【編者按】 在二三線(xiàn)城市“救市”聲音此起彼伏之際，一線(xiàn)城市面臨的局面似乎更加微妙,。北京低迷的成交量,、上海急于推盤(pán)出貨的開(kāi)發(fā)商,、深圳焦慮不已的賣(mài)房業(yè)主,，這些跡象折射出樓市悲觀的預(yù)期,，在初夏時(shí)節(jié)帶著一分燥熱和不安,。一線(xiàn)城市作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略要地,，對(duì)于引導(dǎo)市場(chǎng)各類(lèi)主體的預(yù)期有著不可替代的標(biāo)志性意義,，這座表面上最堅(jiān)固的堡壘是否真如人們認(rèn)為的那樣牢不可破,？日前本報(bào)派出多路記者深入采訪(fǎng)京滬廣深樓市最新動(dòng)向，期望為廣大讀者心中評(píng)判房地產(chǎn)走向的天平增加一枚有分量,、有價(jià)值的砝碼,。

　　部分三四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險(xiǎn)暴露已不是新聞，而被業(yè)內(nèi)人士視為避風(fēng)港的一線(xiàn)城市,，或許也難獨(dú)善其身,。作為一線(xiàn)城市的深圳，近期樓市下行跡象更加明顯,。多個(gè)在售樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo),，二手房市場(chǎng)的看空情緒蔓延。與此同時(shí),，急于將手中房產(chǎn)賣(mài)出的公務(wù)員,、需要賣(mài)掉房子為實(shí)業(yè)輸血的企業(yè)主,，成為了深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機(jī)構(gòu)表示：“降價(jià)通道終將開(kāi)啟,。”

　　今年4月,，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場(chǎng)傳聞引起廣泛關(guān)注。雖然此事至今還沒(méi)有下文,，但深圳二手房市場(chǎng)的放盤(pán)數(shù)量顯著增多,。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房,，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當(dāng)一部分,。“這些項(xiàng)目的地段較好、總價(jià)較高,，不過(guò)目前市場(chǎng)觀望情緒很濃,，就算是業(yè)主讓利也很難出手。”

　　深圳另一個(gè)在二手房市場(chǎng)大手筆拋盤(pán)的群體是企業(yè)主,。深圳民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，一批企業(yè)主在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道,。“近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過(guò)一些,。”深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹,。

　　在二手房市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場(chǎng)也不平靜,。

　　與多數(shù)城市一樣,，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項(xiàng)目開(kāi)始顯露的。在新樓盤(pán)密布的深圳龍崗區(qū),，近期有兩個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)引發(fā)了廣泛關(guān)注,。在深圳開(kāi)發(fā)商看來(lái)，樓盤(pán)降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情,。

　　如果說(shuō)識(shí)時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商已通過(guò)及時(shí)調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)市場(chǎng),，那么豪宅項(xiàng)目面臨的困境就更艱難一些。

　　在持續(xù)的市場(chǎng)低迷影響下,，一貫是“看多”一派的中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始轉(zhuǎn)入悲觀,，甚至是全面看空。對(duì)于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購(gòu)松綁,，中原地產(chǎn)認(rèn)為幾乎沒(méi)有可能,。“二三線(xiàn)‘救市’，和深圳有什么關(guān)系,？”限購(gòu)作為降服市場(chǎng)的必殺技,，在以深圳為代表的一線(xiàn)城市是斷然不可能輕易松綁的,。各地情況迥異，應(yīng)對(duì)措施必然不同,。其他城市松綁,，深圳也只是旁觀一場(chǎng)，逐漸累計(jì)的庫(kù)存回過(guò)頭來(lái)只能自我消化,。

　　5月的深圳,，接連降下幾場(chǎng)暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴,。“如果再這樣接連下暴雨,，購(gòu)房者上門(mén)數(shù)量還會(huì)受到影響。如果天氣好些,，房子會(huì)不會(huì)更好賣(mài)一些呢,？”深圳某樓盤(pán)的工作人員小江說(shuō)。

　　三類(lèi)業(yè)主急拋售 市場(chǎng)供應(yīng)放量

　　深圳的公務(wù)員圈子中流傳著這樣一個(gè)故事：去年紀(jì)檢機(jī)構(gòu)在清查一位落馬官員的財(cái)產(chǎn)時(shí),，發(fā)現(xiàn)有一套住房在購(gòu)買(mǎi)時(shí)享受了一筆額外折扣,，此事為這位落馬官員增加了一條受賄的罪名。故事還沒(méi)有結(jié)束,，就在紀(jì)檢部門(mén)發(fā)現(xiàn)這筆額外折扣的同時(shí),，他們還發(fā)現(xiàn)另一位官員也享受了同樣力度的超額折扣，最終這位官員也應(yīng)聲落馬,。

　　“我聽(tīng)說(shuō),，最近紀(jì)檢部門(mén)在審查各個(gè)開(kāi)發(fā)商的成交記錄，以此獲得發(fā)現(xiàn)官員受賄的線(xiàn)索,。而幾年前部分高端項(xiàng)目為一些官員提供可觀的折扣在行業(yè)內(nèi)還是比較常見(jiàn)的,，現(xiàn)在這些官員都比較緊張。”深圳一位地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,。

　　今年4月，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場(chǎng)傳聞引起廣泛關(guān)注,。雖然此事至今還沒(méi)有下文,，但深圳二手房市場(chǎng)的放盤(pán)數(shù)量顯著增多。有地產(chǎn)中介人士表示,，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房,，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當(dāng)一部分。“這些項(xiàng)目的地段較好,、總價(jià)較高,，不過(guò)目前市場(chǎng)觀望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手,。”

　　深圳另一個(gè)在二手房市場(chǎng)大手筆拋盤(pán)的群體是企業(yè)主,。深圳民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，一批企業(yè)主在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道,。“近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過(guò)一些,。”深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理玉家雄介紹,。

　　深圳的二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了業(yè)主拋售自住住宅轉(zhuǎn)而租房的極端案例。在位于深圳前海附近的一個(gè)小區(qū),，部分業(yè)主拋售自住的房子,。一位拋售的業(yè)主介紹，這套住宅是他在2008年市場(chǎng)調(diào)整時(shí)以每平方米8000元的價(jià)格買(mǎi)入的,，當(dāng)時(shí)前一位業(yè)主“割肉”售出,。隨著深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)規(guī)劃不斷推進(jìn)，附近住宅的均價(jià)上漲至接近每平方米4萬(wàn)元,。“我覺(jué)得這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了,。這筆投資也算是獲利可觀，就像李嘉誠(chéng)說(shuō)的,，我不賺最后一個(gè)銅板,。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這部分業(yè)主可能徹底看空樓市,，打算將有限的資金轉(zhuǎn)投其他渠道,。

　　新盤(pán)開(kāi)始降價(jià) 豪宅去化艱難

　　在二手房市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場(chǎng)也不平靜,。

　　與多數(shù)城市一樣,，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項(xiàng)目開(kāi)始顯露的。在新樓盤(pán)密布的深圳龍崗區(qū),，近期有兩個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)引發(fā)了廣泛關(guān)注,。在深圳開(kāi)發(fā)商看來(lái)，樓盤(pán)降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情,。

　　這兩個(gè)降價(jià)的樓盤(pán)分別是中駿四季陽(yáng)光和萬(wàn)科廣場(chǎng),。其中，中駿四季陽(yáng)光作為新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)比周邊低了10%,，開(kāi)發(fā)商的這一做法被深圳業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“識(shí)時(shí)務(wù)”,。及時(shí)降價(jià)也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了有效去化，據(jù)稱(chēng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售順利,。而標(biāo)桿房企萬(wàn)科的萬(wàn)科廣場(chǎng)也加入了降價(jià)的隊(duì)列,。五一期間推出的促銷(xiāo)活動(dòng)最多可享近30萬(wàn)元的優(yōu)惠。深圳是萬(wàn)科的大本營(yíng),，在深圳的房地產(chǎn)圈中,，萬(wàn)科的形象是“反應(yīng)迅速”,。

　　如果說(shuō)識(shí)時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商已通過(guò)及時(shí)調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，那么豪宅項(xiàng)目面臨的困境就更艱難一些,。深圳在售豪宅的代表項(xiàng)目深業(yè)上城上個(gè)月高調(diào)舉行了新聞發(fā)布會(huì),，宣布項(xiàng)目銷(xiāo)售順利。發(fā)布會(huì)上,，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“為了調(diào)整戶(hù)型熱銷(xiāo)程度,、保證客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心，我們對(duì)公寓價(jià)格調(diào)高4次,，優(yōu)惠折扣累計(jì)減少3次,，不同戶(hù)型價(jià)格漲幅在5%-15%，依然受到購(gòu)房者追捧,。”然而,，5月27日克爾瑞公布的一項(xiàng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)說(shuō)明，深業(yè)上城開(kāi)發(fā)商的預(yù)期明顯過(guò)于樂(lè)觀,?？藸柸鸬臄?shù)據(jù)顯示，深業(yè)上城總批售套數(shù)為639套,，截至今年5月中旬剩余套數(shù)為523套,。今年前4個(gè)月，這一豪宅項(xiàng)目?jī)H成交了18套,。

　　對(duì)于深業(yè)上城這樣未來(lái)將配建大規(guī)模高端商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目而言,，前期住宅的銷(xiāo)售情況至關(guān)重要，因?yàn)檫@關(guān)系到開(kāi)發(fā)商能不能回?cái)n足夠的資金以推進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目建設(shè),。如果前期住宅銷(xiāo)售不暢,，耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)將為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大的資金壓力，甚至?xí)涎诱麄€(gè)項(xiàng)目的工期,，進(jìn)一步影響住宅的銷(xiāo)售,。

　　“深圳豪宅近期遇到銷(xiāo)售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量,，購(gòu)買(mǎi)者即使實(shí)力雄厚也要考慮到現(xiàn)金流,，因此多數(shù)豪宅購(gòu)買(mǎi)者都要申請(qǐng)銀行貸款。本來(lái)深業(yè)上城轉(zhuǎn)為商務(wù)公寓之后,，購(gòu)房者已經(jīng)不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴(yán)重影響了豪宅的銷(xiāo)售,。”深圳一位地產(chǎn)人士表示,。