人民網(wǎng)北京7月5日電 （記者夏曉倫,、許維娜）為加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題,，國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》）,，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,，《意見》提出的措施更精準(zhǔn),，保障更有力，讓新市民和青年人以相對較低的租金支出解決住房問題,，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，將推動我國住房發(fā)展向更高質(zhì)量的“住有所居”目標(biāo)大步邁進(jìn),。

明確加快發(fā)展保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度

首先,，《意見》明確了對象標(biāo)準(zhǔn)，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民,、青年人等群體的住房困難問題,，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金,，準(zhǔn)入和退出的具體條件,、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定,。

此外,《意見》還提出要引導(dǎo)多方參與,、堅(jiān)持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管理,、落實(shí)地方責(zé)任等內(nèi)容,。

具體來看，如“引導(dǎo)多主體投資,、多渠道供給”“采取新建,、改建,、改造,、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給”“加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè),、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督”“要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查,，對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施監(jiān)測評價(jià)”等。

對此,，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，從《意見》可以看出，保障性租賃住房有以下幾方面特征：一是市場化主導(dǎo)，政府給予扶持政策,；二是低租金,，小戶型；三是多渠道供應(yīng),，以存量為主,；四是有良好配套，供需匹配,，避免以租代售,。

李宇嘉還表示，保障性租賃住房就是要通過政府提供政策扶持,，鼓勵市場多渠道供應(yīng),，提供低租金的租賃住房，并以存量低成本空間盤活為主,，吸引市場化企業(yè)參與,。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華表示，大力發(fā)展保障性租賃住房,，有利于降低中低收入階層,、新市民的住房負(fù)擔(dān)?？梢灶A(yù)見,，隨著集體土地等建設(shè)保障性租賃住房的推進(jìn)，以及共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)的增加,，大城市普通住宅的價(jià)格泡沫也將逐步消減,。

多措并舉支持保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)

近幾年來，全國多地大力推進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè),，《意見》則從簡化審批流程,、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等方面推出了多項(xiàng)精準(zhǔn)措施。

在簡化審批流程方面,，《意見》指出,，各地要精簡保障性租賃住房項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程,，提高項(xiàng)目審批效率,。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案,，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后,，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地,、規(guī)劃,、施工,、消防等手續(xù)。

《意見》提出,，不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目,，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù),。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段,。實(shí)行相關(guān)各方聯(lián)合驗(yàn)收。

在降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方面,，《意見》提出要綜合利用稅費(fèi)手段,，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房,，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后,，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策,。對保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),。

此外，《意見》還指出要給予中央補(bǔ)助資金支持,。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道,，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。同時(shí),，執(zhí)行民用水電氣價(jià)格,，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后,，用水,、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

對此,，貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，《意見》出臺后,，各類保障性租賃住房項(xiàng)目面臨的障礙有望突破,，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)人員的租賃房源規(guī)模擴(kuò)大,，能夠有效緩解住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)錯配的問題,。

提高市場主體參與積極性

為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,，《意見》明確,，由政府給予土地,、財(cái)稅,、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資,、多渠道供給,，主要利用存量土地和房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè),，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施,；支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營管理保障性租賃住房,。

在進(jìn)一步完善土地支持政策方面,，浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬在接受采訪時(shí)表示，《意見》明確了利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地,、企事業(yè)單位自有閑置土地,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應(yīng)國有建設(shè)用地五種建設(shè)方式相應(yīng)的土地支持政策,，“尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房,，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，力度之大前所未有,?！?/p>

值得一提的是，《意見》還明確提出,，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公,、旅館、廠房,、倉儲,、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意,，在符合規(guī)劃原則,、權(quán)屬不變、滿足安全要求,、尊重群眾意愿的前提下,，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間,，不變更土地使用性質(zhì),，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

“這將充分調(diào)動起農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,、企事業(yè)單位,、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體的積極性,，盤活土地和房屋存量,，形成多主體共同參與,、共同供給的良好局面，有利于破解發(fā)展保障性租賃住房中普遍面臨的項(xiàng)目獲取難,、土地成本過高,、收益難平衡等問題?！?nbsp;虞曉芬說,。

“當(dāng)前我國住房租賃市場改革將進(jìn)入新階段，即從緩解供給不足矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性調(diào)整,?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，整體上看,，“十三五”時(shí)期我國住房制度改革的變化在于明確了住房租賃市場的發(fā)展,，而“十四五”時(shí)期，則是將保障性租賃住房納入重要改革范圍,，其市場地位明顯上升,。

黃卉認(rèn)為，借助市場的力量可以盤活市場存量,，調(diào)動租賃企業(yè)積極性,，提高保障性租賃住房的供給規(guī)模，通過支持專業(yè)化,、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)參與保障性租賃住房，還有利于培育發(fā)展成熟的住房租賃市場,。

差別化對待房地產(chǎn)信貸管理

保障性租賃住房的發(fā)展,，離不開金融的支持?！兑庖姟分赋?，要進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。

具體來看,，首先要加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度,，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī),、風(fēng)險(xiǎn)可控,、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建,、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款,。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對待,。

其次,，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券,，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券,、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券,，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營,。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn),，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券,。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

對此,，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“對于銀行來說,，在對保障性租賃住房的信貸支持方面原本是有顧慮的，但《意見》出臺后,，銀行將積極給予保障性租賃住房信貸支持,，這也將是銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要內(nèi)容?！?/p>

“對于各類租賃企業(yè)來說,，鼓勵經(jīng)營好的企業(yè)尤其是現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)發(fā)行債券，這是具有較為積極導(dǎo)向的,，能夠真正促進(jìn)企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)發(fā)展方面的積極性,，減少后顧之憂?！眹?yán)躍進(jìn)說,。

黃卉分析認(rèn)為，住房租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄,、融資成本高,、稅負(fù)壓力大的問題，此次《意見》的出臺將使未來保障性租賃住房的融資環(huán)境獲得改善,，融資難的問題也有望得到緩解,。