中介全面看空 “多蓋棉被過(guò)冬”

　　在持續(xù)的市場(chǎng)低迷影響下,，一貫是“看多”一派的中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始轉(zhuǎn)入悲觀,，甚至是全面看空。

　　“對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，與其預(yù)測(cè)春天何時(shí)到來(lái),，不如多蓋幾層棉被應(yīng)對(duì)寒冷的冬天,。”總部位于深圳的房地產(chǎn)服務(wù)類上市公司世聯(lián)行在其最新的研報(bào)中這樣寫道。世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了今年前四個(gè)月代表性房企完成全年銷售任務(wù)的進(jìn)度,，其中合生創(chuàng)展僅完成9%,，雅居樂(lè)僅完成了17.7%。世聯(lián)行認(rèn)為,，今年前4個(gè)月房企的目標(biāo)完成率普遍較低,，出于完成業(yè)績(jī)的需要，房企或?qū)⒔祪r(jià)沖刺業(yè)績(jī),。

　　深圳中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)更為明確,，其認(rèn)為深圳樓市的降價(jià)通道終要開(kāi)啟。深圳中原地產(chǎn)表示,，在二手房方面,，隨著交易難度提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價(jià)的力度。在新房市場(chǎng),，如果說(shuō)4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利,，那目前就已經(jīng)是明確啟動(dòng)降價(jià)，以便快速出貨,，安全回收資金,。

　　對(duì)于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購(gòu)松綁，中原地產(chǎn)認(rèn)為幾乎沒(méi)有可能,。“二三線‘救市’,，和深圳有什么關(guān)系？”限購(gòu)作為降服市場(chǎng)的必殺技,，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的,。各地情況迥異，應(yīng)對(duì)措施必然不同,。其他城市松綁,，深圳也只是旁觀一場(chǎng)，逐漸累計(jì)的庫(kù)存回過(guò)頭來(lái)只能自我消化,。

　　深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹,，目前二手房買家上客率已經(jīng)明顯下降，而賣家上門數(shù)量穩(wěn)中有升,。“我們的業(yè)務(wù)員已經(jīng)感受到了業(yè)績(jī)壓力,，因此在路邊推銷房源的情況開(kāi)始增多。”

　　深圳樓盤的艱難時(shí)刻或許才剛剛開(kāi)始,。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，今年前5個(gè)月的成交量?jī)H相當(dāng)于去年的一季度，這相當(dāng)于有一個(gè)月沒(méi)有成交,。即將面臨的半年度業(yè)績(jī)報(bào)表才是真正的難關(guān),，降價(jià)跑量可能是深圳開(kāi)發(fā)商的最后一根救命稻草。

　　5月的深圳,，接連降下幾場(chǎng)暴雨,。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。“如果再這樣接連下暴雨,，購(gòu)房者上門數(shù)量還會(huì)受到影響,。如果天氣好些，房子會(huì)不會(huì)更好賣一些呢,？”深圳某樓盤的工作人員小江說(shuō),。（□本報(bào)記者 張昊）

　　上海新房市場(chǎng)

　　現(xiàn)降價(jià)苗頭

　　近期，上海部分樓盤開(kāi)始悄悄下調(diào)價(jià)格,。連續(xù)數(shù)月銷售低迷,，加之大量新盤密集上市,，開(kāi)發(fā)商較為焦慮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，上海樓市下行趨勢(shì)明顯,，預(yù)計(jì)銷售低迷態(tài)勢(shì)將持續(xù)。上市房企面臨半年報(bào)業(yè)績(jī)壓力,，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)松動(dòng),，降價(jià)樓盤由郊區(qū)擴(kuò)散至市區(qū),。

　　郊區(qū)樓盤發(fā)力促銷

　　日前,，萬(wàn)科在上海的樓盤悄悄加入降價(jià)行列。位于浦東新區(qū)北蔡板塊的萬(wàn)科海上傳奇項(xiàng)目對(duì)即將加推的房源,，對(duì)外報(bào)價(jià)從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米,，每平方米直降近4000元。銷售人員介紹,，此次推出27套新房源為105平方米的三居戶型,，均價(jià)為37000元/平方米，包括4000元/平方米的精裝修,，還有存5萬(wàn)元抵8萬(wàn)元的活動(dòng),。

　　對(duì)于萬(wàn)科海上傳奇為何突然降價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士表示,，之前對(duì)外報(bào)價(jià)41000元/平方米有些虛高,，遠(yuǎn)超同地段的二手次新房，缺乏吸引力,。萬(wàn)科上海公司要求該項(xiàng)目要沖刺2億元的銷售指標(biāo),，在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，如果按照之前的報(bào)價(jià)銷售,，銷售壓力非常大,。

　　萬(wàn)科的舉動(dòng)通常被視為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)。除了萬(wàn)科,，金地集團(tuán)在上海的項(xiàng)目也開(kāi)始降價(jià),。金地集團(tuán)位于上海松江的豪宅項(xiàng)目——金地佘山天境，該項(xiàng)目之前銷售均價(jià)在40000元/平方米左右,，日前推出部分特價(jià)房源,，八折銷售。這些特價(jià)房源包括230平方米的三居和270平方米的四居,，單價(jià)在31000元/平方米左右,。金地佘山天境開(kāi)盤至今已有兩年半時(shí)間，但銷售緩慢,，去化率尚不足四成,，存在較大的庫(kù)存壓力,。

　　佳兆業(yè)開(kāi)發(fā)的上海嘉定區(qū)佳兆業(yè)1號(hào)項(xiàng)目，價(jià)格也出現(xiàn)微調(diào),，該項(xiàng)目5月17日推出100多套新房源,，均價(jià)約為21500元/平方米，與3月的23500元/平方米相比,，下調(diào)了約2000元/平方米,。5月中旬，融創(chuàng)綠城的綠城盛世濱江推出5萬(wàn)元/平方米起的特價(jià)房源,，較前期價(jià)格出現(xiàn)20%的下調(diào),。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海降價(jià)的樓盤還只是停留在零星打折的層面,，且多數(shù)是郊區(qū)或是之前定價(jià)虛高的樓盤,，主流產(chǎn)品的價(jià)格停止上漲，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià),。但若銷售持續(xù)低迷,，打折降價(jià)等情況將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)散。數(shù)據(jù)顯示,，在5月前21天,，上海新房市場(chǎng)成交量?jī)H有36.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.56%,，同比下降34.86%,。與高峰時(shí)100萬(wàn)平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成,。

　　6月或成降價(jià)窗口

　　二手房市場(chǎng)也陷入低迷,。受新房銷售低迷影響，上海的二手住宅價(jià)格指數(shù)今年首次出現(xiàn)滯漲,。21世紀(jì)房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,，上海二手房市場(chǎng)5月以來(lái)成交低迷，之前一些熱門郊區(qū)板塊的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大幅度下行,，例如自貿(mào)區(qū)外高橋板塊,、唐鎮(zhèn)板塊。上海二手房?jī)r(jià)格雖然出現(xiàn)滯漲,，但市區(qū)內(nèi)環(huán)價(jià)格依舊比較堅(jiān)挺,，從數(shù)據(jù)上看掛牌價(jià)格并未有太大變化，更多是成交時(shí)的議價(jià)變化,。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部賀兆順表示,，二手房最近賣不動(dòng)，部分去年漲幅過(guò)快的區(qū)域價(jià)格下調(diào)較大,。整體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)平穩(wěn),，部分急售的房東愿意降價(jià)都是個(gè)案,，但還沒(méi)有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區(qū),，房東議價(jià)空間幅度不是很大,。不過(guò)，郊區(qū)板塊如松江,、閔行的部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了5%左右的下調(diào),。

　　在低迷市況下，開(kāi)發(fā)商急于推盤跑量,。上海新房市場(chǎng)正在迎來(lái)一波供應(yīng)高峰,，越來(lái)越多的企業(yè)希望盡快出貨，爭(zhēng)奪購(gòu)房者,，以應(yīng)對(duì)尚不明朗的下半年,。僅5月24日、25日兩天,，上海就有14個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤或加推。其中,，綠地集團(tuán)有4個(gè)項(xiàng)目周末集中出貨,，分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季,、綠地海域觀園以及綠地新瑅香公館,。這4個(gè)項(xiàng)目主要針對(duì)剛需人群，采用不同程度的促銷手段,。

　　“如果5,、6月份的銷售情況不佳，一些項(xiàng)目折扣的力度會(huì)加大,。”業(yè)內(nèi)人士表示,，雖然之前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)意愿不強(qiáng)，多數(shù)仍在觀望,，但這會(huì)隨著業(yè)績(jī)壓力增大而發(fā)生變化,。尤其是一些上市房企上半年銷售不佳，正面臨半年報(bào)的壓力,，6月或出現(xiàn)集中降價(jià)窗口,。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企能否降價(jià)到位,，不僅是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵,，也是緩解房企庫(kù)存壓力的關(guān)鍵。為盡快回籠資金,，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多房企以價(jià)換量,。二手房市場(chǎng)將會(huì)與新房市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng),。（□本報(bào)記者 萬(wàn)晶）