城中村里的“小產(chǎn)權(quán)房”經(jīng)過(guò)“舊改”之后可以拿到產(chǎn)權(quán)證,，在深圳有一批“中介”就做著這樣的特殊房產(chǎn)生意：他們低價(jià)收購(gòu)回遷房指標(biāo),，再高價(jià)賣出,。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳博 深圳報(bào)道

短短5個(gè)月,，憑借一套位于深圳原特區(qū)外的破舊農(nóng)民房,，房產(chǎn)中介周明賺足了50萬(wàn),。

今年3月,，他以約1.8萬(wàn)元/平方米的單價(jià)入手一套65平方米的城中村房源,；6月份,，萬(wàn)科入駐這個(gè)城中村并正式啟動(dòng)城市更新的意愿征集工作,；到了8月，這套房賣出了2.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià),。

一進(jìn)一出之間,，他收獲了可觀的房源差價(jià),，還有1.5個(gè)點(diǎn)的傭金。

這是一門特殊的生意——商品是“城中村回遷房指標(biāo)”,，實(shí)質(zhì)上特指城中村里無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留違法建筑,，在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，獲得“紅本”（中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）,；交易雙方為原村民和投資客,，參與主體還包括房產(chǎn)中介和介入城中村舊改的開(kāi)發(fā)商。

這也是深圳區(qū)別于其他一線城市的“灰色”地帶：歷史遺留的特性讓它游離于監(jiān)管的邊緣,，城市更新運(yùn)動(dòng)釋放了其中的套利空間,，諸如3年內(nèi)兌現(xiàn)5倍收益的案例，在“買舊”圈子里口耳相傳,，驅(qū)動(dòng)著這門隱秘生意越來(lái)越大,。

“如果你想入手，可以先預(yù)付定金,。只要一有村民釋放面積,，你就可以優(yōu)先選擇。我們經(jīng)手的很多客戶都采取這種做法,，不差錢,，等貨！”周明更具象的身份,，是從事回遷房指標(biāo)交易的房產(chǎn)中介,。他說(shuō)，這種回遷房的面積指標(biāo),，原村民們一般以200平方米為一個(gè)單位逐次釋放,，整體供應(yīng)貨量偏少。他有一位客戶,，已經(jīng)等了2個(gè)月仍未等到貨,。

投資客們熱衷冒險(xiǎn)的原因在于，商品房市場(chǎng)的調(diào)控力度正在持續(xù)加碼,，而這類“城中村回遷房指標(biāo)”不僅不限購(gòu),，售價(jià)也僅是同片區(qū)商品房?jī)r(jià)格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進(jìn)度的深入,，價(jià)格還擁有逐漸上漲的空間,。

不過(guò)，哪怕游戲規(guī)則制定得再詳細(xì),，這種非法買賣依然暗藏著風(fēng)險(xiǎn)與漏洞,。由于無(wú)正式產(chǎn)權(quán)登記，一旦交易一方違約，另外一方也難以運(yùn)用法律武器保障自身權(quán)益,。

城中村回遷房生意

傍晚5點(diǎn)左右,，剛剛下過(guò)雨的天空還殘留一絲灰暗。林姐匆匆吃完飯,，拔腿朝小區(qū)門口跑去,。

她腳蹬運(yùn)動(dòng)鞋，身著一套運(yùn)動(dòng)服,，過(guò)于休閑的裝扮與慣常西裝革履的房產(chǎn)中介相比,，著實(shí)有些隨意。但乍一開(kāi)口,，職業(yè)身份不言而喻,。

“你來(lái)得正是時(shí)候?！彼诩s好的地點(diǎn)站定，還未來(lái)得及調(diào)整呼吸,，臉上已掛起微笑,，招呼十分鐘前通過(guò)電話的新客戶——“走吧，我?guī)闳タ捶??！?/p>

林姐在深圳生活已經(jīng)20來(lái)年。她早年從事攝影工作,，變化大概從10年前開(kāi)始,。“我老公喜歡買小產(chǎn)權(quán)房,，后來(lái)心一橫,，我也開(kāi)始研究?！彼f(shuō),，發(fā)現(xiàn)這份中介工作的時(shí)間更加自由，于是開(kāi)店,、帶客……風(fēng)風(fēng)火火干了起來(lái),。

不同于普通房產(chǎn)中介為商品房“牽線搭橋”，林姐的生意聚焦在打著舊改概念的城中村“小產(chǎn)權(quán)房”上,。

按照通常理解,，小產(chǎn)權(quán)房一般特指經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上建設(shè)的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特區(qū)內(nèi)土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制,，2004年,，為解決“無(wú)地可用”的困境，深圳又以城市規(guī)劃“全覆蓋”的方式,，將特區(qū)外260平方公里土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,，隨之深圳成為全國(guó)首個(gè)沒(méi)有農(nóng)村建制,、沒(méi)有集體土地的城市。也正因此,，在深圳官方口徑中,，歷來(lái)沒(méi)有“小產(chǎn)權(quán)房”這一說(shuō)法，只有違法建筑這樣的稱謂,。

不過(guò),，過(guò)往這些年，依然有大量的土地沒(méi)有完成相應(yīng)的補(bǔ)償或者返還手續(xù),，實(shí)質(zhì)上仍掌控在原村民個(gè)人,、村集體或股份公司手上。不菲的房地產(chǎn)利益,，推動(dòng)著私房,、廠房在其上鱗次櫛比地立起。

深圳日常所提到的“小產(chǎn)權(quán)房”,，既包括這類沒(méi)有合法報(bào)建手續(xù),、無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，也包括有合法報(bào)建手續(xù)的農(nóng)民房,、集資房,、軍產(chǎn)房、安居房等,。

十年前,，“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”這個(gè)概念被提出。上述提到的沒(méi)有合法報(bào)建手續(xù)的建筑,，如果建于2009年6月2日之前,，則被歸屬為歷史遺留違法建筑，在符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的前提下,，經(jīng)過(guò)一定程序有可能得到確權(quán),，轉(zhuǎn)為合法建筑。

一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是,，深圳早已從當(dāng)初3萬(wàn)人的小漁村演變成如今擁有1300多萬(wàn)常住人口的大都市,，日益增長(zhǎng)的人口正在給這座建設(shè)用地奇缺的城市帶來(lái)挑戰(zhàn)。

如何盤活存量用地,，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效再利用,，是深圳破解發(fā)展瓶頸的重要途徑。政府部門將眼光投向遍布深圳各區(qū)各街道的“城中村”,，根據(jù)深圳規(guī)土委去年的普查數(shù)據(jù),，城中村用地達(dá)到321平方公里，建設(shè)用地占全市的31%。

一場(chǎng)城市更新運(yùn)動(dòng)的大幕在深圳轟轟烈烈拉開(kāi),。政府以此繞道打開(kāi)違建困局,，使符合條件的歷史遺留違法建筑“正名”。

用業(yè)內(nèi)術(shù)語(yǔ)來(lái)形容,，林姐賣的正是城中村以城市更新之名得到確權(quán)的回遷房指標(biāo),。在深圳，諸如此類的交易異?；钴S,。位于原特區(qū)外龍崗的布吉、橫崗,、愛(ài)聯(lián),，寶安的沙井、固戍等城中村密集分布區(qū)域,，均成為投資客趨之若鶩的購(gòu)買“熱土”,。

“早期，深圳城中村回遷房基本都由原村民的親朋好友內(nèi)部消化?，F(xiàn)在為什么這么火,？一方面，深圳列入拆除重建類城市更新的城中村項(xiàng)目多了,。另一方面，大家心知肚明這個(gè)過(guò)程所獲取的利潤(rùn)空間到底能達(dá)到多少,?！敝苊髡f(shuō)。近兩年,，他混跡于深圳龍崗各處城中村,，“撮合”了不少回遷房指標(biāo)交易。

3年舊改 房?jī)r(jià)5倍翻轉(zhuǎn)

林姐帶著新客戶爬上小坡,，穿過(guò)熱鬧的小區(qū)商業(yè)街,，眼前頓然開(kāi)闊，“看,，京基木棉灣舊改項(xiàng)目就在這里,。”她將手指向坡下一片參差不齊的建筑物——低矮的舊式農(nóng)民房密密麻麻聳立,，狹窄的小巷沿著村道延伸至深處又縱橫交錯(cuò),。

這是一個(gè)普通城中村遭遇舊改后的樣子，明亮與幽暗涇渭分明：有的房子門窗早已被拆除,，裸露出千瘡百孔的破?。贿€有部分未簽約的房子頑強(qiáng)堅(jiān)守，暗自不動(dòng),。

“那邊是我自己買下來(lái)的兩套,。”林姐指了指靠近路邊的一棟,。這么多年輾轉(zhuǎn)于深圳龍崗布吉一帶的一堆城中村,，她早已將大部分身家押注于此。

林姐在京基木棉灣舊改項(xiàng)目中拿下的第一套房源,，要追溯回多年以前,。19.8萬(wàn)元總價(jià)對(duì)應(yīng)80平方米面積，折算下來(lái)的單價(jià)足夠便宜,，不到2500元/平方米,，“算是未雨綢繆吧，那時(shí)候有些風(fēng)吹草動(dòng),，但壓根沒(méi)正式提到這里要拆遷,。”

京基入駐木棉灣舊改項(xiàng)目是在7年前,，彼時(shí)這些打上“回遷房指標(biāo)”標(biāo)簽的城中村舊房,，價(jià)格上漲到1.2萬(wàn)元/平方米。前年這個(gè)項(xiàng)目正式開(kāi)啟簽約,，價(jià)格一下子水漲船高,。“有一段時(shí)間,，這里賣到3萬(wàn)元/平方米以上,，但也照樣沒(méi)貨?！币坏├鹕?，林姐立刻滔滔不絕，“你現(xiàn)在來(lái)得剛剛好,，2.85萬(wàn)元/平方米,。之后跟京基簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆賠標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積1：1,，開(kāi)發(fā)商給到的過(guò)渡期租金是35元/平方米/月,。”

京基木棉灣舊改項(xiàng)目的最新報(bào)價(jià),，相比去年年中有了1000塊/平方米的回落,，這成為林姐現(xiàn)在每每勸說(shuō)客戶的新由頭。偶爾也會(huì)遇到擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)的新客戶,，她直接給出一早準(zhǔn)備好的預(yù)案——“你如果真的不放心,，那就先買我的物業(yè),，我再重新從村民手中收房?！?/p>

按照規(guī)劃,，京基木棉灣舊改拆除建設(shè)用地面積達(dá)28.5萬(wàn)平方米，未來(lái)將打造成一個(gè)超百萬(wàn)方大型綜合體,，但目前整個(gè)項(xiàng)目的簽約率依然遠(yuǎn)達(dá)不到政策中所規(guī)定的100%,，拆遷動(dòng)工推遲了。

“至少要等5年吧,。但你想想看,，以后如果回遷房正式交付，拿到紅本,，我預(yù)計(jì)價(jià)格至少上漲到7.5萬(wàn)元/平方米,。”周邊二手商品房佳兆業(yè)可園,，目前在售均價(jià)基本徘徊于5萬(wàn)元/平方米上下,，林姐給出了可觀利潤(rùn)的支撐點(diǎn)。

當(dāng)前,，深圳列入拆除重建類城市更新的城中村,，基本都屬于無(wú)產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留違法建筑，售價(jià)僅是同區(qū)商品房?jī)r(jià)格的二分之一甚至更低,，回遷后則能搖身變成擁有“紅本”的商品房,。而且伴隨著舊改進(jìn)度的深入，其價(jià)格又有逐漸上漲的想象空間,。

這是深圳獨(dú)特的舊改灰色地帶,。

一名在深圳中心區(qū)操盤城中村城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，意愿征集階段因?yàn)椴淮_定性因素比較多,，價(jià)格肯定低于正式簽約階段，也往往比市場(chǎng)價(jià)格低個(gè)二分之一或三分之一,。

周明用來(lái)游說(shuō)客戶的案例,，則更有吸引力。位于深圳龍崗中心城的恒大城市之光,，同樣是一個(gè)舊改而來(lái)的項(xiàng)目,。2015年尚未拆除重建之前，這一片區(qū)域的回遷房指標(biāo)還不到7000元/平方米,，去年項(xiàng)目入伙之后,，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升到3.5萬(wàn)元/平方米左右。

三年多時(shí)間,，一個(gè)城中村的違法建筑獲得了合法且正常流通的權(quán)限,，房?jī)r(jià)5倍翻騰,，這就是舊村改造所觸動(dòng)的回遷房利益鏈條最直觀的注腳。

周明說(shuō),，舊改進(jìn)度會(huì)影響成交價(jià),；每個(gè)原村民根據(jù)自身資金的急需程度拋貨，同個(gè)時(shí)間段價(jià)格也略有偏差,；在拆遷動(dòng)工之后,，開(kāi)發(fā)商所承諾的整個(gè)城中村舊改項(xiàng)目交付時(shí)間長(zhǎng)短，同樣會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上下浮動(dòng),。

而利益的閘門一旦悄然打開(kāi),，往往難以重新關(guān)閉。

與京基木棉灣舊改項(xiàng)目隔路相望的佳兆業(yè)南門墩舊改項(xiàng)目,，一期已經(jīng)拆遷完畢準(zhǔn)備動(dòng)工,，三期尚在簽約階段，但相比木棉灣舊改項(xiàng)目,，整體進(jìn)度明顯要快得多,。按照林姐的預(yù)測(cè)，三期動(dòng)工時(shí)間大概在一年以后,。

“如果你想回報(bào)快一點(diǎn),，買三期，3.5萬(wàn)元/平方米,?！绷纸銙伋龅诙€(gè)投資建議，2017年,，她的購(gòu)入價(jià)還在2.7萬(wàn)元/平方米左右,。

兩年賺了7000多元/平方米。她反問(wèn)客戶,，“以后地鐵開(kāi)通了,，這里到達(dá)深圳福田區(qū)也就4個(gè)站，你說(shuō)會(huì)不會(huì)繼續(xù)升值,？”

確權(quán)與風(fēng)險(xiǎn)

周明的辦公室坐落在一棟商務(wù)大廈里10層的一角,。足足超過(guò)20平方米的偌大空間里最顯眼的是一張大茶桌。他坐下,，清潔茶具,、投茶、洗茶,、泡茶……

“喝杯茶,，我們慢慢說(shuō)?！彼麑⒁槐遒牟铚f到客戶手中,，轉(zhuǎn)頭拿出一套完整的簽約文件,。

他之前曾在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作，這些年深圳不停向上的房?jī)r(jià)讓他意識(shí)到商品房的利潤(rùn)空間已愈發(fā)“縮水”,。辭職后,，他將目光轉(zhuǎn)移到回遷房這個(gè)灰色地帶。

一個(gè)有意思的矛盾點(diǎn)在于：按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。

既然在法律層面上不具備公開(kāi)交易的基礎(chǔ)，實(shí)際操作中這筆非法買賣又是否能得到確鑿的保障,？擺放在茶桌上的這幾份文件便是周明慣常用來(lái)向客戶解釋的答案,。

《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》,、《合作建房協(xié)議》,、《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》——前三份是投資客與原村民交易的基礎(chǔ)文件，后一份則是投資客與開(kāi)發(fā)商之間的正式約定,。

周明說(shuō),，在投資客與原村民簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合同》之前，出示一份由開(kāi)發(fā)商委托具備測(cè)繪資質(zhì)的第三方公司出具的,、經(jīng)村集體股份有限公司和開(kāi)發(fā)商共同見(jiàn)證的測(cè)繪報(bào)告,，是村民向投資客證明房產(chǎn)歸屬權(quán)的最有力證據(jù)?！霸迕裰灰苣贸鲞@份報(bào)告,，就說(shuō)明房子是他的?！?/p>

測(cè)繪報(bào)告里面,，往往會(huì)詳細(xì)列明原村民所擁有的建筑位置、具體面積,、層數(shù),，并附上現(xiàn)狀影像圖。現(xiàn)狀測(cè)繪圖等,。然而,，這僅僅只是前奏，真正的簽約聚焦在《房屋轉(zhuǎn)讓合同》和《合作建房協(xié)議》上,。

由于交易的這部分建筑尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書,，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲取的兩份不同轉(zhuǎn)讓合同中,，雙方對(duì)于房源權(quán)屬的約定是這樣來(lái)設(shè)置——甲方確保自己對(duì)交易房屋擁有完全的所有權(quán),，房屋不存在抵押、擔(dān)保等限制,，也不涉及第三方的權(quán)利,。甲方自愿將房屋轉(zhuǎn)讓給乙方,，并將權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方；乙方受讓后擁有該房屋的所有權(quán),、使用權(quán),，乙方有權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓,、繼承等,，甲方及其家屬均無(wú)權(quán)干涉。若今后該房被國(guó)家征收,，拆遷所得的所有補(bǔ)償,、利益等均歸乙方所有，與甲方及其家屬無(wú)關(guān),。

《合作建房協(xié)議》,，從某種意義上來(lái)講，相當(dāng)于一個(gè)關(guān)系證明的附件,。這份文件的作用在于向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充表明投資客確實(shí)與原村民一起出資建房,，進(jìn)一步確定投資客對(duì)這部分建筑的擁有者身份?！逗献鹘ǚ繀f(xié)議》里面提到的日期,，往往要比真實(shí)交易時(shí)間提前數(shù)年。

“簽完《房屋轉(zhuǎn)讓合同》,，最好雙方一起帶上前往村集團(tuán)股份公司蓋個(gè)公章做個(gè)見(jiàn)證,。基本上只要村里認(rèn)定,，開(kāi)發(fā)商也就認(rèn)可了投資客的身份,。”上述開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人所操盤的那個(gè)城中村舊改項(xiàng)目,，村股份公司目前辦理這種見(jiàn)證手續(xù)通常收取1000元/平方米的手續(xù)費(fèi),。

“這是法律漏洞之下，最保障買家權(quán)利的一種方式,?！逼涓嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

幾乎所有從事回遷房指標(biāo)交易的中介都曾碰到過(guò)這樣一個(gè)提問(wèn)：“如若我與原村民已經(jīng)交易完畢,，但原村民臨時(shí)反悔,，我又該怎么辦？簽署的這一系列文件究竟能否保證交易堅(jiān)不可摧?”

周明早已應(yīng)對(duì)自如,，“只要能順利與開(kāi)發(fā)商簽下《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》并蓋完公章,，就表明確權(quán)已經(jīng)完成?！?/p>

前述開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人也透露,，《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》是這場(chǎng)交易中最關(guān)鍵的一環(huán),，比如原村民手握1000平方米的面積，轉(zhuǎn)讓了100平方米給投資客,，開(kāi)發(fā)商在與他們簽約時(shí),，一般會(huì)分開(kāi)兩份合同各自操作。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)拿到了幾份城中村舊改的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,，其中的一個(gè)共同條款是,，被搬遷房屋未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，業(yè)主需提交與被搬遷房屋有關(guān)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,、贈(zèng)與協(xié)議等房屋權(quán)屬證明資料原件,，并在簽訂協(xié)議時(shí)提交《放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明書》交付給開(kāi)發(fā)商。而開(kāi)發(fā)商交付的回遷房地產(chǎn)為完全產(chǎn)權(quán)房屋,，其產(chǎn)權(quán)屬性為市場(chǎng)商品房,。

關(guān)于“萬(wàn)一拆遷補(bǔ)償協(xié)議未簽署，原村民就已經(jīng)反悔”這樣更為細(xì)節(jié)的問(wèn)題,，周明的回答不免模棱兩可,，“真的出現(xiàn)這種情況，那就只能按照《房屋轉(zhuǎn)讓合同》里面提到的違約責(zé)任執(zhí)行了,，違約一方需要賠付雙倍定金,。”他說(shuō),，通常簽完《房屋轉(zhuǎn)讓合同》之后,，投資客同時(shí)要支付5萬(wàn)元以上的定金，具體數(shù)額可以自行決定,。但為了降低違約可能性,，可以適當(dāng)提高定金的支付額度。違約成本一提高,，村民就不能輕舉妄動(dòng)了,。

他也不忘安撫客戶——他所經(jīng)手的交易里，從來(lái)都沒(méi)發(fā)生過(guò)此類問(wèn)題,。說(shuō)到底,，主要風(fēng)險(xiǎn)還是集中到開(kāi)發(fā)商的舊改進(jìn)度上。

周期,，這是所有城市更新項(xiàng)目都必須解答的一道難題,。按照此前佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成的說(shuō)法，正常情況下,，一個(gè)舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化周期大概五年,。

以深圳一個(gè)普通的舊村改造為例，完成立項(xiàng)申請(qǐng)、意愿征集,、相關(guān)測(cè)繪、城市更新單元?jiǎng)澏ㄒ话阈枰?-8個(gè)月,；完成專項(xiàng)規(guī)劃編制也需要6-8個(gè)月,；達(dá)到100%的簽約率、進(jìn)行原業(yè)主房產(chǎn)證注銷,、實(shí)施主體確認(rèn)最少需要4-6個(gè)月,；在拆遷補(bǔ)繳地價(jià)之后，簽訂土地出讓合同還需要1-2個(gè)月,。

盡管周期漫長(zhǎng),，環(huán)節(jié)眾多，這門生意的規(guī)模還是越做越大,。1.5%傭金,，是林姐們所能獲取的主要盈利點(diǎn)。

周明最近正在向客戶大力推廣位于深圳龍崗南約的一個(gè)城中村舊改項(xiàng)目,，目前簽約率已經(jīng)達(dá)到90%左右,。“今年光這個(gè)項(xiàng)目,，我們就成功交易了將近1000平方米,。陸續(xù)有村民釋放回遷房指標(biāo)，普遍以200平方米為單位,，我們每次基本都全部消化掉,。”

如果按照目前2.5萬(wàn)元/平方米的交易價(jià)格粗略估算,，單單這個(gè)項(xiàng)目,，他已經(jīng)賺了近40萬(wàn)元傭金。

“想要買的人很多,，就是房源比較少,。”林姐打開(kāi)手機(jī)里的一個(gè)視頻,，放到新客戶面前,，“你看，這么多人擠在律師樓辦理見(jiàn)證,，火得不得了,。”

即便面臨法律風(fēng)險(xiǎn)與投資安全隱患,，但無(wú)論投資客,、村民，還是中介均習(xí)以為常。

另一種博弈

除上述情況之外,，城中村回遷房投資還具備的其他特性包括：不限購(gòu),；一次性付款；一旦與開(kāi)發(fā)商簽定拆遷補(bǔ)償協(xié)議,，直至回遷房交付之前,，基本不能在市場(chǎng)上再次交易；而且,，雖然交易過(guò)程不占用名額,，但在辦理完回遷房“紅本”之后，依然要占用商品房的購(gòu)房名額,。

相比之下,，由于手握“紅本”，買舊住宅回遷房的風(fēng)險(xiǎn)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)更低,。然而,，建筑老舊但售價(jià)偏高，需要按照正常二手房交易流程進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,，限購(gòu)限貸等一系列衍生問(wèn)題,，也對(duì)沖了產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)。

距離林姐,、周明超過(guò)30公里,，翟弘飛也正帶客看房。這是深圳首批福利住宅小區(qū)之一,，建于上世紀(jì)80年代,。小區(qū)側(cè)面連接深圳城市化過(guò)程中的交通大動(dòng)脈——深南大道，密集的路網(wǎng)與環(huán)繞的商圈讓它牢牢占據(jù)深圳福田區(qū)黃金地塊,。

翟弘飛帶看的是小區(qū)東區(qū)一套93平方米的三房,，也是唯一一套在售房源。

跨過(guò)陰暗逼仄的樓梯,，翟弘飛小心翼翼將客戶迎進(jìn)去,。原業(yè)主十年前以130多萬(wàn)元的“白菜價(jià)”購(gòu)入這套房，近段時(shí)間急用現(xiàn)金,，十多天前給他發(fā)微信,，將價(jià)格從670萬(wàn)元提高到690萬(wàn)元，單價(jià)7.4萬(wàn)元/平方米左右,。

周邊樓齡相近的小區(qū),，在售房源均價(jià)大概6萬(wàn)元/平方米左右。一周前已有兩個(gè)意向買家先后踩盤,，出價(jià)675萬(wàn)元,，但剛剛籌集到資金的業(yè)主，不肯將價(jià)格稍降些許。

“業(yè)主是可賣可不賣的心態(tài),，價(jià)格沒(méi)什么談判空間,。東區(qū)現(xiàn)在只剩下6戶未簽約，對(duì)業(yè)主而言,，舊改是遲早的事,。”翟弘飛稱,，地皮價(jià)格如果在6萬(wàn)元/平方米，后續(xù)開(kāi)發(fā)商建出房子就一定會(huì)賣到13萬(wàn)元/平方米,?！斑@個(gè)價(jià)格一點(diǎn)都不虧?！?/p>

與城中村回遷房存在的一大區(qū)別是,，就算原業(yè)主早與佳兆業(yè)簽下拆遷補(bǔ)償協(xié)議，但仍然可以再次進(jìn)行交易,。需要補(bǔ)充的流程包括,，客戶與原業(yè)主一起前往佳兆業(yè)城市更新辦公室，按照之前公布的套內(nèi)面積1：1.4拆賠標(biāo)準(zhǔn)重新簽約,，并繼承原業(yè)主的過(guò)渡期租金合同,。

不過(guò)，佳兆業(yè)城市更新辦公室的一位工作人員表示,，這類交易一定要走正規(guī)的過(guò)戶流程,，并充分考慮買賣過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)?！百I舊改房,，很難等的?！彼麛[了擺手,。

翟弘飛的客戶不置可否離開(kāi)了，林姐,、周明還在努力將手頭所掌握的更多回遷房信息發(fā)送給客戶,，以供選擇。

9月4日,，廣東省人民政府發(fā)布的《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》出爐,，文件瞄準(zhǔn)“三舊”改造中的入庫(kù)門檻高、規(guī)劃調(diào)整難,、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重,、土地征拆難等難點(diǎn)，針對(duì)性地提出19條深化改革措施。

尤其是對(duì)于由市場(chǎng)主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項(xiàng)目,，原有建筑存在不符合安全生產(chǎn)等問(wèn)題,，如果屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，原權(quán)利主體均可向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性,，并要求限期搬遷。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求,，文中周明,、林姐、翟弘飛均為化名）