在很多買房人及業(yè)內(nèi)人士看來,，北京樓市的松動(dòng),，已經(jīng)是現(xiàn)在進(jìn)行時(shí),。新京報(bào)記者 李冬 攝

　　5月10日這一天，李京（化名）撥打了4個(gè)售樓處的電話,，從朝陽(yáng)北路到通州,，再到亦莊。他所關(guān)注的樓盤,，例如亦莊區(qū)域的海梓府,、林肯公園,，都是近期見諸報(bào)端推出了“特價(jià)房”或被認(rèn)為是降價(jià)的樓盤,。

　　從3月中旬開始，從住總?cè)f科橙被“降價(jià)”開始,，原來被認(rèn)為堅(jiān)挺的北京樓市,，松動(dòng)的跡象越來越明顯。雖然不少開發(fā)商并不愿意承認(rèn)降價(jià),，或者只是說下調(diào)預(yù)期,、調(diào)整產(chǎn)品，但在很多買房人及業(yè)內(nèi)人士看來,，北京樓市的松動(dòng),，已經(jīng)是現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)，一些調(diào)整越來越主動(dòng),，越來越真切,。

　　萬科領(lǐng)銜？

　　在北京,，如果給房?jī)r(jià)松動(dòng)找一個(gè)標(biāo)志性事件,，不少人都會(huì)提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價(jià)”。

　　“五一”前后,，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),，最火的就是萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶的一個(gè)“內(nèi)部演講”,。在這個(gè)流傳出的版本中,，毛大慶說“感到一絲寒意”。

　　而在北京,，如果給房?jī)r(jià)松動(dòng)找一個(gè)標(biāo)志性事件,，不少人都會(huì)提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價(jià)”。雖然萬科方面在當(dāng)時(shí)迅速澄清不是主動(dòng)降價(jià),，而是按照政府指導(dǎo)價(jià)銷售,，但對(duì)于一些買房人包括開發(fā)商同行來說，這就足夠了,。

　　3月中旬的這次開盤,，萬科橙推出333套毛坯房源,，均價(jià)21680元/平方米。相對(duì)于此前售樓處釋放的精裝房2.6萬元/平方米的報(bào)價(jià),，萬科橙實(shí)際推盤價(jià)格在數(shù)字上的下調(diào),，被很多人解讀為降價(jià)。

　　由于政府限價(jià),，萬科也表示“承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”,，萬科橙以及后來首開萬科公園里的“降價(jià)”入市，都有被動(dòng)的成分,。

　　但隨后的一些房企和樓盤跟進(jìn),，則有了更多主動(dòng)調(diào)整的味道。

　　在萬科橙“降價(jià)”的消息被廣泛報(bào)道之后,，位于通州臺(tái)湖區(qū)域的東亞印象臺(tái)湖,，對(duì)外釋放了要降價(jià)的消息：開盤價(jià)從預(yù)期的2.6萬元/平方米降到2.2萬元/平方米。東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬也正面回應(yīng)了媒體對(duì)降價(jià)的追問,。賈玉鵬表示,，東亞新華近年來發(fā)展較快，為了盡快回款以備后續(xù)拿地,，因此決定快速走量,。

　　今年5月6日，在大興西紅門一地塊的競(jìng)爭(zhēng)中,，東亞新華就多次舉牌,，不過沒能笑到最后。

　　不過,，在一些業(yè)內(nèi)人士看來,，即便2.2萬元/平方米的價(jià)格，印象臺(tái)湖也比上一期開盤上漲了許多,。借助輿論對(duì)萬科橙“降價(jià)”的關(guān)注,，印象臺(tái)湖也成功進(jìn)行了一次“降價(jià)”營(yíng)銷。

　　到了4月,，亦莊區(qū)域以北京城建·海梓府為代表的樓盤開始推出“特價(jià)房”,。海梓府特價(jià)房28800元/平方米起的價(jià)格，比之前35000-36000元/平方米的價(jià)格下調(diào)不少,。

　　李京告訴記者,，海梓府28800元/平方米的起價(jià)更是為了吸引眼球，這一批特價(jià)房均價(jià)還在32000元/平方米,。但即便這樣,，降價(jià)幅度也很明顯。而目前海梓府銷售的還都是去年底取證的同一批房源,。

　　供應(yīng)壓力

　　今年2月以來,，北京樓市庫(kù)存開始增加,。5月10日，北京商品住宅新房庫(kù)存重新站回7萬套,，創(chuàng)造了13個(gè)月以來的新高,。

　　在一位不愿具名的機(jī)構(gòu)分析人士看來，海梓府是目前北京樓市降價(jià)“最真”的一個(gè)樓盤,。而在海梓府周邊,，大體量供應(yīng)的壓力，也迫使海梓府不得不做出調(diào)整,。

　　海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區(qū),，是近年來北京供應(yīng)量較大的區(qū)域之一。海梓府周邊,，還有萬科旗下的金域東郡,、方興旗下的亦莊金茂悅。三個(gè)項(xiàng)目共同構(gòu)成“河西三盤”,。但海梓府是三個(gè)項(xiàng)目中去化速度最慢的。

　　去年12月14日,，海梓府與亦莊金茂悅,、金域東郡同時(shí)取證開盤。海梓府取證8棟樓364套房源,，金茂悅?cè)∽C5棟樓346套房源,，金域東郡取證兩棟樓144套房源。

　　五個(gè)月過去了,，亦莊金茂悅已經(jīng)簽約195套,，認(rèn)購(gòu)336套；金域東郡簽約76套,，認(rèn)購(gòu)137套,；而海梓府簽約只有72套，認(rèn)購(gòu)115套,。無論從簽約數(shù)字,、認(rèn)購(gòu)數(shù)字，還是從整體的成交比看,，海梓府的成交都是敬陪末座,。同樣的條件下，降價(jià)走量的壓力就更大一些,。

　　類似的還有通州臺(tái)湖區(qū)域,。東亞印象臺(tái)湖在4月初“降價(jià)”開盤，也是已經(jīng)感受到區(qū)域供應(yīng)增加的潛在壓力,。

　　當(dāng)2012年年底印象臺(tái)湖一期開盤時(shí),，臺(tái)湖區(qū)域還只有這一個(gè)新盤,。而到去年底，臺(tái)湖區(qū)域已經(jīng)多了數(shù)個(gè)新項(xiàng)目,，包括泰禾1號(hào)街區(qū),、首開萬科公園里以及世紀(jì)鴻項(xiàng)目。

　　接近印象臺(tái)湖項(xiàng)目的人士對(duì)記者表示,，相對(duì)于萬科的品牌優(yōu)勢(shì),、產(chǎn)品的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，印象臺(tái)湖必須更堅(jiān)決地快速跑量,，才能從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中勝出,。

　　包括亦莊、臺(tái)湖以及通州核心區(qū)（“五一”期間,，通州核心區(qū)的K2清水灣推出1.7萬元/平方米的特價(jià)房）,，都是近年來供應(yīng)比較大的區(qū)域。

　　最新統(tǒng)計(jì)顯示,，今年2月以來,，北京樓市庫(kù)存開始增加。5月10日,，北京商品住宅新房庫(kù)存重新站回7萬套,，較春節(jié)后的低點(diǎn)5.5萬套增加了1.5萬套左右。這創(chuàng)造了13個(gè)月以來的新高,。

　　需求受抑

　　金隅嘉業(yè)旗下兩個(gè)自住商品房項(xiàng)目吸引了24.4萬家庭,，這大體相當(dāng)于北京市場(chǎng)兩年的新房交易量。而兩項(xiàng)目所能提供的自住商品房不過5000套,。

　　談到今年樓市成交的下滑,，許多業(yè)內(nèi)人士都會(huì)提到自住房的影響。

　　在“五一”前那次著名的“毛

　　氏演講”中,，毛大慶提到,，過去一年多，土地的放量,，尤其像北京自住商品房用地的上市,，形成了一種“虛擬供應(yīng)”的現(xiàn)象，引發(fā)買房人短期對(duì)市場(chǎng)的觀望,，許多剛性需求都趴在自住商品房上,，不動(dòng)了。

　　根據(jù)北京的計(jì)劃,，去年和今年,，合計(jì)要推出7萬套自住商品房。但現(xiàn)在排隊(duì)等待自住商品房的數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于7萬,。

　　金隅嘉業(yè)旗下兩個(gè)自住商品房項(xiàng)目,，匯星苑核驗(yàn)家庭12.8萬戶,，匯景苑核驗(yàn)家庭11.6萬戶，兩個(gè)項(xiàng)目就吸引了24.4萬家庭,。而這兩個(gè)項(xiàng)目所能提供的自住商品房不過5000套,。

　　這樣一個(gè)20多萬的數(shù)字是什么概念？在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志看來,，這大體相當(dāng)于北京市場(chǎng)兩年的新房交易量,。根據(jù)來自地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2013年,，北京共成交商品住宅新房11.89萬套,。

　　雖然諸如陳志等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于自住房?jī)?yōu)先政策的存在,，大量沒有優(yōu)先資格的買房人被搖中的幾率很小,，所以自住商品房帶來的這種觀望并不理性。然而這種觀望確實(shí)已經(jīng)形成了,。

　　除自住房分流了商品住宅需求外,，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，自去年末,，信貸政策的收緊,，才是導(dǎo)致當(dāng)下樓市趨冷的關(guān)鍵所在。一方面,，首套房貸收緊對(duì)市場(chǎng)的支付能力影響非常大。以購(gòu)房者買一套總價(jià)200萬元的房子首付30%,，貸款140萬元計(jì)算,。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準(zhǔn)上浮，以上浮5%計(jì)算,，140萬貸30年,，月供就從之前的8008元上升到9199元。另一方面,，二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右,，相比往年拉長(zhǎng)一個(gè)月以上，導(dǎo)致很多交易停滯,。

　　策略分化

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，降價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行,，都需要更多的政策支持,。

　　面對(duì)市場(chǎng)的下行，除了推出特價(jià)房,，不少房企也做了一些策略上的調(diào)整,。

　　在亦莊區(qū)域,，保利與融創(chuàng)開發(fā)的楓丹壹號(hào)是近期為數(shù)不多漲價(jià)的項(xiàng)目。5月10日,，楓丹壹號(hào)開盤,，價(jià)格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過相對(duì)于去年10月一次推出499套房源,，這次楓丹壹號(hào)只推了200多套房,。

　　“小量多推”成為當(dāng)下不少房企的應(yīng)對(duì)之道。

　　此外,，在推盤結(jié)構(gòu)上,，有的房企近期主推低總價(jià)的房源，打出性價(jià)比的概念,，撬動(dòng)更多的客戶群,。如龍湖·雙瓏原著，泰禾·北京院子,，近期都在推售低總價(jià)的平層而非別墅產(chǎn)品,；林肯公園的開發(fā)商和裕地產(chǎn)北京營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫對(duì)記者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源,，分別是A區(qū)和B區(qū),，規(guī)模、園林配套都不一樣,。兩邊的房源同時(shí)在售主要是滿足不同客戶群體的需求,。

　　處在調(diào)整中的開發(fā)商也對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)出樂觀期待，包括央行有關(guān)信貸政策的表態(tài),。

　　王騫認(rèn)為,，開發(fā)商“真降”的很少，更多的還只是一種策略安排,，隨著政策利好的增多,，樓市也會(huì)有更積極的變化。

　　不過張大偉等業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為,，降價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù),，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持,。如果政策不變,，自住商品房繼續(xù)推出，北京樓市的降價(jià)也只會(huì)繼續(xù),。 新京報(bào)記者 張旭