新華社深圳3月23日電題：誰在為經(jīng)營貸進入樓市打開方便之門,？

新華社記者趙瑞希,、鄭鈞天,、馬劍

2020年以來,，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象有所抬頭,。在上海,、廣州,、深圳等地，“過橋融資,、全款買房,、套取經(jīng)營貸、還掉過橋融資”,，一些銀行,、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”,。作為扶持中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品,，經(jīng)營貸已存在多年，為何這兩年出現(xiàn)異化,，甚至成為樓市過熱的推手,？

貸款利率下行后，誘發(fā)經(jīng)營貸違規(guī)行為

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時稱,，出現(xiàn)這些問題的原因有三：一是經(jīng)營貸貸款利率下行,，已經(jīng)低于房貸利率，出現(xiàn)明顯倒掛,；二是貸款期限拉長,，出現(xiàn)循環(huán)放貸、先息后本,、到期續(xù)貸等免資金過橋現(xiàn)象,；三是貸款額度提升，從此前的房產(chǎn)評估值的五成,，提升到七至九成,。

“去年以來，我已經(jīng)收到3家銀行發(fā)來的可辦理房產(chǎn)抵押貸的信息,。年化利率約3.8%,，不僅遠低于二套房貸款利率,，甚至低于首套房貸款利率，而且能拿到房屋總價七成的貸款額度,。我原來只有四五成自有資金,，不夠支付二套房首付款，但用經(jīng)營貸只要付三成首付,，相當(dāng)于降低了首付款,。”一位上海的企業(yè)經(jīng)營者說,，“這種情況下,，如果我要買二套房，肯定會用經(jīng)營貸,，不會用房貸,。”

利率下行后,，經(jīng)營貸不僅降低了融資成本,，還被違規(guī)者用來變相破解了限貸政策中的貸款比例限制，削弱了樓市調(diào)控的效力,。

不少中介向炒房者鼓吹用經(jīng)營貸買房的“理念”,，并提供買賣企業(yè)的中介服務(wù)。在滬深等地,，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一家成立一年以上的公司,，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產(chǎn),，就能以房產(chǎn)為抵押物,，向銀行申請經(jīng)營貸。

在深圳炒房的魏女士,，2020年4月,，在中介的慫恿下，找小額貸款公司墊資463萬元,，買下了位于深圳熱點片區(qū)的一套總價728萬元的房子,。她特地通過中介花7000多元買了一家公司，“目的就是為了搞經(jīng)營貸,，這里面還包含給這家公司做賬一年的費用”,。但當(dāng)月，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市被媒體曝光,，隨后銀行收緊放貸政策,，要求房產(chǎn)過戶滿6個月后才能申請辦理經(jīng)營貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士，致其資金鏈斷裂,。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣,。

經(jīng)營貸流入樓市，加大了炒房資金“杠桿”,。這種“火上澆油”的行為,，助長了一些地方樓市的投機氣氛,。

查出的問題不少

2021年以來,，一場針對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的“圍剿”在多個熱點城市展開。北京,、杭州等城市明確表態(tài)嚴防經(jīng)營貸流入樓市,，上海、廣州,、深圳等城市加大挪用經(jīng)營貸查處力度,。

中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)排查,，截至3月16日,，發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)(不含深圳)銀行機構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶,。

深圳銀保監(jiān)局,、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經(jīng)營貸專項核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款,，處罰違規(guī)機構(gòu)4家,，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計575萬元,。

上海銀保監(jiān)局表示,，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作，存在貸款資金用途違規(guī),，部分個人消費貸,、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場。

在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中,，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機構(gòu),、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個人住房按揭貸款,、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等,。

監(jiān)管仍需發(fā)力

目前，市場上有大量的資金中介,，他們對接銀行資金,，并通過微信群、房屋管家、自媒體,、小貸公司,、理財公司、咨詢公司等形式來牽線搭橋開展業(yè)務(wù),，多數(shù)沒有固定的辦公場所,。

銀行對經(jīng)營性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴，未穿透式核查貸款資金流向,，李宇嘉說,，這也縱容了資金中介、房產(chǎn)中介的違規(guī)行為,，讓炒房者輕易獲得了低成本的資金,。

實際上，除了經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市外,，在貸款環(huán)節(jié)還存在諸多“傳統(tǒng)套路”,，比如通過做高房屋評估價提高貸款額度(高評高貸)、虛開銀行流水證明,、虛開收入證明,、修復(fù)不良征信記錄等與貸款相關(guān)的各個環(huán)節(jié)，花幾千元就能通過中介搞定,。

貸款環(huán)節(jié)是否出現(xiàn)亂象取決于銀行是否有加強審核的動力,，是否也想在樓市上套利。復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇建議,，盡量通過市場化的手段來引導(dǎo)金融資源的配置,，避免金融資源在不同層次的金融群體中形成套利空間。同時加強監(jiān)管,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，絕不姑息。