結(jié)構(gòu)性矛盾

　　對于群租,，上海市住房保障和房屋管理局曾進(jìn)行多次調(diào)研,。調(diào)研發(fā)現(xiàn),，群租的普遍存在,，折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的嚴(yán)峻形勢。

　　一方面,，是外來常住人口大量涌入,。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口為2301萬人,，其中外省市來滬人員897萬人,，占39%。10年間,，外來常住人員增加了551.21萬人,，平均每年增加55.12萬人；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右,。尤其是2010年以來,，上海每年新增來滬人員超過60萬人，嘉定,、閔行,、松江、青浦,、奉賢等區(qū)的來滬人員已超戶籍人口,，松江九亭等個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來滬人員已占到當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%。規(guī)模龐大的外來人員,，為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn),，也給當(dāng)?shù)氐淖》俊⒔逃?、醫(yī)療,、治安等公共服務(wù)和社會(huì)管理帶來了巨大壓力。

　　另一方面,，上海房屋租賃市場的結(jié)構(gòu)性矛盾十分明顯,。從需求看，來滬人員以一般從業(yè)人員為主,，根據(jù)人口管理部門的數(shù)據(jù),，在上海辦理居住證的外來人口中，九成辦理的是臨時(shí)居住證,，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生,、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低,，房租支付能力較弱,，中低端的住房租賃需求較大。

　　從供給看,，由于規(guī)劃等方面的原因,，市場上的新增供應(yīng)偏重于大戶型、中高端住房,。近幾年,，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場上適合租賃的中小戶型,、中低租金的住房供應(yīng)不足,，尤其中心城區(qū)，適合來滬務(wù)工人員,、藍(lán)領(lǐng)階層租住的集體宿舍,、藍(lán)領(lǐng)公寓更是嚴(yán)重短缺。大戶型住房由于租金偏高,，出租相對困難,，為避免房屋閑置，業(yè)主往往自行或通過“二房東”進(jìn)行拆套或分隔出租,。

　　在供不應(yīng)求的情形下,，群租就存在較大盈利空間?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者以普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城一套130平方米左右的住房為例計(jì)算,，正常按套出租，月租金3500元左右,，全年租金約42000元,；如果“二房東”以略高于市場價(jià)收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10間轉(zhuǎn)租,，每間根據(jù)大小收取700-800元不等房租,，則整套住房的月租金可達(dá)7000-8000元，全年租金84000-96000元,。即使除去簡單的裝飾裝修成本,，利潤仍十分可觀。因此,，專門從事群租業(yè)務(wù)的“二房東”不會(huì)輕易放棄這一市場,。

　　疏與堵結(jié)合

　　政府人士表示，大城市的群租，短期內(nèi)很難完全消失,。從需求看,，上海外來常住人口持續(xù)快速增加，但收入水平和住房需求層次相對較低的現(xiàn)狀沒有變,。從供給看,，中心城區(qū)和城郊結(jié)合地區(qū)租房成本高，資源和環(huán)境約束長期存在,，相應(yīng)的適租房源總量不足,。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院教授陳杰也認(rèn)為，群租屢禁不止,，說明面向城市中低收入群體,、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工者的中低端租房需求十分龐大。

　　光靠堵,，難以根治群租頑癥,，而必須堅(jiān)持疏堵結(jié)合。近年來,，上海不少區(qū)縣進(jìn)行了一些探索和嘗試,。比如，探索代理經(jīng)租新模式,。近年來,，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府盤活區(qū)域內(nèi)閑置的商品住房和農(nóng)民動(dòng)遷安置房源，與上海青客時(shí)尚生活服務(wù)股份有限公司合作,，按照市場化運(yùn)作模式,，將區(qū)域內(nèi)閑置住房統(tǒng)一收租、改造為人才公寓,，提供給入駐新城的高新企業(yè)員工租住,，對符合政府有關(guān)規(guī)定的租房對象，還可享受一定的租房補(bǔ)貼,。

　　“這樣做既改善和提高了入駐企業(yè)員工的居住條件,，杜絕了群租的回潮，也解決了許多企業(yè)發(fā)展的后顧之憂,。”馬陸鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說,。

　　再如，多渠道提供低租金租賃住房,。近幾年,，閔行區(qū)先后在莘莊工業(yè)區(qū)、浦江,、華漕等區(qū)域,，建設(shè)了一批面向來滬務(wù)工人員供應(yīng)的藍(lán)領(lǐng)公寓和集體宿舍,，已建成交付3千多套、近7千間,，可解決約5.5萬人的居住需求,，現(xiàn)已迎來大量租客入住。松江區(qū)方松街道則出資收購了松江大學(xué)城生活園區(qū)內(nèi)約4700套小戶型住房作為公租房,，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門提供公交配套,，群租治理騰退的租客可憑居委會(huì)核發(fā)的房源申請單,，在承租該房屋時(shí)享受6至7折租金優(yōu)惠,。

　　此外，提供住房租賃服務(wù),。閔行區(qū)古美街道建立了“房屋托管中心”,，莘莊工業(yè)區(qū)創(chuàng)建了“房屋租賃信息服務(wù)站”，松江區(qū)方松街道建立了房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)等,。這些區(qū)域性房屋租賃平臺(tái),，為來滬人員提供專業(yè)的住房租賃服務(wù)，并利用地域和租金的級(jí)差優(yōu)勢,，引導(dǎo)群租房內(nèi)支付能力相對較弱的承租人,，向租金相對低廉的區(qū)域轉(zhuǎn)移。