(chǔ)上,，同比價(jià)格下降城市仍居大多數(shù)。再深入分析70個(gè)城市的具體數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),，綜合平均漲幅的提高主要是由北上廣深等極少數(shù)城市拉動(dòng)的,。與此同時(shí)，還應(yīng)看到,，投資,、建設(shè)、土地購(gòu)置方面的長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)及銷(xiāo)售領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新跡象,。2015年,，在具有先行意義的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈逐月下降態(tài)勢(shì),，全年累計(jì)已降至1%的新低,；房屋新開(kāi)工面積總體也呈下降之勢(shì)，全年降幅為14%,；房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積全年降幅為31.7%,。去年末,，商品房待售面積達(dá)71853萬(wàn)平方米，比上年末增加9684萬(wàn)平方米,。

以上數(shù)據(jù)說(shuō)明什么,？一是，樓市分化傾向進(jìn)一步加劇,，極少數(shù)一二線城市的暴漲不能被解讀為整體市場(chǎng)回暖,；二是，以降息,、降準(zhǔn),、改變房貸政策、取消限購(gòu)限貸限外等為主要內(nèi)容的調(diào)控措施,，確使部分有支付能力的改善性需求得到釋放,，但房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)整體性回暖。在這樣的背景下,，只有真正堅(jiān)持因城施策,，才能使調(diào)控收到實(shí)效。

在積壓嚴(yán)重地區(qū),，主要工作是積極去庫(kù)存,。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，切實(shí)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)是一個(gè)抓手,。降房?jī)r(jià)既靠開(kāi)發(fā)商悟性,，也靠政府點(diǎn)撥。開(kāi)發(fā)商和地方政府都應(yīng)該明白,，如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期偏離價(jià)值,、房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期高于正常水平，任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的,。而在中國(guó)之大,、人口之多、城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未完結(jié),、多數(shù)百姓收入還沒(méi)有達(dá)到平均水平的現(xiàn)實(shí)面前,，即使存在一定程度的房地產(chǎn)泡沫，也遠(yuǎn)未達(dá)到人人有理想住房的程度,。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià),，讓價(jià)格回歸價(jià)值，就會(huì)創(chuàng)造更多有支付能力的需求,，使房地產(chǎn)真正去庫(kù)存,，使開(kāi)發(fā)商真正走出困境。

即使同為三四線城市，庫(kù)存和積壓情況也不盡相同,。所以,，應(yīng)該通過(guò)普查或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)查，摸清現(xiàn)有房屋存量和在建數(shù)量,，對(duì)比人口規(guī)模,、結(jié)構(gòu)、住房現(xiàn)狀,、收入水平及城市容量,，判斷分析過(guò)剩程度，制定可行的去庫(kù)存方案,。如果降價(jià)仍不能有效消化庫(kù)存,，可以參考相關(guān)政策，將部分待售商品房改做廉租房,。這將有利于在“去庫(kù)存”的過(guò)程中,，促進(jìn)中低收入家庭或個(gè)人改善居住環(huán)境，也有利于企業(yè)走出困境,。當(dāng)然,，對(duì)其中的具體細(xì)節(jié)，還要認(rèn)真調(diào)研并兼顧各方利益,。

對(duì)少數(shù)價(jià)格暴漲,、銷(xiāo)售火爆的一二線城市，則必須堅(jiān)持住房的居住屬性,，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。如果投資行為繼續(xù)拉高房?jī)r(jià)，必然加大價(jià)格背離價(jià)值的程度,，既使更多中低收入者望房興嘆,，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度，加大了潛在風(fēng)險(xiǎn),。所以,，這些城市應(yīng)繼續(xù)實(shí)施現(xiàn)行的限購(gòu)限貸措施，已經(jīng)放松措施的應(yīng)該適時(shí)恢復(fù),，切不可為短期增長(zhǎng)因小失大。應(yīng)該看到,，即使在這些城市,，如果堅(jiān)持此前的調(diào)控原則甚至適度降低房?jī)r(jià)，也會(huì)釋放更多潛在需求,，滿足更多剛需和改善性需求,，使更多中低收入者的居住質(zhì)量有所提升和改善。