□數(shù)據(jù)

　　近兩年鮮有土地成交

　　易居智庫的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從燕郊土地市場的成交狀況看,，2013年是最火熱的一年。無論是土地成交幅數(shù)，還是土地出讓金額方面都在近幾年是排行第一的,。尤其是在2013年全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的情況下，北京市場火熱場面也會逐漸影響到燕郊市場，進而使得房企在燕郊積極拿地,。

　　嚴躍進表示,，從樓面價看，還不能算太高,，對于一些習慣在北京市區(qū)拿地的房企,，會瞬間感到燕郊市場土地價格是比較低的，所以房企會積極進入,。地方政府也在這方面執(zhí)行了比較激進的土地出讓政策,，促使土地市場呈現(xiàn)比較火熱的場面。

　　到了2014年開始,，隨著全國市場逐漸趨于疲軟,，在燕郊此類城市也出現(xiàn)了比較明顯的土地降溫態(tài)勢。從這個角度看,，這或影響后續(xù)幾年燕郊新增樓盤供應(yīng)的規(guī)模,。

　　□背景

　　燕郊位于潮白河?xùn)|畔，西與通州區(qū)隔河相望,，是河北省廊坊市三河市的一個鎮(zhèn),，同時是國家級高新技術(shù)區(qū)。距首都中心天安門廣場僅42.5公里,，直線距離33公里,，比北京密云、懷柔等很多遠郊區(qū)縣更靠近市中心,。憑借著與北京的地緣關(guān)系,，燕郊樓市一直是北京外溢需求的主要承接地。

　　正是因為這樣的地緣關(guān)系,，多年來，燕郊樓市的走向一直隨著北京波動,。

　　搜狐焦點的數(shù)據(jù)顯示,，2009年底的燕郊房價大約在每平米六七千元，2010年5月隨著北京房價飛漲達到最高點,，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格,，星河185賣出過11000元/平米的價格；而隨著2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策,，房價跌回8000,；而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌,，2011年上半年燕郊房價基本維持在7000-8000元/平且勻速上漲,。2012年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米,，其中降幅最大的樓盤是星河185,，從均價8500元直降至5500元/平米。

　　據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進介紹,，到了2013年隨著燕郊房地產(chǎn)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變,，市場價格具備比較好的支撐。2014年受全國市場降溫的影響,，漲勢受抑制,。2015年，隨著政策利好的出現(xiàn),，燕郊住房市場的看漲預(yù)期繼續(xù)強烈,，這促使房價出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢，最高均價已經(jīng)達到1.6萬元/平方米,。

　　□開發(fā)商看法

　　>>匯福地產(chǎn)副總經(jīng)理 劉振剛

　　燕郊存量較少

　　隨著市場的回溫,，需求量不斷入市，消化了大量的存量,，造成燕郊目前的可售項目并不多,。因為目前市場的供應(yīng)量主要來自于去年開工的項目，但是去年市場并不好,，很多開發(fā)商并沒有大規(guī)模的開發(fā),，導(dǎo)致目前的市場供應(yīng)量不大。如果利好政策落實,，燕郊的樓市會持續(xù)上行,，房價也會繼續(xù)上漲。

　　>>燕達地產(chǎn)集團副總裁 趙增志

　　燕郊部分供應(yīng)尚待入市

　　事實上,，燕郊的房價一直跟著通州走,，通州4000元，燕郊就2000元,，但如果通州5萬元了,，燕郊估計就不止2.5萬元了，絕對值會提高,。燕郊從前年開始至今鮮有土地成交,，同時雖然一些項目急于入市，但苦于預(yù)售證的限制,，無法成為有效供應(yīng),，目前有很多項目都在排號，但并不能銷售,，因為還沒有達到預(yù)售條件,。而需求量又比較大,，供需關(guān)系出現(xiàn)不平衡，疊加各種利好政策,，未來燕郊的房價依然有上行空間,。

　　>>百世金谷總經(jīng)理 劉文軍

　　房價反映供需不平衡

　　燕郊地理位置特殊，被通州順義包圍,，行政上屬于河北,，一直以來，燕郊的房價和通州都是斷崖式的,，通州2萬多的時候燕郊1萬,，現(xiàn)在通州3.5萬左右，燕郊目前的價格也不能說虛高,。事實上,，目前的價格反映的是供求關(guān)系，存量少需求大自然導(dǎo)致房價上行,。導(dǎo)致存量少的原因,，一方面是土地成交，另一方面是去化率超過了開發(fā)商的預(yù)期,，沒有那么多存貨,。

　　□分析 燕郊投資型市場特征明顯

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，一直跟隨著政策波動的燕郊房地產(chǎn)市場走的并非是穩(wěn)扎穩(wěn)打之路,，而是典型的投資型市場,。

　　近期以來，多重政策利好的刺激是造成此輪房價上漲的催化劑,。京津冀一體化2015年加速推進,，京通往平谷的城鐵22號線規(guī)劃經(jīng)過燕郊北城設(shè)站；北京地鐵M6號線東延燕郊南城等眾多利好政策刺激了房價,。

　　“部分非首都功能東遷通州等利好消息不斷,，通州樓市看漲，也拉動了燕郊樓市水漲船高,。同時,，部分燕郊房企借勢炒高房價。”偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹說,。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，北京樓市的變化特點是核心區(qū)堅挺,，越遠的區(qū)域振蕩越明顯,，如果說北京傷風，通州就會感冒的話,，那么作為距離通州最近的河北鄉(xiāng)鎮(zhèn),，燕郊就會發(fā)燒。燕郊樓市的購房者大多是受北京高房價擠壓從而選擇在燕郊置業(yè)的客群，正是因為地理位置,、購房客群的來源與北京唇齒相依,，燕郊樓市波動也與通州正相關(guān)，且振幅遠高于通州,。在通州樓市步入價量的上行期,，燕郊房價的上漲反而會早于通州，且漲幅高于通州,，而通州樓市開始下行,，燕郊會先降且跌幅遠超通州。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為,，燕郊是一個奇怪的房地產(chǎn)市場,，可以說因為獨特的區(qū)域地理屬性導(dǎo)致燕郊成為了全中國最具代表性的房地產(chǎn)市場，作為一個行政級別只是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市場,，因為靠近北京,，房價甚至比河北省會城市還好，這種市場的需求主要來源于兩部分,，一部分是買不起北京的剛需,，另外一部分是受制于限購的投資需求。這兩種需求的存在,，導(dǎo)致燕郊市場完全是放大的北京市場,。在北京購房者觀望時，燕郊就會大幅降價,。而在北京出現(xiàn)升溫的情況下,，燕郊也會因為較低的價格基礎(chǔ)出現(xiàn)大漲。