歲末年初,，世紀(jì)大寒潮襲來(lái)。但對(duì)許多剛需和改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，冰冷的天氣也凍不住買房的熱情。

來(lái)自湖北的王先生就是這樣一個(gè)人,。十年前他到深圳闖蕩,，前些年終于攢夠了首付款，買下位于前海的一套商品房,。去年,，他因工作調(diào)動(dòng)來(lái)到廣州，一直租房居住,。隨著工作穩(wěn)定下來(lái),，他開(kāi)始考慮在廣州買房?！爱?dāng)初是因?yàn)槭诸^不寬裕,，所以買了前海的房子,，誰(shuí)知道漲得那么猛！”王先生笑言,，2015年深圳房?jī)r(jià)迅猛上漲,，自己當(dāng)初一百多萬(wàn)元買下的房子今年市場(chǎng)價(jià)格翻了幾番?？紤]到未來(lái)發(fā)展和生活需要,，他最終在2015年底賣掉了深圳的房產(chǎn)，并用套現(xiàn)的房款在廣州珠江新城買了一套大戶型,，居住環(huán)境大大改善,。因?yàn)樾沦I的房子總價(jià)近500萬(wàn)元，他也被同事戲稱為“五百哥”,。

2015年以來(lái),，國(guó)內(nèi)樓市銷售持續(xù)回暖,，全年銷售額創(chuàng)下歷史紀(jì)錄,，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)也屢創(chuàng)新高。但高庫(kù)存之下,，三四線城市疲軟的樓市和持續(xù)低迷的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速,，亦為樓市帶來(lái)一絲隱憂。隨著不同城市的樓市表現(xiàn)日益分化,，過(guò)去只要買房就能賺錢的“黃金年代”一去不返,。對(duì)于購(gòu)房者而言，2016年是否一個(gè)合適的購(gòu)房時(shí)機(jī),？猴年變化日趨復(fù)雜的樓市走勢(shì)將會(huì)是何種表現(xiàn),？ 南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn)

數(shù)據(jù) 70大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)回升

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》,。2015年的最后一個(gè)月,，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格延續(xù)11月走勢(shì)，環(huán)比繼續(xù)小幅上漲,。其中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅與上月相同,，二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

而隨著環(huán)比上漲,，越來(lái)越多的城市同比漲幅也由負(fù)轉(zhuǎn)正,，且比11月有所擴(kuò)大。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有21個(gè),，且漲幅均比上月有所擴(kuò)大,；二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有35個(gè)，其中33個(gè)城市的漲幅比上月有所擴(kuò)大,。70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%,，分別高于11月1.2和1.4個(gè)百分點(diǎn),。

交通銀行金融研究中心報(bào)告認(rèn)為，12月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅同環(huán)比繼續(xù)改善,，環(huán)比算術(shù)平均漲幅為0.21%,，較上月略有提高；同比算術(shù)平均漲幅為0.27%,，為2014年9月以來(lái)的首次轉(zhuǎn)正,，相當(dāng)于回復(fù)到一年前的房?jī)r(jià)水平。

全年來(lái)看,，根據(jù)1月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》,，2015年商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%,；銷售額87281億元,，如預(yù)期創(chuàng)出歷史新高，同比增長(zhǎng)14.4%,。

不過(guò),，數(shù)據(jù)同樣也顯示了當(dāng)前樓市的高庫(kù)存壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2015年末,，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比11月末增加2217萬(wàn)平方米,。其中,，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加128萬(wàn)平方米,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米,。

南方日?qǐng)?bào)記者查閱歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年末的商品房待售面積較2014年末的62169萬(wàn)平方米增加了9684萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)達(dá)到15.58%,，增幅是全年銷售面積同比增幅6.5%的兩倍有余。中國(guó)指數(shù)研究院2015年12月底對(duì)房企的問(wèn)卷調(diào)查顯示,，57%的受訪房企表示目前庫(kù)存壓力很大或較大,。

區(qū)域 不同區(qū)域表現(xiàn)分化廣東創(chuàng)新高

不過(guò)，雖然目前商品房總體庫(kù)存高企是一個(gè)公認(rèn)的問(wèn)題,，但不同的區(qū)域面臨的庫(kù)存壓力卻差異巨大,。這也推動(dòng)不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析,，由于各城市供需狀況各不相同,，2015年12月70個(gè)大中城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象仍非常明顯：一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市,，一線城市的房?jī)r(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市,；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn),；大部分三線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)比和同比漲幅平均仍在下降,。

交行報(bào)告也顯示,，一線城市2015年以來(lái)房?jī)r(jià)大漲了21.33%，二線城市房?jī)r(jià)同比微升0.58%,，三線城市則較去年同期下降了2.41%,。各線城市的二手房?jī)r(jià)格同比算術(shù)平均漲幅均略高于新房，顯示出其變化更為敏感,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2015年，東部,、中部和西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)分別為13.3%,、8.9%和3.4%，銷售額同比增長(zhǎng)分別為23.1%,、12.5%和5.0%,，而東北地區(qū)則商品房銷售面積同比下降24.5%，銷售額同比下降19.8%,。

而根據(jù)1月21日廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告,，2015年廣東商品房銷售面積11681.01萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高,，同比增長(zhǎng)25.4%。這一增幅雖然比三季度回落6.5個(gè)百分點(diǎn),，但比上年提高30.7個(gè)百分點(diǎn),。

相交商品房銷售面積，2015年廣東商品房銷售額增長(zhǎng)更為迅猛,。全年商品房銷售額11442.80億元,，增長(zhǎng)35.2%，增幅比三季度回落4.4個(gè)點(diǎn),，比上年提高40.6個(gè)百分點(diǎn),。其中，商品住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)28.6%和43.2%,，分別比上年提高36.1個(gè)和50.1個(gè)百分點(diǎn),。

分區(qū)域來(lái)看，珠三角地區(qū)銷售增幅回升尤其顯著,。2015年,，珠三角地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)29.4%，比上年提高35.9個(gè)百分點(diǎn),；東翼和西翼銷售面積增長(zhǎng)33.4%和5.7%,，增幅分別比上年提高30.9個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn),；山區(qū)增長(zhǎng)15.4%，比上年提高16.4個(gè)百分點(diǎn),。

受銷售回升影響,，廣東在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的指標(biāo)上表現(xiàn)強(qiáng)過(guò)其他省份。2015年,，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成開(kāi)發(fā)投資達(dá)到8538.47億元,，同比增長(zhǎng)11.8%。雖然增幅較2014年回落5.9個(gè)百分點(diǎn),，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落幅度小于江蘇,，總量近年來(lái)首次超過(guò)江蘇，居全國(guó)首位,。

政策 一季度或迎來(lái)“政策寬松潮”

近期,，重慶、福建,、湖南,、海南等地密集出臺(tái)去庫(kù)存措施，而多地陸續(xù)召開(kāi)的“兩會(huì)”也紛紛將去庫(kù)存作為2016年房地產(chǎn)的重中之重,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，近期各地政策調(diào)整和中央要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致,。分城實(shí)施是未來(lái)政策放松的主流,，將會(huì)有更多省份跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎新一輪政策寬松潮,。

1月18日,，重慶成為在2016年第一個(gè)出臺(tái)去庫(kù)存措施的城市，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面出臺(tái)了包括稅收,、金融,、重組合并等多方面支持措施。如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%,，非普通住宅,、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%,，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%,。

此后，多地跟隨重慶步伐,，相繼出臺(tái)去庫(kù)存措施,。19日,，福建全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議提出,，鼓勵(lì)各市,、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施,。對(duì)于庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市,，要暫停土地供應(yīng),，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)的問(wèn)題，要暫停商業(yè)用地出讓,。

20日,，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議提到,，湖南房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力很大,，有的地方去化周期（商品房的銷售周期）達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施,。湖南省住建廳提出,，貨幣化安置是去庫(kù)存的有效手段，原則上,，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%,，對(duì)安置比例高的地區(qū)和項(xiàng)目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建,，要全部通過(guò)租賃市場(chǎng)解決,，政府給予租金補(bǔ)貼。此外,，還提出大力發(fā)展租賃市場(chǎng),、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等去庫(kù)存措施,。

21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上透露,，由于銷售速度低于建設(shè)速度,，海南商品房面臨較大的去庫(kù)存壓力。海南將采取10條措施全力推進(jìn)去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型發(fā)展,，逐步降低商品住宅開(kāi)發(fā)比例,，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，推動(dòng)房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,。同時(shí)取消過(guò)時(shí)的限制性措施,，營(yíng)造主要依靠市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組的可預(yù)期環(huán)境。

“政策是服務(wù)于經(jīng)濟(jì)的,，房地產(chǎn)政策亦不例外,?！焙细惠x煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，過(guò)去幾年不斷用行政手段限制需求,，2014年開(kāi)始限購(gòu)限貸松綁,，到2015年完全確立支持、鼓勵(lì)購(gòu)房需求的新的政策取向,。

龍斌分析,，2016年房地產(chǎn)政策的主旋律是去庫(kù)存，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是主要的任務(wù),。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把化解房地產(chǎn)庫(kù)存列為2016年的重要任務(wù),，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)政策更為寬松。

預(yù)測(cè) 今年全國(guó)樓市表現(xiàn)將好于去年

“2016年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中略升,，高庫(kù)存與看跌預(yù)期限制了全國(guó)范圍內(nèi)價(jià)格上漲的動(dòng)力,。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為,，2015年商品房銷售增速較快提升,，與寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)放松的房地產(chǎn)政策密不可分。

夏丹分析,，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)投資仍比較低迷,，但觸底回升終將到來(lái)，投資與銷售增速走勢(shì)背離的情況也有望得到改善,。預(yù)計(jì)2016年銷售仍能維持較好的形勢(shì),，但成交經(jīng)一輪需求釋放后的政策彈性將降低，銷量增速放緩將是大概率事件,。

“依照目前的情況,，預(yù)計(jì)2016年相關(guān)政策還將從商業(yè)貸款、交易稅費(fèi),、公積金提取,、土地供給以及長(zhǎng)期有關(guān)的人口與戶籍改革等多個(gè)維度向松調(diào)整，依然對(duì)商品房銷售有促進(jìn)作用,?！毕牡ふf(shuō)。

龍斌也認(rèn)為,，2016年貨幣信貸環(huán)境依然趨于寬松,，在房地產(chǎn)政策保駕護(hù)航下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)該好于2015年,，但部分庫(kù)存高企的三四線城市樓市表現(xiàn)不容樂(lè)觀,。由于去庫(kù)存、保投資的需要，預(yù)計(jì)二三四線城市直接受惠,，一線城市政策全面放開(kāi)的機(jī)會(huì)不大,，但存在微調(diào)機(jī)會(huì)，畢竟一線城市還保留了相當(dāng)多的過(guò)時(shí)的限制性措施,。

他表示,，新的一年可能出臺(tái)的政策包括：購(gòu)房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào),，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房落戶,；放寬戶籍限制，鼓勵(lì)購(gòu)房入戶,；回購(gòu)商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房,；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化,；購(gòu)房稅費(fèi)減免等,。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告則認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確將去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn),，未來(lái)將通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房,、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房企適時(shí)調(diào)整價(jià)格,、堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策等方面的工作,，緩解庫(kù)存壓力，促進(jìn)市場(chǎng)健康,、持續(xù)發(fā)展,。短期來(lái)看，受利好政策邊際效應(yīng)遞減以及季節(jié)性因素影響,，2016年1月成交量或?qū)h(huán)比下降,。

“新常態(tài)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要順利完成轉(zhuǎn)型升級(jí),，渡過(guò)消化過(guò)剩產(chǎn)能的陣痛期,，仍需要時(shí)日，不可能一蹴而就,?！饼埍蟊硎荆谶@個(gè)判斷,，不僅2016年中國(guó)房地產(chǎn)政策會(huì)堅(jiān)持鼓勵(lì)、支持的取向,，未來(lái)幾年政策反復(fù)的可能性非常小,。今后幾年中國(guó)房地產(chǎn)政策將進(jìn)入穩(wěn)定期，與新的經(jīng)濟(jì)周期吻合。

2015年廣東商品房

銷售面積11681.01萬(wàn)平方米

創(chuàng)歷史新高,，同比增長(zhǎng)25.4% 銷售額11442.80億元 增長(zhǎng)35.2%

2015年珠三角地區(qū)商品房

銷售面積同比增長(zhǎng)29.4% 比上年提高35.9個(gè)百分點(diǎn)