“以房養(yǎng)老”為何李鬼頻出

直到母親準(zhǔn)備做手術(shù)，劉某才知道父母這幾年來(lái)已將所有積蓄投入包括中安民生在內(nèi)的幾家公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品中,。不僅僅是劉某的父母,，那些選擇中安民生等公司“以房養(yǎng)老”模式投資的老年人,，或?qū)⑾萑敕控?cái)兩空,、老無(wú)所依的境地,。日前北京市公安局海淀分局通報(bào)稱,，犯罪嫌疑人已被刑事拘留,。正規(guī)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品遇冷,，打著“以房養(yǎng)老”幌子騙取老年人房產(chǎn)的欺詐案卻被頻頻曝光,。專家建議，要盡快制定和出臺(tái)老年人住房反向抵押擔(dān)保政策,，將其作為國(guó)家政策性業(yè)務(wù)納入我國(guó)養(yǎng)老保障體系,，鼓勵(lì)供給，滿足需求,。

遇冷

4年累計(jì)承保194單

4月9日,，北京市公安局海淀分局發(fā)微博稱，針對(duì)群眾舉報(bào)其轄區(qū)北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司(中安民生資管)及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司從事非法集資一事,，經(jīng)海淀警方偵查,，對(duì)涉事公司實(shí)際控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

一方面是“騙子很熱”,，另一方面是“市場(chǎng)很冷”,，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展4年來(lái)，共有4家保險(xiǎn)公司獲得開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資格,，僅兩家保險(xiǎn)公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品,。目前,，實(shí)際開展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽一家。

北京青年報(bào)記者從幸福人壽獲悉,，截至2019年3月底,，幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在北京、上海,、廣州,、武漢、南京,、蘇州,、大連、杭州8個(gè)城市累計(jì)承保133戶(194單),。平均投保年齡71歲,，失獨(dú)孤寡、空巢,、低收入老人更具有強(qiáng)烈的投保意愿,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)完成投保的投保人年齡平均在71歲左右,，無(wú)子女家庭占據(jù)總數(shù)一半,。

難點(diǎn)

保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)大動(dòng)力不足

中國(guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認(rèn)為，開展住房反向抵押有一個(gè)劣勢(shì),，那就是基層法律環(huán)境,、社會(huì)誠(chéng)信體系、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量等方面不盡完善,。住房反向抵押貸款是一個(gè)新生事物,，很多地方政府部門都是第一次接觸，無(wú)論是政策法規(guī),，還是業(yè)務(wù)流程,、體系機(jī)制，都需要重新梳理建立,。

例如,，幸福人壽的“房來(lái)寶”每單業(yè)務(wù)從老人簽訂投保意向書、房屋評(píng)估,、抵押權(quán)人資質(zhì)認(rèn)定,、房屋抵押、公證到最終各項(xiàng)手續(xù)完結(jié)領(lǐng)到養(yǎng)老金,，通常都要花上2-3個(gè)月時(shí)間,，最長(zhǎng)的一單歷時(shí)9個(gè)月。例如，在雙方對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值,、每月能領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額達(dá)成一致之后,，雙方進(jìn)入抵押物及抵押人相關(guān)資質(zhì)認(rèn)定。從實(shí)際操作來(lái)看,，整個(gè)流程出現(xiàn)了不少需要進(jìn)一步捋順的細(xì)節(jié),。例如,，“房屋性質(zhì)”,。我國(guó)房改后，有的房子在補(bǔ)交土地出讓金后成為可以自由上市交易的商品房,，但有的房子由于單位為保密性單位等原因,，只能在系統(tǒng)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

再如“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”,。根據(jù)投保條款,，投保老人擁有100%完全產(chǎn)權(quán)的房屋才可以做抵押，因此補(bǔ)領(lǐng)結(jié)婚證,、房產(chǎn)證增名等也是這個(gè)環(huán)節(jié)的常見問(wèn)題,。

與傳統(tǒng)的抵押貸款都是正向抵押，會(huì)約定一個(gè)具體的抵押期限和金額不同,，反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的,，由此在部分政府部門的流程、規(guī)定等系統(tǒng)都需要重新設(shè)置,，否則無(wú)法支持相關(guān)業(yè)務(wù)辦理,。

建議

出臺(tái)住房反向抵押擔(dān)保政策

鄭秉文建議，國(guó)家出面委托某個(gè)部委具體執(zhí)行,，對(duì)投保人和承保人提供“雙向保險(xiǎn)”,；或國(guó)家授權(quán)某個(gè)金融機(jī)構(gòu)，以國(guó)家信用為背書,，對(duì)承保人提供“單向保險(xiǎn)”,。要盡快制定和出臺(tái)老年人住房反向抵押擔(dān)保政策，將其作為國(guó)家政策性業(yè)務(wù)納入我國(guó)養(yǎng)老保障體系,，鼓勵(lì)供給,，滿足需求。

此外,，在法律環(huán)境層面,，我國(guó)目前的《繼承法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點(diǎn),，需要修訂相關(guān)法律條文,，為反向抵押創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。保險(xiǎn)公司層面，在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化,、支付的模塊化,、計(jì)算的價(jià)值化、期限的靈活化等改進(jìn)空間也很大,。

同時(shí),，也需要更多符合資質(zhì)的社會(huì)力量，如商業(yè)銀行,、公辦或民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都參與到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中來(lái),。更多市場(chǎng)主體的參與，才能擴(kuò)大正規(guī)軍市場(chǎng)的規(guī)模,，增加產(chǎn)品和服務(wù)供給,，也會(huì)帶來(lái)更大的社會(huì)影響力。

幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)辦公室高級(jí)專員陳磊表示：“從這一創(chuàng)新業(yè)務(wù)行業(yè)階段發(fā)展看,，還要進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策細(xì)則落地及管理辦法出臺(tái),。此次2019年《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)提出，在房地產(chǎn)交易,、抵押登記,、公證等機(jī)構(gòu)設(shè)立綠色通道，簡(jiǎn)化辦事程序,，提升服務(wù)效率,，這就是回應(yīng)了我們之前的呼吁與訴求，政府發(fā)文何時(shí)盡快落地,、怎么執(zhí)行到位還有待相關(guān)職能部門切實(shí)參與,、共同推動(dòng)?！?/p>

另外,，按照反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)特質(zhì)，他項(xiàng)權(quán)證(不動(dòng)產(chǎn)登記證)上的最高債權(quán)額會(huì)遠(yuǎn)高于現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)值,，《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》對(duì)此的定義與解釋存在一定差異與沖突,，相對(duì)來(lái)說(shuō)，《物權(quán)法》更清晰體現(xiàn)保護(hù)最高債權(quán)額限度內(nèi)的優(yōu)先受償權(quán),。法律層面若能盡快配套與完善,，更有利于這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全國(guó)推廣。

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國(guó)家批準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品,，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),，實(shí)際上是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

其操作方式是,，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,，繼續(xù)擁有房屋占有、使用,、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán),，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后,，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

該產(chǎn)品面對(duì)的投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人,。提供老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的為具備一定資質(zhì)的保險(xiǎn)公司,。

2014年6月，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》,，正式啟動(dòng)反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn),，試點(diǎn)城市為北京、上海,、廣州以及武漢等4個(gè)城市。2015年3月,，幸福人壽的首款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲批上市銷售,，試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。2018年7月31日,，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)正式擴(kuò)大到全國(guó)范圍,。

4月16日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《意見》,，在這份重磅文件中,，“養(yǎng)老普惠金融”成為亮點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)與長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn),、養(yǎng)老目標(biāo)基金等產(chǎn)品一起被再一次明確提及,，包括6方面共28條具體政策措施。其中,，在發(fā)展養(yǎng)老普惠金融方面,，明確提出“支持商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在地級(jí)以上城市開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)”。

本組文/本報(bào)記者 藺麗爽

統(tǒng)籌/余美英