每經記者 尚希 發(fā)自北京

　　5月1日,，一篇名為《毛大慶：全國房地產將下行 搞不懂北京樓市》的文章在網絡上瘋傳,，深入的分析以及翔實的數據意在反映目前真實的房產市場現(xiàn)狀，內容令人震驚,。但文章被傳出當日傍晚,，萬科發(fā)表聲明稱,，文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點。

　　“這里面有兩點比較明顯不是他說的,，一個是對政府的態(tài)度,；其次是對北京市場的分析，毛總做了這么多年的北京市場,，不存在說看不懂,。”昨日（5月4日），北京萬科相關人士在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時證實,，毛大慶的確參加了建策沙龍,，但網上流傳的發(fā)言稿中部分內容并不屬實。

　　被視為房地產行業(yè)風向標的萬科,，其現(xiàn)狀體現(xiàn)了行業(yè)的整體生存狀態(tài),。進入2014年，萬科交出的一季報成績并不優(yōu)異——截至3月31日,，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入94.97億元,，同比下跌32.16%；同時,，歸屬于上市公司股東的凈利潤12年來首次出現(xiàn)同比下滑,，為15.3億元，跌5.23%,，這一指標的下滑,，被視為房地產行業(yè)進入拐點。

　　萬科稱部分內容系偽造/

　　5月1日,，微信朋友圈中,，萬科執(zhí)行副總裁毛大慶近萬字的發(fā)言讓市場風聲鶴唳?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，這篇文章中,，毛大慶的發(fā)言核心內容為三點：內地反腐對于高端市場的影響、部分城市的供應過剩,、銀行資金面收緊,。發(fā)言中引用了大量的數據以及城市案例，信息量極大,。

　　作為房產龍頭的高管,，毛大慶的“看空論”對市場的影響力不言而喻。但在文章被流傳不到24個小時的時間,，萬科方面緊急發(fā)布聲明稱,，該文章內容不是由活動主辦方和萬科公司提供。文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點,，如果有采訪需求,，請聯(lián)系北京公司品牌部。

　　隨后,，原住建部政策研究中心主任陳淮發(fā)布微博稱,，“網傳萬科毛總一個內部沙龍發(fā)言，這會恰為我主持,。在我印象中,，毛總所講關鍵點，一是市場價格有點敏感,，二是不同城市出現(xiàn)分化,，三是有些城市盲目擴張。并無超出近期市場議論的夸張之語,。既然有參與者不珍惜此交流機會,，再不會有這沙龍了。”

　　“這原本是內部會議,，受邀參加大多是房企高層,、行業(yè)分析機構領導也有政府部分的一些高層，大家也都會比較坦誠地去交流,。”一位不愿具名的行業(yè)人士對記者表示,。

　　昨日，記者聯(lián)系了北京萬科相關人士,，該人士表示,，雖然毛總的確參加了這一沙龍，但是網絡上傳播的這篇文章中有一些內容并非是毛總的發(fā)言,。“可以看到比較明顯的兩點,，一個是對政府的態(tài)度，不管是萬科還是毛總都不會指責政策荒謬,；其次,，毛總已經做了很多年的北京市場，在之前接受大家的采訪中,，對于市場的思路也很清晰,，不存在說看不懂北京市場。”

　　最近,，北京萬科部分在售項目銷售價格的下調引發(fā)了市場關注,。此前萬科橙項目號稱開盤“降3000元”引起各方熱議，更有甚者將其稱為北京樓市的“崩盤信號”,。

　　而在上述發(fā)言中,，記者看到文章中也提到這樣的內容：“市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感,。前段時間萬科在北京賣的房子（住總萬科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項目,，單價2.2萬元），在市場上引起軒然大波,，這個項目是被建委要求價格合理一點,，低一點，萬科提出有股東,、合作伙伴,，是否可以不賣，但建委仍然要求賣,，要求我們起帶頭作用……萬科要帶頭降價了……”現(xiàn)在市場的價格承受空間和區(qū)間是非常明確的,。“我們（萬科）有一個建委批了的賣3.6萬每平方米的項目，在北京亦莊,，開盤后賣了40%,，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出,，2.2萬元的項目4小時銷售賣光,，3.6萬元的項目很慢。”

　　對于萬科接下來的定價策略,，上述相關人士對《每日經濟新聞》記者表示,，會堅持響應政府的號召，根據政府的要求來確定價格,。

　　萬科拿地速度未放緩

　　對此次事件,，上述相關人士指出，在萬科的歷史上也曾遇到過相似事件,。早在2008年,，一篇名為 《萬科集團主要負責人在松山湖會議上的講話》的文稿在網絡上流出，講話中的主要內容也涉及對于市場看空的判斷,，并稱要敢于降價,，勇于降價……

　　萬科當年也曾發(fā)布澄清聲明稱該文稿系偽造,，并報案意在通過法律途徑追究有關人員的責任。時隔6年,，萬科再次“中招”,，但不同的是此次并非 “空穴來風”，萬科方面也證實了此次會議的真實性,，只是強調部分內容并非出自毛大慶,，而是有所篡改。

　　值得注意的是,，在這篇文章中,，對于庫存問題有較詳細的分析——萬科以平均21個月作為風險警戒線，但目前包括無錫,、寧波,、杭州、上海,、唐山等多個城市的庫存已經遠遠超過了這一警戒線,。

　　《每日經濟新聞》記者隨后翻閱了萬科一季度業(yè)績報告，第一季度公司實現(xiàn)開工面積為420萬平方米,，占全年新開工計劃的比例為18.8%,。隨著未來開工規(guī)模的增加，預計公司全年實現(xiàn)的開工面積會高于年初制定的計劃,。期末,，公司凈負債率為40.9%，持有現(xiàn)金375.3億元,。

　　在合并現(xiàn)金流量表中,，購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金從去年同期的320億元下降為249億元,，同比減少了70億元左右,。而對比“招保萬金”中其他三家房企的這一數字，萬科一季度支出有所減少,。這個數據實際反映公司購買商品,、接受勞務實際支付的現(xiàn)金，包括本期購入商品,、接受勞務支付的現(xiàn)金,，以及本期支付前期購入商品、接受勞務的未付款項和本期預付款項,、購買或接受小規(guī)模納稅人所銷售商品或提供的勞務而支付的增值稅,。

　　“但從單個季度的指標下降還不能判斷萬科放緩開發(fā)進度，整個投資計劃的安排之前就已經確定,，而去年購買商品服務的支出很猛,，光土地支出就超過了2012年的一倍,。這一季度下降只能是說去年的基數比較高。”一位不愿具名的分析人士表示,。

　　隨后,，記者統(tǒng)計了萬科去年一季度以及今年一季度拿地支出的對比，發(fā)現(xiàn)在土地購買上萬科并未放緩,。今年一季度,，萬科拿下10宗地塊,，總建筑面積為16.52萬平方米,，總金額為83.46億元。而去年同期拿下11宗地塊,，總建筑面積17.58萬平方米,，總金額為49.87億元。根據克而瑞統(tǒng)計數據,，萬科去年一季度的平均樓面價為2835.79元/平方米,，而今年一季度為5050.47元/平方米。土地價格的上漲速度十分明顯,。

　　“并不能從毛大慶的講話中判斷出萬科會放緩開發(fā)腳步,，萬科需要大量拿地來支撐下半年的業(yè)績。”在分析人士看來,，萬科一季度凈利潤的下滑與其自身控制結算節(jié)奏有很大關系,，“一個項目交房從具備結算條件后通常可以調節(jié)半年時間,，也就是說原本有一些項目可以放在一季度結算但沒有結算”,，之所以會放慢結算，與大股東華潤高層更替以及內部推行的合伙人制度有關,。